El Gobierno español aprobó este martes en Consejo de Ministros dos reales decretos ley con nuevas medidas para hacer frente a la crisis de vivienda. El paquete incluye un IVA superreducido del 4% para determinadas viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, préstamos a interés cero para la compra de la primera vivienda y nuevas reglas para los alquileres.

Las medidas también contemplan una prórroga de dos años para determinados contratos de alquiler, un límite del 2% a la actualización anual de las rentas y protección frente a los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional.

El real decreto-ley entra en vigor, con carácter general, el 1 de octubre, aunque algunas medidas fiscales, como la relativa al IVA de los pisos turísticos, comenzarán a aplicarse el 1 de diciembre de 2026.

El Ejecutivo prevé llevar los dos decretos al Congreso este viernes para su convalidación, aunque todavía no se ha precisado cuándo entrarán en vigor.

¿Qué ayudas tendrán los inquilinos y compradores de vivienda?

Uno de los principales anuncios es la creación de préstamos a interés cero para quienes compren su primera vivienda. El mecanismo permitirá cubrir el menor de estos dos importes: el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros. Los préstamos tendrán un plazo de hasta diez años, sin intereses ni comisiones.

El paquete también incluye una deducción fiscal en el IRPF para inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales. La deducción será del 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual, con determinados límites según los ingresos.

Según explicó la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, estas ayudas podrían permitir un ahorro de hasta un mes de alquiler y alcanzar a unos 1,6 millones de hogares.

Además, los contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga de dos años.

La prórroga será extraordinaria, por anualidades y hasta un máximo de dos años, y se aplicará previa solicitud del inquilino siempre que se cumplan las condiciones establecidas, entre ellas estar al corriente del pago del alquiler.

¿Qué cambios habrá para los alquileres y los pisos turísticos?

Los decretos establecen un límite del 2% para la actualización anual de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027, con reglas específicas según el precio del alquiler y el sistema de índices de referencia.

También se introducen nuevas reglas para los alquileres de temporada y por habitaciones, con el objetivo de evitar el uso fraudulento de estas modalidades. Los contratos de temporada deberán justificar la causa que motiva su carácter temporal y tendrán una duración máxima de 12 meses. Si esta condición no queda acreditada, el alquiler podrá considerarse de vivienda habitual.

En el caso de los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar el límite máximo aplicable al alquiler de una vivienda completa cuando resulte de aplicación el sistema de referencia correspondiente.

El Gobierno también establece un IVA del 10% para determinados alquileres de apartamentos o viviendas amueblados, una medida que inicialmente se había planteado con un tipo del 21%.

La nueva tributación se aplicará desde el 1 de diciembre de 2026 a los alquileres que no estén exentos, entre ellos los de hasta 30 noches para un mismo inquilino, salvo cuando se trate de la vivienda habitual del arrendado, y aquellos en los que se presten servicios propios de la industria hotelera.

Asimismo, los ayuntamientos podrán establecer recargos de hasta el 50% del IBI sobre viviendas de uso turístico situadas en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado. El recargo podrá alcanzar el 100% cuando el titular tenga dos o más viviendas destinadas a ese uso y el 150% cuando tenga cuatro o más. La aplicación dependerá de que el ayuntamiento lo establezca mediante ordenanza fiscal.

En cuanto a las viviendas vacías, los ayuntamientos podrán establecer recargos de IBI de hasta el 50% en determinados supuestos, con incrementos adicionales en función del tiempo de desocupación y de la cantidad de viviendas residenciales que tenga el titular. La norma no establece simplemente que puedan “duplicar el IBI” por estar cerradas más de tres años.

Además, la norma limita hasta el 31 de diciembre de 2028 determinadas adquisiciones de viviendas por parte de entidades que tengan en su objeto social la adquisición de inmuebles, cuando pretendan comprarlas por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado, aunque contempla varias excepciones.

Por último, se modifica el régimen fiscal de las SOCIMI y se establece un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas y otros inmuebles residenciales, con reducciones cuando una parte elevada del parque se destine al alquiler asequible.

El paquete incorpora además una prohibición durante dos años para que los fondos de inversión compren viviendas con fines especulativos y eleva del 15% al 25% la tributación de los beneficios no distribuidos de las socimis.