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Una de las inquietudes más comunes entre arrendadores y arrendatarios de España es la situación del contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de propietario. Es por eso, que es esencial comprender en qué condiciones el nuevo propietario debe o no debe compensar a su inquilino.
En ese contexto, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 14 regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y establece límites precisos.
¿Qué establece la Ley de alquileres?
En virtud de esta normativa, el comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y debe respetar el contrato vigente cuando se vende una vivienda arrendada.
Esto implica que, durante los primeros cinco años si el anterior propietario era una persona física, o siete si era persona jurídica, el arrendatario mantiene su derecho a permanecer en la vivienda en las mismas condiciones pactadas, sin que exista obligación de indemnizarle.
Compensación a inquilinos por incumplimiento de la Ley de Alquileres
La indemnización establecida por la LAU equivale a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato se firmó por diez años con una persona física como arrendador y la vivienda se vende en el año ocho, quedarían dos años de alquiler por cumplir más allá de los cinco protegidos. En ese caso, el arrendatario tendría derecho a recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación.
Ahora bien, la ley también contempla los supuestos en los que arrendador e inquilino pactan expresamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento. Si este acuerdo existe, el nuevo dueño solo debe respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido ese plazo, no existe ninguna obligación de indemnizar al arrendatario.
La situación cambia cuando el contrato firmado contempla una duración superior a esos plazos mínimos. En tal caso, el nuevo propietario solo está obligado a mantener el alquiler hasta cumplir esos cinco o siete años. Si el contrato va más allá, el arrendatario puede ver extinguido su derecho antes del plazo pactado, pero el responsable de indemnizarle no será el comprador, sino el vendedor de la vivienda.
El comprador no tiene la obligación de pagar compensación; la responsabilidad recae en el vendedor si el contrato excede los plazos legales establecidos.
El artículo 14 de la LAU establece un principio de equilibrio: el nuevo propietario no tiene la obligación de indemnizar al inquilino en ninguna circunstancia. La responsabilidad de dicha indemnización recae únicamente en el propietario anterior, siempre que el contrato exceda los cinco o siete años establecidos por la ley.
