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La reglamentación del principio de inocencia fiscal empezó a mover el tablero del mercado inmobiliario, aunque lejos de cualquier clima de euforia. Inmobiliarias y desarrolladores coinciden en que el nuevo esquema puede ayudar a destrabar decisiones postergadas y a darle algo más de dinamismo a las operaciones, pero descartan un aluvión inmediato de dólares o un boom de precios en el corto plazo.
El cambio más relevante, explican en el sector, no pasa tanto por el volumen de fondos que pueda ingresar sino por el clima de confianza. La posibilidad de bancarizar ahorros sin una presión inmediata sobre el origen de los fondos reduce el temor de muchos ahorristas chicos y medianos, históricamente reticentes a exponerse. En ese sentido, en el sector coinciden en que la inocencia fiscal funciona más como un incentivo psicológico que como un disparador automático de inversiones: reduce el temor a bancarizar ahorros y puede ayudar a destrabar decisiones postergadas, aunque sin garantizar un salto inmediato en la inversión inmobiliaria.
Ese clima de cautela se da, además, en un mercado que ya venía mostrando señales de reactivación. En la ciudad de Buenos Aires, las compraventas de inmuebles cerraron 2025 con el mayor nivel de escrituras en más de cinco años, impulsadas por la recuperación del crédito hipotecario. El año pasado se firmaron 69.461 escrituras, lo que representa un incremento interanual del 26,8% respecto a 2024, según datos del Colegio de Escribanos porteño. Aun así, los valores de cierre siguen lejos de los picos históricos, en un escenario donde la actividad repunta más por cantidad que por precios.
Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina, define la medida como positiva, pero advierte sobre expectativas sobredimensionadas. “No es un blanqueo automático de capitales y, por sí sola, no garantiza que los dólares del colchón vayan directo al mercado inmobiliario. Puede funcionar como un incentivo adicional, en la medida en que haya reglas claras y previsibilidad”, señala. Según su mirada, si esa mayor confianza se traduce en demanda real, el impacto inicial se verá más en la cantidad de operaciones que en los valores.
Una lectura similar plantea Mateo García, director residencial de Toribio Achával. Para el ejecutivo, el primer efecto concreto será un aumento de consultas y del movimiento comercial. “La gente puede animarse a volcar ahorros que tenía guardados por miedo a que se los toquen. Eso va a dinamizar el mercado”, explica. Sin embargo, aclara que la reacción de los precios sería una etapa posterior: “Si la demanda crece y la oferta no acompaña, puede haber presión sobre los valores, pero eso es más de mediano plazo”.
El impacto en la demanda
Respecto del destino de los fondos, García anticipa un escenario mixto. Las propiedades usadas parten con ventaja por su relación precio-producto, aunque las unidades a estrenar también mantienen atractivo por la posibilidad de pagar en cuotas y no inmovilizar todo el capital de entrada. “Probablemente se muevan ambos segmentos”, resume.
Por el lado de los desarrolladores, Sebastián Orlandi, CEO de Flamma, pone el foco en el impacto financiero más amplio. “El efecto inmediato es el aumento de la liquidez en dólares dentro del sistema. Después hay que ver hacia dónde va ese dinero: una parte irá a real estate, otra a plazos fijos en dólares, bonos u obligaciones negociables”, detalla. En ese marco, espera que el ajuste inicial sea por cantidad de operaciones y no por precios.
Orlandi subraya además un punto clave para el mediano plazo: la capacidad de los bancos de transformar esos depósitos en crédito. “Si aumenta la liquidez, los bancos pueden prestar más. Eso ayuda a bajar tasas y a reactivar el crédito hipotecario, que es fundamental para darle volumen al mercado inmobiliario”, sostiene. También reconoce que existen riesgos, como una menor recaudación o eventuales cuestionamientos por estándares internacionales de control.
