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Los contratos de alquiler generan estabilidad para quienes residen, pero también tensiones cuando el propietario decide vender. Tradicionalmente el arrendamiento seguía vigente hasta su vencimiento, obligando al nuevo dueño a asumirlo.
Según indica el artículo 14.II de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en caso de que el comprador desea poner fin al contrato antes del plazo mínimo legal, el propietario vendedor deberá indemnizar al inquilino por el tiempo restante.
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Qué establece la LAU sobre este tema
Ese apartado legal obliga al vendedor del inmueble a pagar una compensación en el caso en que, amparado en su condición de nuevo propietario, pretenda terminar el contrato de arrendamiento suscrito con el inquilino.
La cuantía fijada es de una mensualidad de la renta por cada año que reste de contrato. Si el contrato se rompe antes de un año, la indemnización será proporcional.
Asimismo, la LAU señala que el comprador está obligado a respetar el contrato durante los cinco años mínimos (o siete si quien lo vendió era persona jurídica), aunque exista una cláusula que pretenda extinguirlo por venta.
Este cambio representa una novedad importante para los contratos de alquiler que excedan los plazos mínimos legales.
Qué excepciones y problemas plantea esta nueva medida
Aunque la normativa fija la obligación de indemnizar, no obliga al nuevo propietario; solo grava al vendedor original. Además, no todos los contratos pueden dar lugar a esa compensación.
Solo se aplica cuando el contrato pactado supere los plazos que la ley impone como mínimo (cinco años para personas físicas, siete para jurídicas). En contratos dentro de esos límites el derecho a indemnización no se activa.
Otra controversia se relaciona con el mecanismo de cálculo. La norma define la indemnización estándar, pero muchos contratos existentes carecen de cláusulas expresas para estos casos, lo que obliga a interpretación judicial o negociación particular entre ambas partes.
Algunos expertos cuestionan la aplicación práctica de esta indemnización. y alegan que podría encarecer las transacciones inmobiliarias con inquilinos y generar litigios por discrepancias sobre el importe. Otros destacan que la obligación recae sobre quien vende, lo cual resta presión al nuevo adquirente.
Qué implicaciones tiene para inquilinos y propietarios
Para el inquilino, la novedad ofrece una protección frente a desahucios disfrazados de venta. Si el contrato tenía más tiempo por cumplir, puede exigir esa indemnización si el vendedor interrumpe el arrendamiento anticipadamente. También puede negociar cláusulas específicas para reforzar derechos futuros.
Para el propietario que planea vender, esta norma obliga a valorar la inclusión de posibles indemnizaciones al calcular el precio de venta. Quien compre sabrá que no puede romper el contrato arbitrariamente si está dentro del plazo legal.
En las operaciones inmobiliarias con un contrato vigente, el comprador quedará subrogado, es decir, asumirá los derechos y obligaciones del arrendador anterior hasta que se cumpla el periodo legal mínimo.
Este paso legal apunta a equilibrar intereses entre el derecho de propiedad y la estabilidad habitacional. Habrá que ver cómo interpretan los tribunales estos artículos cuando se presenten casos concretos y si la práctica contractual se adapta para anticipar conflictos.
