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El proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, que obtuvo media sanción en el Honorable Senado, plantea una modificación importante en los procesos de desalojo de inmuebles urbanos y rurales.
La iniciativa todavía debe pasar por la Cámara de Diputados antes de entrar en vigencia.
Uno de los principales cambios propuestos es que las acciones de desalojo se tramiten mediante un procedimiento sumarísimo, con el objetivo de reducir los tiempos judiciales frente a los procesos tradicionales.
El proyecto también amplía quiénes pueden iniciar una demanda. Ya no se limitaría exclusivamente a los propietarios: cualquier persona que pueda demostrar que tiene un derecho o interés legítimo afectado por la ocupación podría recurrir a la Justicia.
Además, en determinados casos el juez tendría la posibilidad de ordenar la entrega inmediata del inmueble, siempre que considere verosímil el derecho invocado y se cumplan las garantías previstas en el proyecto.
Qué tendría que hacer un propietario antes de pedir el desalojo por falta de pago
En los contratos de alquiler, la iniciativa establece un requisito previo para los casos de falta de pago. Antes de presentar una demanda, el propietario debería realizar una intimación fehaciente al inquilino para que cancele la deuda.
El plazo otorgado no podría ser inferior a 10 días corridos, contados desde que el inquilino recibe la intimación. La comunicación también debería indicar el lugar donde debe realizarse el pago.
El proyecto contempla que la notificación pueda enviarse al domicilio declarado en el contrato, ya sea físico o electrónico. Incluso podría considerarse válida si el destinatario se niega a recibirla o si la comunicación no llega a concretarse por una causa atribuible al propio inquilino.
Una vez vencido el plazo o terminado el contrato por cualquier otra razón, el ocupante debería devolver el inmueble. Si eso no ocurre, el propietario podría iniciar el proceso judicial correspondiente por la vía más rápida prevista.
La iniciativa también establece que el dueño no podría rechazar las llaves ni imponer condiciones para recibirlas. Si se negara a aceptarlas, el inquilino tendría la posibilidad de realizar una consignación judicial.
En ese supuesto, el proyecto establece que, bajo determinadas condiciones, los alquileres y obligaciones accesorias dejarían de generarse desde la notificación realizada al propietario para que reciba las llaves.
El nuevo mecanismo que permitiría recuperar un inmueble antes del juicio
Uno de los puntos que más impacto podría tener es la posibilidad de solicitar la entrega inmediata de una propiedad cuando exista una ocupación precaria o una intrusión.
Según el proyecto, el juez podría disponer esa medida cuando considere que el derecho de quien reclama resulta verosímil y previa presentación de una caución juratoria. En determinados casos, además, podría exigir una garantía para cubrir eventuales daños.
La propuesta también incorpora medidas para situaciones en las que el inmueble sea utilizado de manera abusiva, sufra deterioros, se modifique su destino o se realicen obras perjudiciales. En esos casos se prevé un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas.
Durante esa instancia, se buscaría identificar a quienes ocupan la propiedad, incluyendo sus datos personales, con intervención del Defensor Oficial.
El proyecto, a su vez, contempla una protección específica para personas que se encuentren en una situación de vulnerabilidad. Si entre los ocupantes hubiera menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, deberían intervenir los organismos correspondientes y el Ministerio Público Tutelar.
El juez podría conceder un plazo de hasta 10 días para procurar una alternativa habitacional transitoria.
Las notificaciones podrían realizarse directamente en el inmueble cuando no exista domicilio especial, con identificación de la propiedad y sus ocupantes. También se prevé el auxilio de la fuerza pública y, en ciertos casos, el allanamiento.
Además, ante falta de pago o vencimiento del contrato, podría solicitarse la desocupación inmediata bajo caución juratoria. Si se ocultara información para obtenerla, habría multas de hasta diez veces el último alquiler.
Por ahora, ninguna de estas medidas está vigente: el proyecto tiene media sanción del Senado y debe ser aprobado por Diputados.
