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En España existe un mecanismo legal poco conocido que puede transformar a un inquilino o poseedor de buena fe en propietario de un inmueble sin comprarlo por vías convencionales. Este proceso se conoce como prescripción adquisitiva o usucapión, y está regulado en el Código Civil.
La prescripción adquisitiva opera mediante la posesión continuada, pública y pacífica de una vivienda durante un tiempo determinado por la ley. Dependiendo de si se cumple con los requisitos de justo título y buena fe, o si se aplica la modalidad denominada extraordinaria, los plazos pueden variar, ofreciendo una alternativa de adquirir la propiedad sin contrato de compraventa formal.
Qué es la prescripción adquisitiva y cuándo se aplica
La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad de un inmueble por el transcurso del tiempo y la posesión continuada, como dispone el artículo 1930 del Código Civil: “Por la prescripción se adquieren… el dominio y demás derechos reales… con las condiciones determinadas en la ley”.
Para que esta figura opere a favor del poseedor, se distinguen dos modalidades principales: la ordinaria y la extraordinaria. La primera exige que la posesión del inmueble se realice con buena fe y justo título, lo que implica que quien posee creyó legítimamente tener derecho sobre la propiedad y que existe una causa que aparente transmitir dicha propiedad.
Si se cumplen esos requisitos, el Código Civil establece que “el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título”.
Esto significa que quien ha vivido en un inmueble en concepto de dueño de forma pública, pacífica y sin interrupciones durante 10 años, puede solicitar la declaración de prescripción adquisitiva siempre que el vecino propietario haya estado presente y localizable. Si el propietario ha estado ausente (por ejemplo, vive en el extranjero durante muchos años), ese plazo puede extenderse hasta 20 años.
La posesión entre “presentes” se refiere a situaciones en que el propietario conocido y residente ha estado disponible para ejercer sus derechos, mientras que en el caso de “ausentes” se extiende el plazo para garantizar equidad en la adquisición por posesión prolongada.
Prescripción extraordinaria: cuando no hay justo título ni buena fe
Existe otra vía de prescripción adquisitiva, conocida como extraordinaria, que se aplica cuando no hay ni justo título ni buena fe en la posesión. En estos casos, solo se exige que la posesión sea en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida durante un plazo más largo.
El Código Civil prevé que, para bienes inmuebles, la prescripción extraordinaria requiere que la posesión se mantenga durante 30 años sin necesidad de demostrar buena fe o justificación legal previa.
El objetivo de esta figura es reconocer derechos sobre bienes que han sido poseídos como propios durante un periodo prolongado, incluso sin título formal, siempre que se cumplan los requisitos posesorios.
En la práctica, la prescripción extraordinaria resulta menos frecuente debido al largo tiempo exigido y a la necesidad de que la posesión sea ininterrumpida y notoria, lo que implica que no haya disputas, interrupciones legales o reclamos por parte de terceros durante décadas.
Requisitos de la usucapión para que se reconozca la propiedad
Para que la prescripción adquisitiva de un inmueble sea válida, más allá de los plazos, se exige que la posesión se ejerza con una serie de características establecidas en la ley. El artículo 1941 del Código Civil dispone que la posesión debe ser en concepto de dueño, es decir, actuando como si se fuera propietario de la vivienda, realizando actos propios del dominio.
Además de ser en concepto de dueño, la posesión debe ser pública (no oculta), pacífica (sin usar violencia ni clandestinidad) y no interrumpida durante todo el tiempo que establece cada modalidad (10, 20 o 30 años según los casos).
La valoración de estos requisitos suele ser evaluada por los tribunales si se interpone una acción de usucapión. El poseedor debe acreditar ante un juez que ha cumplido con todos estos elementos y que nadie ha reclamado la titularidad o interrumpido la posesión en el periodo correspondiente.
La buena fe también juega un papel clave en la modalidad ordinaria. Según interpretación doctrinal, implica que el poseedor creía, de forma razonable, que quien le transmitió la posesión tenía derecho a hacerlo, aunque luego se demuestre lo contrario. No obstante, esa creencia debe mantenerse durante todo el plazo necesario para que opere la prescripción.
¿Qué importancia tiene la prescripción adquisitiva para inquilinos y ocupantes?
Aunque la prescripción adquisitiva no forma parte de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ni sustituye un contrato de alquiler, puede tener consecuencias importantes para quienes ocupan una vivienda durante muchos años sin título formal de propiedad.
Si un inquilino vive en una casa con la autorización del propietario, pero cumple los requisitos de posesión y plazos, podría iniciar un procedimiento judicial para que se reconozca su derecho de propiedad mediante usucapión.
Sin embargo, no se trata de un mecanismo automático ni sencillo. Requiere un análisis jurídico detallado y, en muchos casos, una acción judicial para que el juez declare que se ha consumado la prescripción adquisitiva de la propiedad. La prescripción solo opera cuando se cumplen todos los requisitos de hecho (posesión) y de derecho (buen título y buena fe en la modalidad ordinaria).
La posibilidad de adquirir un inmueble por este medio responde a la intención del derecho civil de dotar de seguridad jurídica a situaciones de posesión prolongada, evitando que bienes permanezcan en un limbo indefinido cuando ciertamente han sido tratados como propios durante décadas.
