Fuente: Shutterstock
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El sueño de la vivienda propia sigue vigente en el Gran Buenos Aires, aunque los números del mercado inmobiliario muestran una realidad que exige planificación.
Si estás pensando en mudarte o invertir en la zona norte del conurbano, es fundamental conocer cuánto deberás destinar para concretar esa operación.
El valor del metro cuadrado en zona norte
Según el último informe de Zonaprop Index, el precio promedio del metro cuadrado en GBA Norte alcanzó los u$s 2.350 en septiembre de 2025. Esta cifra representa un incremento mensual del 0,6% y acumula una suba del 5,3% en lo que va del año.
Para dimensionar estos números: desde noviembre de 2023, cuando se registró el cambio de tendencia en el mercado, los valores treparon un 9% en la región.
¿Cuánto sale un departamento de 2 ambientes?
La unidad tipo que utilizan los analistas para medir el pulso del mercado es un departamento de dos ambientes con 50 metros cuadrados cubiertos y un pequeño balcón de 5 m². En la actualidad, esta propiedad tiene un valor promedio de u$s 115.000.
Si buscás algo más espacioso, un tres ambientes de 70 m² con balcón incluido ronda los u$s 175.000, con un precio por metro cuadrado ligeramente superior (u$s 2.387/m²).
Las diferencias según el municipio
No todos los partidos del GBA Norte tienen los mismos valores. La brecha entre el distrito más caro y el más accesible es considerable:
Vicente López lidera el ranking como el municipio más costoso, con un precio medio de u$s 2.987 por m². Dentro de este partido, el barrio La Lucila se posiciona como el más exclusivo de toda la zona norte, alcanzando los USD 3.654 por metro cuadrado.
En el extremo opuesto, José C. Paz ofrece las propiedades más económicas de la región, con un promedio de u$s 1.079 por m². Esto significa que un dos ambientes en este municipio podría conseguirse por alrededor de USD 54.000, menos de la mitad del promedio zonal.
Los municipios con valores intermedios incluyen:
- Tigre: u$s 2.659/m²
- San Isidro: u$s 2.653/m²
- San Fernando: u$s 2.143/m²
- Pilar: u$s 1.954/m²
- Escobar: u$s 1.916/m²
Los barrios con mayor crecimiento
El 85% de los barrios de la zona norte registraron incrementos interanuales en sus precios. Benavídez encabezó las subas con un impresionante 20,4%, seguido por José C. Paz Oeste (20,1%) y Manzanares (19,4%).
Los departamentos en pozo son los que experimentaron el mayor aumento de valor durante 2025, lo que refleja la recuperación de la confianza en el sector de la construcción.
El mercado de alquileres: otra historia
Para quienes todavía no pueden acceder a la compra, el panorama del alquiler también presenta desafíos. Un departamento de dos ambientes promedio se alquila por $ 678.258 mensuales en GBA Norte.
Los alquileres subieron un 2,8% en septiembre y acumulan un incremento del 29,6% en el año, superando ampliamente la inflación. Esto representa un aumento real del 8% en términos de poder adquisitivo.
Olivos y Florida Oeste son los barrios más caros para alquilar, con valores que superan los $ 850.000 mensuales.
Rentabilidad para inversores
Si estás evaluando comprar para alquilar, la rentabilidad bruta anual en GBA Norte se ubica en 5,02%. Esto significa que necesitarías aproximadamente 19,9 años de alquileres para recuperar tu inversión inicial, un 14% menos tiempo que hace un año.
Los barrios más rentables para inversores son Bella Vista (9,2% de retorno bruto anual) y Don Torcuato (8,5%), muy por encima del promedio zonal.
Consejos para tu búsqueda
Si estás por lanzarte a buscar tu próxima vivienda en zona norte, tené en cuenta estos puntos:
- Compará entre municipios: la diferencia de precios puede permitirte acceder a más metros cuadrados o mejores amenidades si estás dispuesto a considerar distintas localidades.
- Evaluá proyectos en pozo: los departamentos a estrenar vienen registrando las mayores valorizaciones, aunque requieren mayor tiempo de espera.
- Considerá el equilibrio alquiler-compra: con una rentabilidad cercana al 5%, en algunos casos puede convenir seguir alquilando mientras reunís un capital mayor para la compra.
- Mirá más allá del precio: factores como conectividad, servicios y proyección de desarrollo del barrio son tan importantes como el valor del metro cuadrado.
El mercado inmobiliario del GBA Norte muestra una recuperación sostenida pero moderada. Los precios están lejos de los picos históricos, lo que para muchos representa una ventana de oportunidad para concretar la compra de una vivienda propia en una de las zonas más codiciadas del conurbano bonaerense.
