La Ley de Alquileres genera dudas frecuentes entre arrendadores e inquilinos, especialmente en casos de compraventa de viviendas. Una de las preguntas más comunes en España es qué sucede con el contrato de arrendamiento cuando el inmueble cambia de dueño y si corresponde pagar una indemnización al inquilino.

Según la normativa, “cuando se vende una vivienda arrendada, el comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y debe respetar el contrato vigente”. De esta manera, el inquilino conserva su derecho a permanecer en la vivienda.

La respuesta está en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la subrogación del comprador. Este artículo establece límites claros sobre los derechos del arrendatario y las obligaciones de los propietarios.

Plazos y derechos del inquilino en su contrato

El artículo 14 de la LAU establece que el arrendatario tiene derecho a mantener el alquiler por un período de cinco años si el arrendador es una persona física. En el caso de que el arrendador sea una persona jurídica, el plazo se extiende a siete años.

Esto implica que, dentro de esos plazos, el inquilino no puede ser desalojado ni recibir compensación económica. No existe obligación de indemnización al inquilino, dado que la ley garantiza su permanencia durante el período mínimo legal establecido.

No obstante, cuando el contrato de arrendamiento excede esos plazos, el nuevo propietario solo está obligado a respetar el cumplimiento de los cinco o siete años. Si el contrato estipula un plazo mayor, el arrendatario tiene la facultad de reclamar indemnización al vendedor.

Compensación al inquilino según la Ley de Alquileres

La Ley de Alquileres establece que “la indemnización equivale a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal”. Esta disposición es aplicable únicamente si el contrato se extiende más allá de los cinco o siete años de protección.

Por ejemplo, si un contrato con un arrendador persona física se formaliza por diez años y la propiedad se vende en el octavo año, existirían dos años de diferencia en relación con el mínimo legal de cinco. En tal circunstancia, el inquilino tiene el derecho de exigir al antiguo propietario dos mensualidades como compensación.

Es fundamental subrayar que el comprador no debe asumir esta compensación económica. La responsabilidad de la indemnización al inquilino recae exclusivamente en el vendedor de la vivienda y esto solo se aplica cuando el contrato excede los plazos mínimos establecidos.

Acuerdos entre arrendador e inquilino: una excepción en la normativa de alquiler

La Ley de Alquileres establece un equilibrio legal claro: protege al arrendatario dentro de los plazos mínimos, obliga al comprador a respetar el contrato durante dicho período y determina que únicamente el vendedor debe abonar compensación si el contrato supera la duración mínima estipulada.

La LAU también contempla el caso en que arrendador e inquilino acuerden en el contrato que la venta extingue el arrendamiento. En tal supuesto, el nuevo propietario solo está obligado a mantener el alquiler hasta los cinco o siete años de protección.

Una vez transcurrido ese plazo, no existe obligación de indemnización al inquilino. Esto confirma que el comprador queda siempre exento de responsabilidad económica.