Las donaciones de inmuebles en vida han crecido en España durante los últimos años hasta superar las 54.000 en 2024, lo que ha marcado un aumento del 68% desde 2017. Esta alternativa se ha popularizado por la dificultad del acceso a la vivienda que afrontan miles de jóvenes, aunque la carga fiscal adicional puede suponer un miedo a la hora de otorgar o recibir la herencia.

Donar una vivienda a un hijo no es una operación sencilla desde el punto de vista fiscal y es fundamental conocer bien las ventajas y desventajas tributarias que puede implicar esta transacción.

Una de las transacciones más relevantes es aquella que tiene como protagonistas a los mayores de 65 años. Cuando se dona la vivienda habitual a partir de esa edad, el donante puede quedar exento de pagar IRPF, ya que Hacienda no considera que exista ganancia patrimonial.

De esto ha hablado David Jiménez, abogado y experto en herencias, en su paso por el podcast de la notaria María Cristina Clemente. Según el experto, existen varios factores a tener en cuenta, incluso más de los que la mayoría imagina: “Existen varias variables, existe la variable fiscal y la variable civil, que son las consecuencias que tiene que tú le entregues tu propiedad a otra persona”.

Cómo donar una vivienda habitual sin pagar impuestos en España

Desde la perspectiva fiscal, uno de los errores más frecuentes es presuponer que no se generará un costo por la donación. “Dado que en numerosas comunidades autónomas se aplican bonificaciones, esto induce a la población a creer que el impuesto de donaciones entre padres e hijos posiblemente esté bonificado en un 99% o que no deberán liquidar ninguna cantidad”, advierte.

No obstante, conforme a Jiménez, la situación es más intrincada: “Es necesario considerar que existen tres niveles de administración: local, municipal, autonómica y estatal. En este caso, es fundamental observar los tributos que se ven impactados durante la donación o en la herencia.”

Para ilustrar de manera más clara lo que se debe tributar, Jiménez subraya tres de los tributos involucrados: “El Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que en el caso de la donación es a cargo del receptor y en el de la herencia, del heredero; la plusvalía municipal, que se aplica a la donación de inmuebles urbanos, y el IRPF, que incide en el donante.”

Cómo eludir los tributos del IRPF al donar una vivienda

De acuerdo con Jiménez, el IRPF es un tributo frecuentemente ignorado en este tipo de transacciones: “Todos lo asimilan a un gasto normal, lo que implica que si se dona una vivienda a un hijo en la declaración de la renta, se debe abonar un impuesto, ya que, aunque la generosidad sea evidente, para Hacienda se considera como si se hubiese realizado la venta del inmueble y se hubiera generado una ganancia patrimonial.”

Jiménez ofrece un ejemplo concreto: “Si adquiero una vivienda por 100 y se la dono a mi hijo por 200, he generado una ganancia de 100 y debo tributar por el IRPF”. No obstante, especifica que existen circunstancias donde esta tributación puede ser eludida, como en los casos de pérdidas patrimoniales, cuando la vivienda se dona por un monto inferior al de adquisición, o si se trata de la residencia habitual de una persona mayor de 65 años, donde se encuentra exenta de impuesto.