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La Ley de Modernización Laboral fue publicada en el Boletín Oficial hace casi dos meses, lo que puso en vigencia algunos beneficios en materia tributaria.
Si bien el eje de la reforma laboral es la modificación de las normativas vinculadas a la Ley de Contrato de Trabajo, el artículo 192 introduce dos medidas impositivas que favorecen al sector inmobiliario.
Específicamente, se trata de la exención del impuesto a las Ganancias para quienes poseen una propiedad en alquiler con destino a casa-habitación, así como para las personas humanas que vendan un inmueble.
Según el Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), la medida “busca incrementar la rentabilidad del sector, para de ese modo alentar la inversión y creación de empleo, además de la posible mayor oferta de alquileres”.
Previamente, los contribuyentes ya habían quedado exentos de pagar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), un tributo que gravaba la venta, permuta, cambio y dación de pago de un inmueble propio con una retención del 1,5%. Dicho impuesto, vigente desde 1991, aplicaba a las operaciones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2017.
Alquileres
La exención de Ganancias para los alquileres con destino a casa-habitación regirá “para los ejercicios o años fiscales que se inicien a partir del 1° de enero de 2026″.
Según explicó Sebastián Domínguez, contador y CEO de SDC Asesores Tributarios, el beneficio alcanza “tanto a personas humanas como a jurídicas”, despejando una de las dudas que mantenían los contribuyentes. Asimismo, la norma no impone un límite respecto a la cantidad de propiedades.
La gran pregunta, entonces, es en qué punto esta medida beneficia al inquilino. La respuesta, según Domínguez, dependerá exclusivamente de la evolución del mercado.
“En mi opinión, esto no beneficiará automáticamente al inquilino, ya que el locador difícilmente bajará el precio por dejar de pagar Ganancias. Tendrá un incremento de su rentabilidad. El beneficio real para el inquilino podría llegar si más gente invierte en inmuebles y los destina a alquiler; si aumenta la oferta, los precios de los alquileres podrían bajar”, sostuvo.
El punto clave es si hay “un vuelco muy importante en la compra de propiedades”. Allí, según el especialista, podría haber un aumento en el precio en el valor de venta y, por consiguiente, el locador no estaría dispuesto a reducir el alquiler, “más que algún porcentaje determinado”.
En la misma sintonía, Daniel Ricardo García, socio de LexTax Advisory, consideró que la exención es una condición necesaria pero no suficiente: “Hay que analizar también la disponibilidad del acceso al crédito hipotecario y las tasas de interés que, aún hoy, son altas en general. También la inflación y los costos del impuesto de sellos que hoy siguen siendo entre el 1-3% dependiendo de la provincia”.
Impacto en la rentabilidad del alquiler
A modo de ejemplo, el IARAF ilustró qué tan significativo sería el impacto de la exención en la rentabilidad. Para ello, tomó el caso de un individuo que cuenta con cinco propiedades valuadas en u$s 70.000 cada una y tiene una renta mensual de $ 550.000 por unidad.
Antes de que se oficialice la exención, una persona inscripta en el impuesto a las Ganancias debía afrontar una carga tributaria —que incluye también Ingresos Brutos y Bienes Personales, entre otros tributos de los tres niveles de gobierno— que representaba el 20,8% de sus ingresos, sin contar la comisión inmobiliaria (10%), lo cual dejaba una rentabilidad neta del 69,2%.
Ahora, con la aplicación de la exención, la carga tributaria estimada se reduce al 9,1% y la comisión del 10% se mantiene estable. En conclusión, el contribuyente percibiría un aumento de la rentabilidad, que alcanzaría el 80,9%.
Venta de propiedades
El artículo 192 señala que también se encuentra exento el resultado derivado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles. En este caso, la medida alcanza únicamente a personas humanas que no se dedican a la actividad inmobiliaria.
Domínguez señaló que “las empresas unipersonales, al estar obligadas a tributar por la tercera categoría, no encuadran en la exención del beneficio, al igual que las sociedades y las personas jurídicas”.
Cabe destacar que las personas humanas dejarán de pagar el impuesto cedular, cuya alícuota del 15% gravaba la compraventa de propiedades desde el 1° de enero de 2018. Por ejemplo, si una persona compró un inmueble en 2021 por u$s 300.000 y lo vendió en 2023 por u$s 350.000, el vendedor debía abonar el 15% de la diferencia entre ambos importes.
Por otro lado, García remarcó que quienes sí se dedican a la actividad inmobiliaria “quedan gravados con la alícuota del 5% al 35% (impuesto a las Ganancias), dependiendo de su ganancia neta”. En tanto, los no habitualistas, es decir, quienes no se dedican a la actividad, “quedan totalmente fuera del objetivo del impuesto”.
