En España, la compraventa de viviendas alquiladas provoca preocupaciones, ya sea en arrendadores como en arrendatarios. Una de las preguntas más comunes es qué ocurre con el contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de propietario y, en particular, bajo qué circunstancias el nuevo propietario debe o no indemnizar al inquilino.

La respuesta se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y establece límites específicos. Según esta normativa, cuando se vende una vivienda arrendada, el comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y debe respetar el contrato vigente.

Esto implica que, durante los primeros cinco años, si el anterior propietario era una persona física o jurídica, el arrendatario mantiene su derecho a permanecer en la vivienda en las mismas condiciones acordadas, sin que exista obligación de indemnización.

Indemnización a inquilinos: propietarios deben cumplir esta norma

La situación cambia cuando el contrato firmado establece una duración superior a los plazos mínimos legales. En ese caso, el nuevo propietario solo está obligado a respetar el alquiler hasta que se cumplan los cinco o siete años correspondientes.

La indemnización que contempla la LAU equivale a una mensualidad de renta por cada año que el contrato supere ese mínimo legal. Por ejemplo, si se firmó un contrato de diez años con un arrendador persona física y la vivienda se vende en el año ocho, quedan dos años por encima de los cinco años protegidos. En ese supuesto, el inquilino tendría derecho a recibir del antiguo propietario una compensación equivalente a dos mensualidades.

Si el contrato se alarga más allá de ese período, el arrendatario podría ver finalizado su derecho antes del plazo pactado; sin embargo, la obligación de indemnizarle corresponderá siempre al vendedor de la vivienda, nunca al comprador.

Situaciones en las que el propietario no debe indemnizar al inquilino

El artículo 14 de la LAU establece un equilibrio muy claro: el nuevo propietario nunca tiene obligación de indemnizar al inquilino. Esa responsabilidad recae exclusivamente en el anterior dueño, y solo cuando el contrato supera los cinco o siete años mínimos legales.

Además, la ley contempla la posibilidad de que arrendador e inquilino acuerden expresamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento. En esos casos, el comprador solo está obligado a respetar el alquiler hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido ese plazo, desaparece cualquier deber de compensación.

En resumen, el comprador queda totalmente liberado de pagar indemnización alguna. La carga económica recae siempre y únicamente en el vendedor, y solo si la duración del contrato excede los plazos mínimos establecidos por la ley.