Fuente: Freepik
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Desde diciembre de 2023, la Ley de Alquileres quedó oficialmente derogada. La medida eliminó el marco legal que regulaba los contratos de locación desde 2020, permitiendo que inquilinos y propietarios acuerden libremente las condiciones de los contratos: duración, moneda, ajustes y forma de pago.
Aunque el Código Civil y Comercial sigue ofreciendo un marco básico de protección, no todos los casos están contemplados y en la práctica suelen aparecer situaciones tensas. Una de las más comunes surge cuando el propietario decide no renovar el contrato. ¿Qué pasa entonces?
¿Qué pasa si el propietario no quiere renovar el contrato?
Cuando finaliza el plazo pactado, el dueño puede decidir no renovar el contrato. Sin embargo, eso no implica que el inquilino deba abandonar la vivienda de inmediato. Según el artículo 1218 del Código Civil y Comercial, el contrato continúa vigente en los mismos términos hasta que alguna de las partes lo dé por terminado de forma expresa.
Si el propietario decide no renovar el contrato, debe notificar formalmente al inquilino su intención de finalizar el acuerdo. Esta notificación puede hacerse mediante carta documento o telegrama, y debe especificar la fecha en la que se espera la devolución del inmueble.
En caso de que el inquilino no se retire, el propietario deberá iniciar un juicio de desalojo, que puede tardar varios meses. Hasta que no haya una sentencia judicial firme, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda.
Los desalojos sin orden judicial están prohibidos y son un delito, según el Código Penal (art. 150). Esto quiere decir que, aunque el contrato llegue a su fin, el propietario no puede forzar el desalojo sin haber cumplido estos pasos.
Pasos para desalojar al inquilino de forma legal
Los pasos obligatorios para que el propietario pueda desalojar al inquilino de la vivienda de forma legal son los siguientes:
- Notificación mediante carta de documento o telegrama.
- Demanda judicial de desalojo.
- Sentencia judicial favorable de desalojo.
- Ejecución policial de desalojo, solo si hay una orden específica para ello.
¿Qué derechos tiene el inquilino tras el vencimiento del contrato?
Mientras no exista una orden judicial de desalojo, el inquilino tiene derecho a permanecer en el inmueble. Incluso si el contrato venció, el hecho de seguir pagando el alquiler, y que el propietario lo acepte, puede interpretarse como una prórroga tácita del contrato, pero sin fiador.
En cuanto a los derechos del inquilino, el artículo 1218 del Código Civil y Comercial establece que:
- No hay renovación automática, pero sí continuidad del contrato en los mismos términos.
- Ambas partes pueden finalizar el contrato en cualquier momento, mediante notificación formal.
- La recepción de pagos por parte del propietario no implica una nueva firma, pero sí una prórroga tácita.
- El inquilino no puede ser desalojado sin orden judicial, incluso si el contrato venció.
¿Qué debe hacer el inquilino para evitar conflictos?
Para evitar conflictos tras la finalización del contrato, el inquilino debe:
- Evitar firmar acuerdos que vulneren sus derechos.
- Solicitar que todo se comunique por escrito, especialmente si el propietario quiere finalizar el contrato.
- Consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para conocer sus derechos y evitar conflictos.
- Guardar los recibos de pago, ya que pueden servir como prueba de continuidad del contrato.
¿Qué cambió con la derogación de la Ley de Alquileres?
Entre los principales cambios se destacan:
- Con la eliminación de la ley, los contratos ya no tienen un plazo mínimo obligatorio de tres años. Ahora, las partes pueden pactar libremente la duración, que suele ser de dos años en la práctica actual.
- También se permite pactar alquileres en moneda extranjera, como dólares, y ajustar el valor según índices acordados entre las partes (IPC, salarios, etc.).
- Por último, el inquilino puede finalizar el contrato en cualquier momento, pagando el 10% del saldo restante del alquiler.
