Tener uno, dos o cinco departamentos en alquiler dejó de ser, por sí mismo, determinante para pagar Impuesto a las Ganancias por esa renta.

Desde este año existe una exención para los inmuebles destinados a vivienda y la reglamentación confirmó que no hay un límite en la cantidad de unidades que puede alcanzar el beneficio.

La modificación fue incorporada por la Ley 27.802 y tiene efectos para los ejercicios o años fiscales iniciados desde el 1° de enero de 2026.

Posteriormente, el Decreto 406/2026 definió qué debe entenderse por “casa-habitación”: una vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien la habita.

La exención alcanza incluso a contratos firmados con anterioridad. Lo determinante es que las ganancias por el alquiler se devenguen desde el 1° de enero de este año y que el inmueble cumpla con el destino exigido. El decreto también incluye dentro de la renta exenta los importes que el inquilino abone por muebles, accesorios o servicios suministrados por el propietario.

Pero la reglamentación también dejó algunas fronteras menos nítidas. Ignacio Muneta, asociado del área Tributaria de Nicholson y Cano, advirtió que la ley originalmente estableció una exención amplia y no fijó expresamente límites relacionados con la cantidad de propiedades, el monto cobrado ni la naturaleza jurídica del locador.

El decreto posterior precisó algunas de esas cuestiones, pero también incorporó condiciones que pueden restringir el universo alcanzado.

Cuántos departamentos se pueden alquilar sin pagar Ganancias

Tener varias propiedades no hace perder automáticamente la exención.

El Decreto 406 establece que el beneficio alcanza a “todas las unidades” que una persona humana o sucesión indivisa destine a casa-habitación del respectivo inquilino.

Por lo tanto, no existe un esquema en el que el primer departamento quede exento y haya que comenzar a pagar Ganancias desde el segundo o el tercero.

“La cantidad de inmuebles no constituye, por sí sola, un límite para la aplicación de la exención”, explicó Muneta.

Así, una persona podría alquilar varias unidades y obtener rentas exentas por todas ellas. La condición debe verificarse individualmente en cada inmueble y tiene que utilizarse exclusivamente como vivienda única, familiar y permanente del inquilino o subinquilino.

Tampoco aparece en la norma un tope relacionado con el valor mensual del alquiler. Un mismo dueño podría tener diferentes inmuebles y no necesariamente todos recibirían idéntico tratamiento si se utilizan de maneras distintas.

Qué pasa con los alquileres temporarios

Según Muneta, la redacción de la ley se limita a exigir que el inmueble tenga como destino la casa-habitación del locatario. Bajo esa formulación, determinadas locaciones temporarias podrían potencialmente quedar alcanzadas si durante el contrato constituyen efectivamente la vivienda de quien las ocupa.

El decreto agregó, sin embargo, requisitos más precisos.

Para ser considerada casa-habitación, la propiedad debe funcionar como vivienda “única, familiar y de ocupación permanente.

Ese agregado vuelve mucho más difícil encuadrar dentro del beneficio a un departamento destinado al turismo o a estadías cortas.

Muneta explicó que “ciertos alquileres temporarios que podrían estar alcanzados por la redacción de la ley quedarían excluidos de la exención conforme a la letra de la reglamentación”, especialmente cuando están destinados a fines turísticos o períodos breves.

Por eso, alquiler temporario no debería tomarse automáticamente como sinónimo de alquiler gravado, pero tampoco puede suponerse que quede exento. La clave estará en las características concretas de la ocupación y en si cumple la definición reglamentaria de casa-habitación.

Personas, sociedades y fideicomisos: quiénes entran

El decreto establece que la exención por alquiler alcanza a las unidades que una persona humana o sucesión indivisa destine al uso habitacional exigido.

De esa manera, según el análisis de Muneta, quedan afuera sociedades, fideicomisos y otros sujetos empresa.

“La ley no distingue según la naturaleza jurídica del locador, mientras que el Decreto N° 406/2026 circunscribe expresamente el beneficio” a personas humanas y sucesiones indivisas, señaló.

A su criterio, la reglamentación incorporó así “una restricción subjetiva que no surge de manera expresa del texto legal”, cuya validez eventualmente podría ser cuestionada por exceder la potestad reglamentaria.

La diferencia puede resultar relevante para propietarios que mantienen inmuebles dentro de sociedades u otras estructuras jurídicas. No alcanza con verificar el destino residencial de la propiedad; también importa quién obtiene jurídicamente la renta.

Qué ocurre si una persona tiene muchos inmuebles

El decreto permite expresamente que una persona humana aplique la exención a todas las unidades que destine a vivienda. Por eso, tener muchos departamentos o alquilarlos habitualmente no convierte automáticamente al propietario en una empresa.

Muneta considera que “la mera habitualidad o la existencia de varios inmuebles no parece suficiente, por sí sola, para excluir la exención”.

El problema podría aparecer cuando la actividad deja de parecerse a la simple administración del patrimonio personal y adquiere una organización de características empresariales.

En ese caso, según el especialista, podría discutirse si continúa tratándose simplemente de rentas locativas alcanzadas por la exención o si corresponde aplicar el tratamiento de las ganancias de tercera categoría.

No existe, por lo tanto, un número mágico —cinco, diez o veinte propiedades— a partir del cual se pierda automáticamente el beneficio.

Alquiler permanente o temporario: una nueva cuenta para el propietario

La exención incorpora finalmente una variable que puede influir en la decisión sobre cómo explotar una propiedad.

Un departamento destinado efectivamente a vivienda única, familiar y permanente puede generar renta exenta de Ganancias. Una propiedad utilizada para turismo o estadías cortas puede no cumplir las condiciones del decreto.

Eso no significa que el alquiler permanente pase automáticamente a ser económicamente más conveniente: la cuenta también depende del precio que puede obtenerse en cada modalidad, la ocupación, los gastos y demás impuestos.

Pero el tratamiento de Ganancias pasa a formar parte de esa comparación.

Para Muneta, la conclusión es que la aplicación deberá evaluarse “en cada caso concreto”, atendiendo al destino efectivo del inmueble, las características del propietario y, cuando corresponda, el grado de organización de la actividad.