El que accede a un crédito inmobiliario debe contar con el 25% del valor de la propiedad cash, pero aquí no termina la cuestión.

Se requiere del 4,84% de comisión inmobiliaria, gastos de escribanía que incluyen honorarios del escribano más IVA, gastos notariales, tasas de registros inmobiliarios, estudio de títulos, aportes notariales e impuesto de sellos, montos que oscilan entre el 5 % y el 8% del valor de la escritura.

“O sea, en total se debe traer cash al día de la escritura entre el 35% y el 38% del valor de la propiedad, aportando el banco el 75% del precio faltante”.

Impuestos

“La inmobiliaria y los impuestos pesan incluso más que el propio honorario del escribano, algo bastante desajustado. Es importante el peso de impuestos, IVA, sellos, tasas de registro y aportes notariales en los gastos totales”, revela la analista Adriana Marinelli.

Enumera que los honorarios son 2% del valor de la compra venta aproximadamente, 1% hipoteca más IVA, o sea 3% más IVA, lo que da aproximadamente 3,63% de honorarios.

La tasa de inscripción al registro propiedad inmueble es en la ciudad de Buenos Aires 0,1%, sellos compraventa sino está exento va del 1,5% al 4%, según la jurisdicción y situación de vivienda única y montos de exención.

La hipoteca en algunas jurisdicciones está exento en otras gravado por el 1,2%, luego están las fojas, aportes notariales y gastos del Colegio de Escribanos. Otro punto importante es actualizar el monto deducible de Ganancias por intereses de créditos hipotecarios, monto que quedó congelado en $ 20.000.

Letra muerta

Marinelli declara “letra muerta” al artículo 77 de la ley 24.441 de Modificaciones al régimen de corretaje. Establece que para la matriculación y el desempeño del corredor no será exigible el hallarse domiciliado en el lugar donde se pretende ejercer.

“En los casos de corretaje inmobiliario de viviendas nuevas sólo se recibirá comisión del comitente. En las restantes operaciones la comisión al comprador no podrá exceder el uno y medio del valor de compra”.

“¿Quién contrató con el corredor inmobiliario? Fue el vendedor, no el comprador, y te trasladan una comisión mayor. Le cobran al vendedor 3% y al comprador 4%, cuando está por sobre la ley".

Costumbres

“El uso y la costumbre de imposición de esos valores sobre los legales hace que nadie vaya a Defensa del Consumidor a plantear un abuso”, plantea Marinelli.

Ejemplifica que en los Estados Unidos uno designa a su corredor para comprar y él negocia con el corredor que tiene la venta: la relación es simétrica, en Argentina no.

Nancy Vieitez, desde su rol de presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, se apura en no mezclar dos cosas distintas: la comisión inmobiliaria y los gastos notariales e impositivos.

Gastos por doquier

“La comisión del corredor es del 4% más IVA, y no es solo mostrar la propiedad”. Incluye gestionar la aprobación del crédito ante el banco, la documentación, y coordinar con el propietario para que acepte esperar esos tiempos, algo que muchos no aceptan porque no hay fecha cierta de escritura: “Es un trabajo de gestión que no se compara con otras tareas de la operación”, describe.

Los honorarios del escribano y los impuestos —sellos, tasas de registro, aportes notariales— son otro capítulo, y de hecho pesan más que el propio honorario del escribano.

En total, el comprador necesita cerca del 35% del valor de la propiedad en efectivo al momento de la escritura. Y el vendedor también tiene sus propios gastos notariales e impositivos.

Comisiones

Para Emilse Cordoba, directora de Bell Investments, “si al 25% no financiado se le agregan comisión, impuestos y gastos de escrituración, la barrera de entrada sigue siendo muy alta”.

“Si realmente se busca profundizar el mercado hipotecario, creo que también habría que revisar los costos transaccionales e impositivos asociados a la compra de la primera vivienda”.

“Bajar la tasa ayuda, pero si necesitás un ahorro inicial muy elevado para poder entrar, una parte importante de la demanda sigue quedando afuera”.

Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, coincide en que los gastos de escritura y de comisiones encarecen el valor de una propiedad.