Todavía faltan varios kilómetros para llegar a Añelo cuando el paisaje empieza a cambiar. Sobre la Ruta Provincial 51 empiezan a multiplicarse los camiones con equipos de perforación, las camionetas de empresas de servicios petroleros y los micros que trasladan operarios desde los campamentos hasta las distintas áreas de producción. El movimiento es constante. A cualquier hora del día hay vehículos entrando y saliendo de los yacimientos.
Dos horas antes, al salir de Neuquén capital, el tránsito era el habitual de cualquier ciudad patagónica. Pero a medida que el camino avanza hacia el corazón de Vaca Muerta, la circulación aumenta. En algunos tramos el asfalto da paso a caminos de ripio por donde conviven 4x4, maquinaria pesada y camiones de gran porte. Los cruces se vuelven más lentos y los cuellos de botella empiezan a repetirse.
El destino es Fortín de Piedra, el principal activo gasífero de Tecpetrol. El área ocupa 243 kilómetros cuadrados, produce alrededor de 24 millones de metros cúbicos de gas por día y representa cerca del 20% de la producción nacional. En los años de mayor actividad llegaron a trabajar unas 4500 personas y participaron más de 1000 empresas proveedoras.
A un costado de la ruta aparecen bases logísticas y campamentos construidos para alojar a miles de trabajadores que cumplen esquemas de 14 días en el campo por otros 14 de descanso. Algunos cuentan con comedor, gimnasio, consultorio médico y calles internas. De lejos parecen pequeños barrios levantados en medio de la estepa. Unos kilómetros más adelante aparecen las primeras torres de perforación. Después otra. Y otra más.
El recorrido permite entender por qué Añelo se convirtió en el principal centro urbano de Vaca Muerta. El punto de partida fue 2013, cuando el acuerdo entre YPF y Chevron puso en marcha el primer desarrollo de shale a gran escala en la cuenca. En ese momento, la localidad tenía una actividad inmobiliaria incipiente y apenas un puñado de desarrolladoras apostaba por un mercado que recién empezaba a formarse. “Cuando llegamos, en 2021, había cuatro o cinco emprendimientos. En pocos años ese número pasó a más de 20”, resumió Lucas Salvatore, director de IDERO.
En la actualidad, la localidad reúne más de 30 iniciativas inmobiliarias en distintas etapas de desarrollo.
Según un informe privado, la localidad, que hoy tiene alrededor de 12.000 habitantes, podría acercarse a los 50.000 hacia el final de la década. En paralelo, la circulación diaria pasaría de unos 25.000 vehículos a entre 60.000 y 80.000. Esas proyecciones ayudan a dimensionar el ritmo de crecimiento de una ciudad que todavía busca acompañar la expansión de la actividad.
De una cama para dormir a una ciudad para vivir
Los primeros desarrollos inmobiliarios que llegaron respondían a una necesidad concreta: alojar a los trabajadores que empezaban a desembarcar para participar del desarrollo de los yacimientos. La demanda era tan alta que durante varios años prácticamente cualquier unidad disponible encontraba ocupación. En ese momento el mercado buscaba sumar camas lo más rápido posible para responder a una actividad que crecía por encima de la infraestructura disponible.
Con el tiempo también cambió el tipo de proyectos que necesitaba la ciudad. A los complejos destinados únicamente al alojamiento se sumaron edificios de departamentos administrados, housing corporativo, hoteles, oficinas, espacios comerciales y parques logísticos. Las empresas ya no buscaban solamente un lugar donde alojar a su personal. También necesitaban oficinas, depósitos y servicios para una operación que pasó a desarrollarse durante todo el año.
A las operadoras se sumaron constructoras, empresas de servicios petroleros, transportistas, consultoras y proveedores que instalaron bases permanentes desde donde coordinan buena parte de sus operaciones. Eso también cambió la demanda inmobiliaria. Hoy ya no predominan únicamente los alquileres por pocos días. Cada vez son más las compañías que contratan unidades durante meses e incluso años para alojar a su personal.
Los principales desarrollos actualmente en marcha concentran inversiones por más de u$s 400 millones, una cifra que podría crecer a medida que se incorporen nuevas etapas y proyectos.
Al mismo tiempo, construir en Añelo puede costar hasta un 50% más que en Buenos Aires, por la logística, el traslado de materiales, la disponibilidad de mano de obra especializada y la menor cantidad de proveedores. Frente a esos costos, la construcción modular ganó terreno durante el último año.
En varios proyectos, cerca del 90% de la estructura se fabrica fuera de Neuquén y el montaje se completa en Añelo. De esta manera, las desarrolladoras buscan acortar los plazos de obra mientras sigue creciendo la necesidad de nuevas viviendas y plazas de alojamiento.
