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La Audiencia Provincial de Baleares confirmó que el propietario de un local debe contribuir al pago de los gastos generales de la comunidad, aun cuando no use determinadas zonas del edificio.
El fallo, dictado el 27 de enero de 2025, se basó en una junta celebrada en noviembre de 2021, donde se fijaron las cuotas mensuales: los locales pagarían 41,25 euros y las viviendas 60 euros.
El propietario se opuso argumentando que el título constitutivo y un acuerdo previo de 2020 lo eximían de abonar cualquier gasto comunitario. Sin embargo, la Audiencia recordó que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 9.1.e, obliga a todos los propietarios a contribuir a los gastos generales salvo que estén expresamente exentos.
El tribunal señaló que la exención recogida en el documento del edificio "solo se refiere al zaguán y la escalera" y que no puede extenderse a todos los gastos. Además, destacó que el Tribunal Supremo ha interpretado estas cláusulas de manera restrictiva, y "ningún propietario puede desligarse por completo de la obligación legal de sostener el inmueble".
¿Qué establece la Ley de Propiedad Horizontal sobre los gastos comunes en los edificios?
El Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Palma de Mallorca ya había rechazado la demanda del propietario. En su resolución, explicó que las cláusulas de exención no pueden aplicarse más allá de los elementos específicamente mencionados. La Audiencia Provincial confirmó esa decisión y consideró válido el acuerdo comunitario que estableció la cuota mensual de 41,25 euros para los locales.
Según la sentencia, el artículo 9.1.e de la LPH deja claro que todos los propietarios deben sostener los gastos del edificio, "aunque algunos no los utilicen directamente". La Audiencia añadió que "un acuerdo que exime completamente a los locales de contribuir a los gastos generales es nulo por contravenir la Ley de Propiedad Horizontal".
En este caso, los locales quedaron liberados solo de los gastos de "iluminación, limpieza, conservación y reparación del zaguán y la escalera", pero no de otros conceptos como seguros, honorarios de administración o comisiones bancarias.
¿Cuánto deben pagar los propietarios de locales según la Ley de Propiedad Horizontal?
El tribunal también analizó el artículo 17.7 de la LPH, que regula la aprobación de acuerdos por mayoría. Determinó que la decisión de la comunidad fue válida porque no modificó las cuotas de participación ni el régimen jurídico del edificio, por lo que no era necesaria la unanimidad.
Además, la sentencia recordó que los locales representan el 20% de la cuota de participación total y que, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, las exenciones deben interpretarse con criterios restrictivos.
En palabras del tribunal: "Los gastos generales como el seguro o la administración benefician al inmueble en su conjunto, aunque algunos propietarios no los usen directamente".
Con este fallo, la Audiencia Provincial de Baleares reforzó la aplicación uniforme de la Ley de Propiedad Horizontal y subrayó que las exenciones amplias carecen de validez si vulneran la norma. El propietario del local deberá pagar la nueva cuota, aunque la sentencia aún no es firme y puede ser recurrida ante el Tribunal Supremo.
