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El Congreso de los Diputados derogó el Real Decreto-ley 27/2026, una norma que había modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), también conocida como Ley de Alquileres. El texto fue publicado en el Boletín Oficial del Estado el 1 de octubre, entró en vigor el 2 de octubre y ese mismo día fue derogado por el Congreso.
La norma había introducido cambios en la duración y la renovación de los contratos de alquiler de vivienda habitual. Tras su derogación, el Gobierno aprobó un nuevo real decreto-ley con otra regulación sobre la continuidad de estos contratos, que entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026.
El Congreso derogó la anterior Ley de Alquileres
El Real Decreto-ley 27/2026 modificaba el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y establecía medidas para reforzar la estabilidad de los contratos de vivienda habitual. La norma fue aprobada el 29 de septiembre y publicada el 1 de octubre.
Su vigencia fue muy breve. El Congreso acordó derogarla el 2 de octubre y el acuerdo quedó publicado ese mismo día en el BOE. Con ello también quedó sin efecto la modificación del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que había introducido el real decreto-ley.
El cambio afectó a una de las partes centrales de los contratos de vivienda habitual: las reglas que determinan qué ocurre cuando termina el periodo mínimo del alquiler y llega el momento de decidir si continúa o no.
¿Qué reglas entrarán en vigor el 15 de noviembre?
El Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 28/2026, publicado el 7 de octubre, para volver a modificar el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La nueva norma entrará en vigor el 15 de noviembre.
Cuando hayan pasado al menos cinco años de contrato, o siete si el propietario es una persona jurídica, el alquiler se prorrogará por periodos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes comunique que no quiere continuar. El arrendador deberá avisar con seis meses de antelación y el inquilino tendrá que comunicar su decisión con dos meses.
La nueva regulación también establece que, en determinados casos, el propietario que decida no prorrogar deberá indemnizar al inquilino por los costes asociados a la finalización del contrato. La propia norma fija criterios para calcular esa compensación y establece excepciones.
¿Qué pasará con los contratos de alquiler que ya existen?
La nueva norma incluye disposiciones específicas para los contratos que ya estaban vigentes cuando entró en vigor. El régimen se aplicará a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre, aunque existen reglas transitorias para algunas situaciones.
Las comunicaciones de no renovación realizadas antes de la publicación del nuevo real decreto-ley mantienen su eficacia. Además, para determinados contratos cuyo vencimiento se produzca en los seis meses siguientes a la entrada en vigor, el propietario podrá seguir utilizando el plazo de preaviso de cuatro meses.
La nueva regulación también mantiene las prórrogas extraordinarias previstas para determinadas situaciones de vulnerabilidad y para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, con las condiciones establecidas en la normativa.
