En España, la compraventa de viviendas alquiladas suele generar dudas tanto en arrendadores como en arrendatarios. Una de las más comunes es qué ocurre con el contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de dueño y, sobre todo, en qué casos el nuevo propietario debe o no debe pagar una indemnización al inquilino.

La respuesta está en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y establece límites claros.

Ley de alquileres: aspectos que regula y establece

Conforme a la normativa vigente, al momento de llevar a cabo la venta de una vivienda arrendada, el comprador asume automáticamente el rol de nuevo arrendador y está obligado a respetar el contrato existente.

Esto implica que, durante los primeros cinco años si el anterior propietario es una persona física, o siete si se trata de una persona jurídica, el arrendatario conserva su derecho a residir en la vivienda en las mismas condiciones acordadas, sin exigencia de indemnización.

Indemnización a inquilinos por incumplimiento de normativa en contratos de alquiler

La circunstancia se modifica cuando el contrato suscrito estipula una duración que supera los plazos mínimos establecidos. En este contexto, el nuevo propietario únicamente está obligado a mantener el arrendamiento hasta completar los cinco o siete años estipulados.

Si el contrato se prolonga, el inquilino puede perder su derecho antes del plazo: la indemnización corre a cargo del vendedor, no del comprador.

La indemnización establecida por la LAU corresponde a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato se acordó por diez años con una persona física como arrendador y la vivienda se vende en el año ocho, quedarían dos años de alquiler por exceder los cinco protegidos.

En esa situación, el arrendatario tendría derecho a recibir del anterior propietario dos mensualidades como compensación.

No obstante, la ley también considera los escenarios en los cuales arrendador e inquilino pactan de manera expresa en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento.

Si este convenio existe, el nuevo propietario solo debe respetar la vivienda arrendada hasta cumplir cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido ese plazo, no existe ninguna obligación de indemnizar al arrendatario.

Esto implica que el comprador nunca está obligado a desembolsar una compensación económica. La responsabilidad de la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y únicamente cuando la duración del contrato exceda los plazos mínimos establecidos por la ley.

El equilibrio que establece el artículo 14 de la LAU es inequívoco: el nuevo propietario no tiene la obligación de indemnizar al inquilino en ninguna circunstancia y únicamente el anterior dueño debe hacerlo si el contrato sobrepasa los cinco o siete años legales.