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El precio de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó en septiembre los u$s 2105 por metro cuadrado, según el Índice Real M² elaborado por RE/MAX y la Universidad del CEMA (UCEMA). Con este registro, el mercado acumula nueve meses consecutivos por encima de los u$s 2000 y se mantiene cerca del pico alcanzado en mayo, cuando el promedio llegó a u$s 2161.
Durante el último año, el valor promedio subió 12,5%, al pasar de u$s 1872 en septiembre de 2024 a los niveles actuales, y ya se encuentra más de 25% por encima del piso de 2022, cuando el mercado tocó su punto más bajo. La estabilidad del dólar y el regreso de los créditos hipotecarios explican buena parte de este repunte en la demanda.
Recuperación sostenida
El mercado inmobiliario porteño muestra un repunte desde comienzos de 2024. En diciembre de ese año, el valor promedio era de u$s 2029; en enero de 2025 subió a u$s 2045 y alcanzó su pico en mayo, con u$s 2161. Aunque septiembre marcó un leve retroceso, los precios continúan en aumento tras varios años de caída.
Los valores en dólares habían caído cerca de 30% desde 2019. Actualmente, el mercado muestra señales de normalización, ya que los compradores están más dispuestos a cerrar operaciones -aseguran los especialistas- sin largas negociaciones y las transacciones se realizan cada vez más cerca del precio publicado.
Qué tipo de departamentos se encarecieron más
Las unidades de un ambiente siguen siendo las más caras, con un promedio de u$s 2210 por metro cuadrado, seguidas por las de dos ambientes, con u$s 2097, y las de tres ambientes, con u$s 2020.
Según fuentes del sector, los barrios de Palermo, Belgrano, Caballito y Núñez fueron los que mostraron mayor dinamismo en las operaciones. En cambio, Microcentro y parte de San Telmo continúan rezagados por la baja demanda de oficinas recicladas y la escasa oferta de crédito para refacciones, factores que limitan la recuperación de esas zonas.
El crédito hipotecario vuelve al mapa
Uno de los principales factores detrás del aumento del metro cuadrado es la reactivación del crédito hipotecario. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en septiembre se registraron 6998 compras de inmuebles, un aumento del 35,7% respecto del mismo mes de 2024 y un 9,9% más que en agosto.
Por su parte, los créditos hipotecarios mostraron una fuerte recuperación. En septiembre se concretaron 1486 operaciones con financiamiento bancario, esto representa un aumento del 110,8% frente al mismo mes del año pasado. En los primeros nueve meses de 2025 ya se contabilizan 10.827 créditos, un incremento del 449,5% respecto del mismo período de 2024.
Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porteño, señaló que septiembre "fue un gran mes, contra todos los pronósticos de desaceleración" y se trató del "tercer mejor septiembre de toda la serie histórica y la mejor performance hipotecaria desde el inicio del nuevo ciclo de créditos".
También remarcó que, tras varios años consecutivos de crecimiento interanual, el desafío será "mantener el impulso y sostener la confianza del mercado".
Cómo se llega a fin de año
El sector atraviesa una etapa de mayor estabilidad, sostenida por un dólar firme, acceso al crédito y una demanda que empieza a reactivarse tras varios años de retracción. Los especialistas prevén que los precios se mantendrán estables o con leves incrementos hacia el cierre de 2025, salvo que se produzcan cambios bruscos en el tipo de cambio o en las condiciones de financiamiento.
Según Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), la confianza posterior a las elecciones será determinante. "Si se consolida un rumbo más claro, con tasas en baja y crédito hipotecario operativo, el mercado puede reaccionar con fuerza en el corto plazo", señaló.
En la misma línea, Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, advirtió que el comportamiento del dólar será decisivo para definir el ritmo de las operaciones, mientras que Ezequiel Wierzba, director de Click Aparts, sostuvo que "el ladrillo sigue siendo un refugio de confianza, incluso en períodos de incertidumbre".
