El CEO de Grupo IEB, Ignacio Abuchdid, le tomó el gustito inmobiliario con el desarrollo de Puerto Nizuk, un barrio cerrado en desarrollo que emprendió a la vera de la Autopista Buenos Aires-La Plata del cual acaba de anunciar una nueva etapa. La actividad misma lo llevó a la construcción, y así se hizo de Dycasa.

Y ahora dirigió sus cañones financieros a un vehículo de inversión que busca rentabilidad en lo que es hoy el descalce de las cotizaciones de propiedades usadas en la Capital Federal.

Las hay en zonas ya con gran desarrollo de infraestructura, que vaticina que recobrarán más temprano que tarde el brillo de otros momentos, y que por eso vale la pena invertir ahora.

Para ello se asoció con el emprendedor e influencer inmobiliario Beltrán Briones, “que tiene un gran conocimiento pero también una gran capacidad de comunicación de lo que es la inversión y el mercado”, al decir de Abuchdid.

Juntos crearon REIT, que será el nombre del fondo que lanzarán el próximo 10 de junio y que se apropiará, como first mover del genérico de lo que es la sigla de Real Estate Investment Trust o Fondo de Inversión en Inmuebles.

“Seremos los primeros, pero creemos que tiene que haber muchos más en el mercado”, dice Abuchdid en una entrevista con El Cronista junto con Briones.

El fondo, autorizado por la CNV, desde el lado del inversor, promete una renta básica de 4% anual. El fondo comprará propiedades y pagará la renta con el cobro de los alquileres. La cuotaparte se valorizará por mercado.

-Vamos a lanzar formalmente el 10 de junio con la colocación inicial. Nuestra intención es sumar a varios brokers para que la base de inversores esté bien atomizada; queremos que sea un producto del mercado, no solo de IEB. El objetivo es juntar entre u$s 20 y 35 millones. No queremos captar más de entrada porque somos responsables: primero debemos invertir ese capital en propiedades de calidad y, una vez que alcancemos el 70% o 75% de inversión, abriremos nuevas ventanas de suscripción, periódicamente. Lo más atractivo para el inversor minorista es que el fondo pagará un 1% trimestral de intereses en dólares desde el primer día, funcionando casi como el cupón de un bono, explica Abuchdid.

-¿Por qué es un buen momento para entrar en un fondo inmobiliario como este?

-El metro cuadrado en la Argentina está regalado respecto a los salarios en dólares. Durante el gobierno anterior, se necesitaban 19 salarios para comprar un metro cuadrado; hoy se necesitan solo siete. Esta relación nos indica que la demanda de créditos hipotecarios va a estallar. Si analizamos el escenario de 2017, cuando se otorgaron 60.000 créditos, los precios actuales tendrían que subir un 60% solo para equipararse a los de ese momento. Y si vamos a un escenario de normalización macroeconómica más profunda, similar a 1997 donde hubo 300.000 hipotecarios, la suba podría ser exponencial. Hoy, entrar en ladrillos a estos precios tiene un riesgo totalmente limitado; incluso en un escenario pesimista, el activo te defiende.

-¿En qué zonas específicas va a poner el ojo el Fondo?

-Buscamos activos que tengan un recorrido de upside fenomenal. Estamos viendo edificios de excelente categoría en Recoleta a u$s 2000 el metro, zonas del centro a u$s 1000 y oficinas Triple A en Catalinas. El caso del Microcentro es, para mí, una anomalía total del mercado. Tenés manzanas alrededor de la Casa de Gobierno o el Banco Central, que en cualquier capital del mundo son las más valiosas, cotizando a valores irrisorios. El costo de reposición de esos edificios es de unos u$s 2400 el metro, y hoy los conseguís a u$s 1000. Con el fin de los piquetes y la infraestructura que ya tiene la zona, no tengo dudas de que lo que hoy vale u$s 1000, valdrá u$s 3000 en el corto plazo.

-¿Quiénes son los que creem que suscribirán o les conviene sumarse a este fondo?

