El Gobierno volvió a poner límites a determinadas operaciones inmobiliarias tras el rechazo del Congreso a los primeros decretos de vivienda. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, quedó derogado el 2 de octubre, cuando la Cámara Baja rechazó su convalidación.

Cuatro días después, el Consejo de Ministros aprobó un nuevo texto, el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 7 de octubre y en vigor desde el día 8, que recupera las restricciones a la compra especulativa de viviendas, con cambios respecto de la versión anterior. La nueva norma todavía debe superar el trámite de convalidación de la Diputación Permanente del Congreso, tras la convocatoria de elecciones generales.

La medida no afecta por igual a todos ni supone una prohibición general de comprar o vender viviendas en España. El principal cambio recae sobre los propietarios de determinadas empresas inmobiliarias, entidades que adquieren inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados y personas jurídicas consideradas grandes tenedoras. La norma limita las adquisiciones por debajo del 70% del valor de mercado de los inmuebles, con excepciones vinculadas a su destino social y residencial.

La nueva regulación mantiene la fecha límite del 31 de diciembre de 2030 y amplía el alcance de la restricción respecto del decreto anterior. Entre las novedades figuran la inclusión expresa de sociedades que adquieren préstamos hipotecarios impagados y la exigencia de una tasación independiente para justificar el valor de la operación.

¿Qué propietarios y compradores están afectados por las nuevas restricciones?

El artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026 establece que la limitación alcanza a las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación. También incluye a las personas jurídicas que tengan la condición de gran tenedor conforme a la legislación estatal de vivienda, a las sociedades de su mismo grupo y a las entidades que actúen por su cuenta.

La restricción se aplica a las compras por debajo del 70% del valor de mercado, tanto si la transmisión es onerosa (a cambio de un pago o contraprestación económica), o como si se realiza a título gratuito. Para determinar ese valor, la norma exige un informe de una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes. El cálculo de la contraprestación total debe incluir el precio, las deudas asumidas, las prestaciones accesorias y otras ventajas económicas vinculadas a la operación.

La limitación comprende tanto viviendas en uso como inmuebles de edificios construidos sobre suelo residencial que cumplan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad y dispongan del certificado de fin de obra. Por tanto, no se limita a los pisos ya ocupados ni a las operaciones de compraventa tradicionales.

¿Qué compras quedan fuera de la prohibición y hasta cuándo se aplicará?

El decreto contempla excepciones para las adquisiciones destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social, al menos hasta el 31 de diciembre de 2030. También quedan fuera las operaciones destinadas a residencias sociosanitarias, alojamientos para colectivos vulnerables y recursos residenciales para víctimas de violencia de género.

La norma incorpora además una excepción para las entidades que acrediten su adhesión y cumplimiento del Código de Buenas Prácticas que apruebe el Consejo de Ministros. Los organismos públicos y las empresas del sector público cuya finalidad sea promover y gestionar vivienda social y asequible de forma permanente se consideran incluidos en ese régimen. No obstante, estas excepciones no podrán aplicarse hasta que el código entre en vigor y las entidades acrediten el cumplimiento de sus condiciones.

También se excluyen las transmisiones cuya escritura pública se hubiera otorgado antes de la entrada en vigor del nuevo decreto, aunque la inscripción registral todavía esté pendiente. Las adquisiciones derivadas de ejecuciones judiciales o hipotecarias cuentan con un régimen específico cuando la entidad ejecutante cumple los requisitos de adhesión al código. En determinados casos de vivienda habitual ocupada por personas vulnerables sin alternativa habitacional, el texto prevé la suspensión de los lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2030.

La nueva restricción tiene carácter temporal y, a fecha de octubre de 2026, está recogida en un real decreto-ley en vigor, pero pendiente de convalidación parlamentaria. Su continuidad dependerá de ese trámite. Hasta entonces, conviene distinguir entre las medidas del Real Decreto-ley 26/2026, que quedó derogado, y las disposiciones del Real Decreto-ley 29/2026, que constituye el nuevo marco normativo.