La muerte de un inquilino no implica necesariamente la extinción automática del contrato de alquiler. Por el contrario, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que determinados familiares o personas vinculadas al arrendatario fallecido pueden subrogarse en el contrato y ocupar la vivienda.

Esta situación está regulada por el artículo 16 de la Ley 29/1994, que establece quiénes pueden asumir la posición del inquilino y qué condiciones deben cumplir para hacerlo.

No obstante, no cualquier familiar puede quedarse con el alquiler. En muchos casos, la norma exige haber convivido con el fallecido durante un periodo determinado. Además, la subrogación debe comunicarse al propietario dentro de los tres meses posteriores al fallecimiento.

Qué familiares pueden quedarse con el contrato de alquiler

La LAU establece el orden de personas que pueden subrogarse en el alquiler tras la muerte del inquilino.

En primer lugar, puede hacerlo el cónyuge que haya convivido con el arrendatario en el momento de su fallecimiento. También puede asumir el contrato su pareja de hecho o persona con la que haya mantenido una relación análoga a la matrimonial.

En este último caso, la convivencia debe haberse mantenido de forma permanente durante al menos dos años anteriores al fallecimiento. Sin embargo, en el caso de que ambos hubieran tenido hijos en común, solamente debería acreditarse que convivían en ese momento.

También podrán subrogarse los siguientes familiares y convivientes:

• Los hijos y descendientes sujetos a la patria potestad o tutela del fallecido, o que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores.
• Los padres y ascendientes que hubieran convivido con el inquilino durante los dos años previos o más.
• Los hermanos, en la medida en que acrediten el mismo periodo de convivencia.
• Otros familiares de hasta tercer grado colateral que tengan reconocida una discapacidad igual o superior al 65% y puedan acreditar la convivencia de al menos dos años.

En caso de que ninguna persona reúna estas condiciones, el contrato de alquiler queda extinguido tras la muerte del arrendatario.

Qué ocurre si varios familiares quieren quedarse con el alquiler

Un escenario posible es que más de una persona cumpla los requisitos para continuar con el contrato. En este caso, la ley permite que los interesados alcancen un acuerdo unánime para determinar quién será el nuevo titular.

Si no se produce este acuerdo, se aplica el orden de preferencia establecido por la propia LAU. De esta manera, el cónyuge y la pareja conviviente están ubicados antes que descendientes, ascendientes y hermanos.

Por otro lado, entre familiares del mismo grupo tiene prioridad el de grado más próximo. Si continúa existiendo igualdad, se tienen en cuenta circunstancias como una discapacidad igual o superior al 65%, las cargas familiares o la edad de los posibles beneficiarios.

Cuánto tiempo hay para avisar al propietario

Uno de los puntos más importantes es el plazo de aviso al arrendador, debido a que la subrogación no se produce por seguir viviendo en el inmueble.

Para efectuar el cambio, el propietario deberá recibir una comunicación escrita en la que se informe de la muerte del inquilino y se identifique a la persona que pretende asumir el contrato dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento.

La comunicación debe acompañarse del certificado de defunción y deberá indicar cuál es el parentesco con el fallecido. También se tendrá que aportar un principio de prueba que permita acreditar que se cumplen las condiciones legales necesarias para la subrogación.

Si el propietario no recibe la notificación dentro de esos tres meses, el alquiler se extingue. Incluso, las personas que hubieran podido suceder al arrendatario pueden quedar obligadas solidariamente al pago de las rentas correspondientes a ese periodo, salvo quienes hayan renunciado por escrito dentro del mes posterior al fallecimiento.