-Identificamos tres grandes fuentes de demanda. Primero, los inversores que ya hicieron una gran diferencia en bonos y acciones argentinas, que se cuadruplicaron, y ahora buscan rotar ganancias hacia algo más sólido. Segundo, los ahorristas que tienen u$s 40.000 millones ociosos en cuentas a la vista en los bancos. Y tercero, el famoso “colchón”, esos u$s 170.000 millones de argentinos que nunca se animaron a la Bolsa por su volatilidad histórica, pero que confían plenamente en el ladrillo como reserva de valor.

-¿Se pueden comparar estos valores con las propiedades en el exterior?

Beltrán Briones: Coincido con Nacho en que el downside es mínimo. Si mirás Madrid, en el barrio de Salamanca el metro cuadrado está a u$s 25.000 dólares; aquí, en un equivalente como Recoleta o Avenida Quintana, lo conseguís por u$s 2200. Estamos 66% abajo en dólares respecto al pico de 2017. Además, el REIT generará un efecto multiplicador: cada propiedad que compremos desencadenará otras tres o cuatro operaciones en el mercado, porque el vendedor de esa unidad saldrá a comprar otra, reactivando toda la cadena.

-¿Cómo se puede evaluar ese efecto de demanda en el mercado inmobiliario?

-Hay que hacer una cuenta. En CABA hay unos u$s 10.000 millones construidos en propiedades. Si suponemos que con el REIT, y también con otros instrumentos afines, se levantan u$s 500 millones que salen a demandar propiedades en este mercado. Y le sumamos que el que vende su departamento sale a buscar otro en otro barrio, y al que le compra se va a vivir a un barrio cerrado en el Gran Buenos Aires, y agreguémosle el efecto sobre el crédito hipotecario, rápidamente se transformarán en unos u$s 2000 millones en inmuebles que se van a demandar. Es un efecto multiplicador que va a tener efecto impresionante sobre el precio de las propiedades.

-Uno de los condicionantes del precio de esas propiedades construidas es, por ejemplo, el valor de las expensas, y también de las reparaciones. ¿Cómo se gestionan esos costos en lo que el fondo comprará?

Ignacio Abuchdid: El fondo es mucho más eficiente que un particular. Pagamos la cuarta parte en escribanos y solo un 1% de comisión a brokers inmobiliarios, contra el 4% que paga cualquiera en la calle. Además, tenemos una estructura de property management y un equipo legal para actuar rápido ante cualquier imprevisto con inquilinos.

Beltrán Briones: Para evitar “comprar problemas”, usamos una empresa llamada Check Home. Antes de cerrar cualquier operación, entran con tecnología para medir humedad, termitas o fallas estructurales. Si un departamento es divino pero tiene una mancha de humedad crónica o problemas de fondo, no lo compramos. No vamos a cargar al fondo con gastos extraordinarios evitables.

-¿Cómo va a ser operativamente para alguien que quiere entrar con poco capital a integrar estos fondos?

Ignacio Abuchdid: Esa es la clave de la democratización: la suscripción mínima es de solo $ 1000. Suscribís en pesos por una cuestión de simplicidad regulatoria, pero tu capital se convierte automáticamente en “ladrillo” dolarizado. El 11 de junio el fondo ya cotiza en BYMA bajo el ticker REIT. Esto te da una ventaja enorme: la divisibilidad. Si mañana necesitás u$s 5000 para un gasto personal, vendés solo esa parte en la Bolsa y listo; no tenés que liquidar un departamento entero para obtener liquidez.

-Beltrán, para finalizar, ¿a quiénes ves como los principales beneficiarios de este vehículo?

Beltrán Briones: Veo tres perfiles claros. Primero, el joven de 25 o 26 años, como muchos amigos míos, que tiene u$s 10.000 ahorrados y nunca llegaba a un departamento; ahora puede ser dueño de un pedacito de cientos de unidades. Segundo, el gran inversor, ricachones que quieren tickets de millones de dólares y no quiere el dolor de cabeza de administrar 20 departamentos sueltos. Y tercero, el extranjero que quiere invertir en Argentina de forma legal, en blanco y regulado por la CNV, algo que antes era casi imposible de instrumentar para un desarrollador tradicional.