“El tiempo vale tanto como el metro cuadrado. Si tardás un año más en entregar un edificio, llegás tarde al mercado”, señalaron desde el sector.
Cada obra genera, además, una actividad propia. Empresas de movimiento de suelo, hormigoneras, metalúrgicas, transportistas, instaladores eléctricos, carpinterías y estudios de ingeniería participan en las distintas etapas. A eso se suma la llegada de cientos de trabajadores que permanecen durante meses en la localidad mientras avanzan las obras, una población temporaria que también demanda alojamiento y servicios y empieza a incorporarse a la dinámica de la ciudad.
Uno de los principales desarrollos es Proyecto Álamos, impulsado por Grupo Edisur junto con la desarrolladora rosarina ZLT sobre un predio de dos hectáreas. La primera etapa incluyó 60 viviendas. Luego incorporó dos edificios de departamentos construidos mediante un sistema modular industrializado.
Entre ambas etapas reúnen 106 unidades de uno y dos dormitorios que hoy registran una ocupación cercana al 95%, principalmente mediante contratos firmados con empresas vinculadas a la industria energética.
Para ejecutar el proyecto, Edisur utilizó la capacidad industrial de Cititek, su fábrica de construcción modular ubicada en Córdoba. Allí se produce cerca del 90% de cada unidad y el resto del proceso se completa una vez que los módulos llegan a Neuquén. La segunda etapa incorporó unos 3500 metros cuadrados construidos en seis meses. Después se sumaron otros 2500 metros cuadrados correspondientes a la tercera etapa.
La cuarta etapa, y la última que lanzaron, contempla un club de 5000 m2 con pileta, quinchos y canchas deportivas. El masterplan incluye un hotel de 90 habitaciones, oficinas y locales comerciales.
La misma lógica se repite en otros emprendimientos que, además de construir, administran los complejos una vez terminados. Ese es el caso de Wenelen Suites, desarrollado por Dypsa. La empresa lanzó la tercera etapa luego de vender la totalidad de las dos anteriores. El complejo funciona integrado al Wenelen Executive Hotel y está compuesto por departamentos equipados.
El proyecto apunta a empresas que necesitan alojar a su personal sin ocuparse de la administración diaria de los inmuebles. La operación queda a cargo del hotel, mientras que los inversores participan de la renta generada por las unidades. Según la desarrolladora, el proyecto ofrece un rendimiento anual estimado de entre el 8% y el 12% en dólares.
En los desarrollos terminados, un departamento chico se vende desde alrededor de u$s 85.000, mientras que las unidades de mayor tamaño, preparadas para alojar a varios trabajadores, se comercializan entre u$s 120.000 y u$s 130.000. En los emprendimientos que todavía están en construcción hay opciones desde u$s 50.000.
En alquileres, un monoambiente ronda hoy los $2 millones mensuales, mientras que las unidades más grandes alcanzan entre $3,2 millones y $3,5 millones. “Hoy el inversor entra por la renta. Es un mercado donde el flujo de alquiler pesa más que la revalorización”, resumieron desde el sector.
La demanda también impulsó la llegada de empresas que, además de construir, administran los complejos una vez terminados. Ese es el caso de IDERO, que desembarcó en Añelo en 2021 y desde entonces desarrolla edificios destinados al alojamiento corporativo. La compañía también opera los inmuebles y presta servicios para las empresas que alquilan las unidades para su personal.
Su principal desarrollo es Espacio Añelo, un complejo integrado por tres edificios habitacionales de seis pisos y un edificio de oficinas. Tiene capacidad para 340 plazas e incorpora gimnasio, salas de capacitación, salas de reuniones y vestuarios.
La empresa también construyó Añelo Central I, el primer edificio modular de seis pisos de la Argentina. El edificio suma 96 plazas y gran parte de su estructura fue fabricada previamente en planta para luego ser trasladada a la localidad y completar allí el montaje.
A medida que la actividad fue ganando escala, empezaron a aparecer desarrollos concebidos desde el inicio como proyectos integrales.
En esa etapa se ubica Distrito Añelo, un emprendimiento que se desarrolla sobre un terreno de 29.600 metros cuadrados ubicado sobre la principal vía de acceso a la ciudad. El proyecto incluirá 26 edificios modulares de tres pisos con capacidad para 1248 plazas. Además, contará con oficinas, una proveeduría, SUM, quinchos, canchas de pádel, 312 cocheras y espacios parquizados.
El crecimiento del mercado también empezó a abrir nuevas alternativas de financiamiento. Uno de los edificios de Espacio Añelo fue incorporado al primer fideicomiso financiero inmobiliario con oferta pública vinculado a la cuenca neuquina.
La colocación primaria se realizó este año y los títulos comenzaron a negociarse en BYMA (Bolsas y Mercados Argentinos), permitiendo que inversores puedan participar del negocio inmobiliario asociado al desarrollo energético sin adquirir una propiedad.
