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El acceso a la vivienda sigue siendo una de las grandes preocupaciones en España. Ante los elevados precios y la dificultad para reunir la entrada, muchas familias optan por adelantar parte de la herencia y ayudar a sus hijos en vida, y una de las vías es donar la vivienda. Una operación que puede tener una ventaja fiscal muy relevante para los mayores de 65 años.
Así lo explica la economista Montse Cespedosa, especialista en hipotecas, en un vídeo subido a sus redes sociales: “Los mayores de 65 años podrán donar la vivienda a sus hijos sin tributar al IRPF”.
Es decir, el donante no tendría que incluir en su declaración la ganancia patrimonial que obtendría al transmitir su vivienda habitual, siempre que se cumplan una serie de requisitos.
Qué dice la ley de donaciones sobre la vivienda
La afirmación de Cespedosa no es una interpretación particular, sino que se apoya en una exención recogida expresamente en la normativa. En concreto, en el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 del IRPF, que declara exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por parte de contribuyentes mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia.
La clave, y lo que da valor a la operación, es que la ley no distingue entre venta (transmisión onerosa) y donación (transmisión lucrativa): la exención se aplica en ambos casos. Así lo confirmó la Dirección General de Tributos (DGT), dependiente del Ministerio de Hacienda, en la Consulta Vinculante V1261-25, que equipara el tratamiento fiscal de la donación al de la venta.
La propia Agencia Tributaria recoge además esta exención en su Manual de Renta 2025, donde precisa que también se aplica si se dona solo la nuda propiedad y el propietario se reserva el usufructo.
@montse_cespedosa 😃 BUENAS NOTICIAS EN MATERIA DE VIVIENDA ‼️ Hacienda confirma que los mayores de 65 años pueden donar su vida habitual a sus hijos sin tributar en el IRPF 👉 consulta vinculante V1261-25 del 9 de julio de 2025, en el que se analiza esta situación 👉 la dirección General de tributos especifica que sólo afecta la donación al donante los hijos que reciban la vivienda deberán liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones. 👉 Comparte con tus padres para que conozcan esta importante información 👉 recuerda que para que una vivienda se considere en habitual, debe haber consentido en la residencia del contribuyente en un plazo continuado mínimo de tres años, tal como establece el reglamento del IRPF Fuente @HuffPost #vivienda #hipoteca #vibiendaobranueva #finanzas ##donacion ♬ sonido original - Montse Cespedosa
Cuáles son los requisitos exactos para no pagar IRPF
Sin embargo, existe un detalle que conviene entender bien porque combina dos condiciones distintas que a menudo se confunden:
- El donante debe tener 65 años o más en el momento de la transmisión.
- El inmueble debe ser su vivienda habitual, lo que exige haber residido en él de forma continuada durante al menos tres años.
- La exención se mantiene aunque ya no viva allí en el momento de donarla, siempre que la vivienda haya tenido ese carácter en algún momento de los dos años anteriores a la transmisión.
Ese último punto resulta especialmente útil para una persona mayor que haya dejado su casa poco antes de donarla, por ejemplo, tras trasladarse a otro domicilio o a una residencia: si no han pasado más de dos años, Hacienda sigue considerándola su vivienda habitual a estos efectos.
Un requisito formal añadido, que recuerdan los expertos, es que la donación debe formalizarse en escritura pública ante notario para tener validez.
Qué impuestos sí tendrán que pagar los hijos
La ventaja fiscal es importante, pero conviene ser claro: la donación no sale del todo gratis. La exención beneficia al donante (que se ahorra el IRPF), pero los hijos que reciben la vivienda sí deben asumir otros impuestos. Como aclara la propia Cespedosa, “los hijos tendrán que pagar el impuesto de donaciones y sucesiones”.
El principal es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), cuya cuantía varía notablemente según la comunidad autónoma, ya que está cedido a las autonomías y algunas aplican importantes bonificaciones.
A ello se suma la plusvalía municipal, el impuesto sobre el incremento de valor del terreno, que también corre a cargo de quien recibe el inmueble y se paga al ayuntamiento del municipio donde se encuentre la vivienda.
Por eso, antes de tomar una decisión, conviene analizar tanto la situación del donante como la del futuro propietario. La exención del IRPF puede suponer un ahorro considerable para los mayores de 65 años, pero el balance final depende de cada caso y de la comunidad autónoma, por lo que lo más prudente es asesorarse con un profesional.
