La morosidad en las comunidades de propietarios es uno de los conflictos más frecuentes en la vivienda en España. Durante años, las deudas por cuotas impagadas se acumularon sin una regla clara que fijara hasta cuándo podían reclamarse en los tribunales. Ese vacío generó litigios largos y desiguales, con comunidades intentando cobrar importes muy antiguos.

En este contexto, una reciente decisión judicial fija un criterio definitivo. Según datos de EFE, el Tribunal Supremo confirmó que las cuotas de comunidad impagadas prescriben a los cinco años. Esto implica que, pasado ese plazo sin acciones de cobro, la deuda no puede reclamarse judicialmente.

El fallo marca un punto de inflexión para propietarios y administradores. Aunque la obligación no desaparece en términos contables, la comunidad pierde la vía legal para exigir el pago si dejó pasar el tiempo. La resolución obliga a repensar la gestión de impagos y acelera los plazos de actuación.

El fallo del Tribunal Supremo que fija la prescripción en cinco años

El Tribunal Supremo avaló que las cuotas comunitarias impagadas prescriben a los cinco años. Según la sentencia, “la comunidad de propietarios pierde el derecho legal a reclamar el pago tras cierto tiempo sin iniciar acciones”. Este criterio deja atrás el plazo general de 15 años que antes establecía el Código Civil.

El alto tribunal analizó un caso concreto ocurrido en Madrid. La comunidad reclamaba 6.497,30 euros a dos propietarios por cuotas impagas acumuladas entre 2007 y 2014. Sin embargo, los demandados solo aceptaron pagar 1.696 euros, correspondientes a los años 2013 y 2014.

La razón fue clara. El resto de la deuda había superado el plazo legal de prescripción. Conforme a la legislación vigente, las cantidades anteriores a cinco años no podían reclamarse judicialmente, aunque siguieran figurando como pendientes.

Qué ocurre con las deudas antiguas de la comunidad de propietarios

La prescripción no significa que la deuda desaparezca por completo. Tal como recoge la doctrina del Supremo, “la obligación sigue existiendo”, pero se extingue la posibilidad de exigirla ante un juez. Es una diferencia clave para entender el alcance del fallo.

En la práctica, esto implica que las cuotas de comunidad impagadas de más de cinco años quedan fuera de cualquier procedimiento judicial. La comunidad no puede iniciar una demanda ni forzar el cobro por esa vía, aunque el propietario siga siendo moroso.

Este criterio obliga a las comunidades de propietarios a actuar con rapidez. Dejar pasar el tiempo sin reclamar implica perder definitivamente el derecho a cobrar esas cantidades por vía legal.

Cómo reclamar cuotas actuales y evitar la prescripción

La Ley de Propiedad Horizontal ofrece herramientas para frenar la prescripción. Si un vecino deja de pagar, la comunidad puede iniciar un procedimiento monitorio. Este mecanismo judicial permite reclamar cantidades líquidas y vencidas de forma rápida.

Iniciar ese procedimiento interrumpe el plazo de prescripción. También lo hace una reclamación fehaciente, como un burofax o un requerimiento certificado. Estas acciones acreditan que la comunidad intentó cobrar la deuda dentro del plazo legal.

Además, la normativa permite aplicar intereses por demora o limitar temporalmente ciertos servicios comunitarios, siempre sin afectar la habitabilidad. La clave es una gestión diligente que no deje correr los cinco años sin actuar.

Recomendaciones para comunidades frente a propietarios morosos

Para evitar perder dinero, las comunidades deben establecer sistemas de control de impagos. Contar con un administrador de fincas colegiado facilita el seguimiento de cuotas, la notificación de deudas y la preparación de acciones judiciales.

En las juntas de propietarios también se pueden aprobar estrategias específicas. Entre ellas, acuerdos de pago, aplicación de intereses o la autorización expresa para iniciar reclamaciones legales de forma temprana.

La confirmación de que las cuotas de comunidad impagadas prescriben a los cinco años cambia las reglas del juego. Obliga a las comunidades de propietarios en España a actuar con rapidez y planificación para no perder el derecho a reclamar sus propios ingresos.