El Gobierno está analizando utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSeS para reactivar el crédito hipotecario con fondeo de plazo fijo a largo plazo para los bancos.

“El FGS debería ofrecer fondeo a una tasa de 4% más UVA. Una tasa inferior para ANSeS implicaría subsidiar a los bancos y resignar rendimiento previsional. Una tasa sensiblemente superior dificultaría colocar los créditos hipotecarios por debajo de UVA más 7% u 8%”, estima Fernando Camusso, titular de Rafaela Capital.

Qué tasa

La tasa nominal equivalente disminuiría automáticamente a medida que baje la inflación, manteniéndose constante el rendimiento real.

“La zona de equilibrio sería UVA más 4% para el FGS y UVA más 6% para el tomador. El verdadero aporte del programa no sería subsidiar la tasa, sino resolver el principal problema del sistema: los bancos captan depósitos a muy corto plazo y deben financiar hipotecas a 20 o 30 años”, precisa.

Para Camusso, es una buena estructura siempre que se cumplan tres condiciones: fondeo de largo plazo efectivo, licitación competitiva entre bancos y riesgo hipotecario a cargo de las entidades financieras.

Activo rentable

De esta manera, ANSeS obtendría un activo rentable y protegido frente a la inflación, mientras que los bancos conseguirían el fondeo necesario para ampliar la oferta de créditos hipotecarios.

Para Maximiliano Ramírez, director de Lambda Consultores, la clave de esta iniciativa pasa por entender que el problema de los créditos hipotecarios en Argentina no es tanto la tasa, sino el fondeo: “Hoy los bancos prestan a 20 o 30 años, pero se financian principalmente con depósitos de muy corto plazo”.

Licitaciones

“Si el FGS efectivamente comienza a licitar plazos fijos a dos, tres o cinco años, estaría aportando algo que hoy prácticamente no existe en el sistema financiero: ahorro de largo plazo. Eso permitiría reducir el descalce entre activos y pasivos y darles a los bancos mayor capacidad para expandir la oferta de créditos hipotecarios”, agrega.

Respecto de la tasa que debería pagar ese plazo fijo, le parece que tendría que ubicarse claramente por encima de la inflación esperada para resultar atractivo.

Si el mercado termina convalidando rendimientos del orden de UVA más 3% o UVA más 4%, que son valores que incluso se mencionaron como ejemplos dentro de la propuesta oficial, ese sería probablemente el piso de costo para los bancos.

A partir de ahí, es difícil imaginar créditos hipotecarios mucho más baratos. Los bancos necesitan incorporar margen para cubrir riesgo crediticio, costos operativos y exigencias regulatorias.

Fondeo

Por eso, en el corto y mediano plazo, si el fondeo se estabiliza en torno a UVA más 3% o UVA más 4%, las hipotecas deberían converger en algún punto entre UVA más 5% y UVA más 8%.

No ve una baja dramática de las tasas, pero sí ve la posibilidad de un mercado hipotecario mucho más profundo, con mayor volumen, más competencia entre bancos y mejores condiciones para los tomadores.

En definitiva, el verdadero impacto podría venir más por cantidad de crédito disponible que por una reducción significativa de la tasa.

Escala

Pablo Blanco, CFO de Alprestamo, detalla que en los mercados donde el crédito hipotecario tiene una escala significativa, los bancos no necesariamente mantienen esos préstamos durante décadas financiándolos exclusivamente con depósitos, sino que existen instrumentos y mercados secundarios que permiten distribuir y financiar ese riesgo.

“Para que el mercado hipotecario pueda crecer de manera sostenida se necesita, además, desarrollar fuentes de financiamiento de largo plazo que permitan calzar mejor los activos y pasivos del sistema financiero”, concluye.