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En Colombia la ley de arrendamiento siempre ha sido clara, pero no todos conocen los detalles que protegen al inquilino. La reciente actualización divulgada por el Ministerio de Vivienda confirmó que la prórroga automática contemplada en la Ley 820 vuelve irrenunciable el derecho a permanecer en el inmueble cuando el casero no cumple con un paso clave. Para muchos arrendatarios eso significa más tranquilidad y menos mudanzas forzadas.
Este cambio llega en un momento delicado: más del 40 % de los hogares vive en arriendo, según cifras del DANE y la federación inmobiliaria Fedelonjas. Justo por eso la reforma pretende frenar desalojos inesperados, darle continuidad a los contratos y, de paso, ordenar la relación entre propietarios e inquilinos.
Prórroga automática: la clave que permite quedarse incluso sin contrato vigente
Un contrato de arriendo residencial se renueva automáticamente si ninguna de las partes manifiesta su intención de terminarlo con al menos tres meses de anticipación. Esa sola línea es el corazón de la reforma: si el propietario no envía notificación dentro del plazo, el contrato se prorroga por el mismo término inicial -seis meses o un año- y bajo las mismas condiciones.
El texto definitivo adoptó el artículo 6 de la Ley 820 sin cambios, pero reforzó su obligatoriedad. "El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial", señala expresamente la disposición, ahora acompañada de un sistema digital que avisa al inquilino cuando el casero pretende terminar el contrato. Con la alerta llegan 30 días adicionales para conciliar o demandar, lo que, en la práctica, congela los desalojos repentinos.
Tres meses de aviso: el requisito que puede costarle la vivienda al dueño
La reforma endurece las consecuencias para quien olvida el preaviso. Si el dueño no anuncia su decisión con 90 días de antelación deberá aceptar la prórroga y esperar hasta el año siguiente.
"En Colombia más de $27 billones salen del mercado de arriendos y 40,3% de los hogares vive en alquiler; reglas claras evitan un caos masivo de traslados", advirtió Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas.
Además, la ley mantiene la indemnización vigente: el casero que sí avise, pero quiera que el inquilino se vaya, debe pagar tres cánones de arriendo si no existe causal legal. Ese punto convierte al aviso en un filtro económico: muchos propietarios prefieren esperar la prórroga antes que asumir el costo.
Multas y reajustes: cuánto pierde un propietario si se equivoca en 2025
El arrendador que aumente el canon sin respetar los topes o que presione la entrega sin preaviso se expone ahora a sanciones de la Superintendencia de Industria y Comercio, que irán de 5 a 50 salarios mínimos.
Metrocuadrado recuerda que "el valor máximo que puede aumentar el arriendo mensual es el IPC del año anterior, según la Ley 820", fijado para 2025 en 5,20%. Con esa cifra y la nueva prórroga automática, la ventaja operativa pasa al inquilino: podrá quedarse pagando un alza moderada mientras el propietario pierde tiempo y, potencialmente, dinero en un litigio.