Ese mismo cambio empezó a verse en proyectos concebidos como urbanizaciones de largo plazo. Fincas de Añelo fue desarrollado como un masterplan que integra distintos emprendimientos dentro de un mismo predio.
El plan contempla nuevas etapas que incluyen un hotel cuatro estrellas operado por la cadena CLH, nuevos edificios residenciales, áreas logísticas y locales comerciales. La urbanización continuará avanzando durante los próximos años a medida que se incorporen las distintas etapas previstas.
Como ocurrió con otros emprendimientos de la ciudad, parte de las obras también estuvo destinada a infraestructura. Entre los proyectos de mayor tamaño aparece Añelo Urbano, desarrollado por el Estudio Álvarez Schneider sobre un predio de 36 hectáreas contiguo al casco urbano.
Hasta el momento ya se ejecutaron las obras correspondientes a las primeras cinco hectáreas, donde funcionan Shale Residence, un paseo costero sobre el canal de riego, paseos comerciales y otros proyectos residenciales.
En paralelo, la desarrolladora avanzó con calles internas, redes de agua y cloacas, tendido eléctrico, espacios públicos y un puente que conecta el predio con el centro de la localidad. El esquema completo contempla 120 lotes y macrolotes con superficies que van desde los 360 hasta aproximadamente 12.900 metros cuadrados.
Una ciudad que todavía corre detrás del crecimiento
Hace poco más de una década la ciudad tenía menos de 3000 habitantes. Hoy viven alrededor de 15.000 personas y, además, ingresan y egresan cada semana miles de trabajadores que cumplen esquemas rotativos en los yacimientos. Ese movimiento permanente modificó la escala de la localidad y puso bajo presión una infraestructura que no fue pensada para absorber ese nivel de actividad.
En los últimos años comenzaron a ejecutarse obras vinculadas con la producción, el transporte y la exportación de hidrocarburos, varias de ellas bajo el Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI). Entre las más importantes aparece el oleoducto Vaca Muerta Oil Sur (VMOS), que unirá Allen, en Río Negro, con Punta Colorada, donde se construye una terminal para exportar crudo. El proyecto permitirá ampliar la capacidad para transportar petróleo desde la cuenca neuquina y abrir una nueva salida hacia los mercados internacionales.
A esa iniciativa se suman los proyectos de gas natural licuado (GNL), que permitirán exportar gas por barco a mercados de distintos continentes. Entre ellos figura Southern Energy, que prevé instalar buques de licuefacción frente a la costa rionegrina. Para abastecer esas plantas será necesario aumentar la producción y ampliar la infraestructura de transporte, una cadena de inversiones que también demandará nuevas viviendas, oficinas, depósitos y servicios para acompañar el crecimiento de la actividad.
“El mercado argentino ya está abastecido. La próxima etapa de crecimiento de va a estar impulsada por las exportaciones y eso también va a generar una mayor demanda de desarrollos”, explicó Bruno Saltarelli, director del Foro de Inversiones de Vaca Muerta.
Las inversiones previstas por las principales operadoras muestran que la expansión todavía tiene varios años por delante. Horacio Marín, presidente y CEO de YPF, estimó que la producción nacional de petróleo superará el millón de barriles diarios hacia fines de este año, un nivel inédito para la industria argentina. Para alcanzar ese volumen, la compañía prevé incrementar la cantidad de equipos de perforación e invertir, junto con sus socios, alrededor de u$s 30.000 millones durante los próximos cuatro años en nuevos pozos, obras de transporte y proyectos vinculados con el desarrollo de GNL.
Según estimaciones de la petrolera, únicamente las iniciativas asociadas al gas natural licuado podrían generar alrededor de 40.000 puestos de trabajo directos e indirectos.
Las proyecciones también muestran la dimensión que podría alcanzar la localidad en los próximos años. De acuerdo con un informe privado, la población podría acercarse a los 50.000 habitantes hacia el final de la década, mientras que la circulación diaria crecería de unos 25.000 vehículos a entre 60.000 y 80.000. Ese salto obligará a ampliar rutas, redes de agua, electricidad y cloacas, además de incorporar escuelas, centros de salud y otros servicios.
En junio, el Gobierno de Neuquén presentó ante el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) un plan que reúne más de 100 obras previstas para los próximos años. “El desafío ahora es que las ciudades puedan acompañar el ritmo de la actividad”, señaló Saltarelli.
Además de los edificios, los proyectos incluyeron accesos, tendidos de servicios y espacios de uso común necesarios para acompañar el crecimiento de la localidad.
“En Añelo el problema dejó de ser la falta de camas. Lo que falta es ciudad”, concluyó Omar Álvares, socio del Estudio Álvarez Scheneider desarrolladores de Añelo Urbano.
