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El mercado inmobiliario en España atraviesa uno de sus momentos más dinámicos de los últimos años. La inversión en vivienda creció más de un 30% en 2025 respecto al año anterior, y según el informe Real Estate Market Outlook 2026 de CBRE, esa tendencia seguirá creciendo en los próximos meses.
En ese contexto, cada vez más personas buscan fórmulas de inversión que no requieran un gran capital inicial para comenzar a generar ingresos. Una de las que más fuerza está ganando es el rent to rent, un modelo que consiste en alquilar una vivienda para después subarrendarla por habitaciones.
Rocío es una de sus grandes defensoras. Empezó en diciembre de 2019 con un único piso en Zaragoza y hoy gestiona cinco viviendas de alquiler tradicional y 75 habitaciones bajo el modelo de subarriendo.
Su historia, que contó en detalle en el podcast Libertad Inmobiliaria del inversor Carlos Galán, se ha convertido en una referencia para quienes quieren entender cómo funciona este negocio desde dentro.
Qué es el modelo rent to rent y cómo funciona en España
El rent to rent es, en esencia, un modelo de intermediación inmobiliaria. El inversor alquila una vivienda completa al propietario y luego subarrienda sus habitaciones de forma individual, generando una diferencia entre lo que paga al dueño y lo que ingresa por las habitaciones.
“Al propietario puedes pagarle un poco más de lo que está pidiendo y decirle que te vas a encargar absolutamente de todo. Se va a olvidar totalmente de que tiene un piso”, explica Rocío.
Para el propietario, la propuesta tiene atractivo: delega toda la gestión del inmueble y recibe una renta mensual estable sin tener que ocuparse de nada. Para el inversor, el modelo permite acceder al mercado inmobiliario sin necesidad de comprar un piso, con una inversión inicial mucho más baja.
El modelo no está exento de debate en España, especialmente en un contexto de crisis de la vivienda en el que el encarecimiento del alquiler limita cada vez más el acceso a una habitación. Aun así, sigue consolidándose como una de las fórmulas con mayor rentabilidad relativa dentro del sector.
Qué tipo de vivienda busca Rocío y cuánto invierte en cada piso
No todos los inmuebles funcionan igual dentro de este modelo. Rocío ha ido afinando con el tiempo qué perfil de piso le da mejores resultados. “Mi piso típico, y ahora el que más tengo, está en barrio trabajador, con tres habitaciones más salón independiente, que se convierte en la cuarta habitación. Casi todos son sin ascensor, con una reforma básica, tipo lavado de cara”, describe.
En cuanto a la inversión necesaria para poner en marcha cada piso, la cifra que maneja es de unos 3.000 euros por inmueble, destinados principalmente a amueblar y acondicionar el espacio. “También hay que acondicionarlos para que, si el inquilino quiere, pueda hacerse una tortilla francesa el primer día”, detalla. En cuanto al baño, prioriza que esté en buen estado pero sin grandes desembolsos: “Sin dejarme un dineral”, matiza.
Cuánto gana Rocío con cada piso y en cuánto tiempo recupera la inversión
Las cuentas que maneja Rocío son claras. Tomando como referencia el mercado de Bilbao, donde desarrolla principalmente su actividad, un piso típico se alquila al propietario por unos 950 euros mensuales, mientras que las habitaciones se subarriendan a unos 400 euros cada una. Con cuatro habitaciones, los ingresos brutos ascienden a unos 1.600 euros, antes de descontar suministros y otros gastos.
El beneficio neto mínimo que exige a cada piso es de 410 euros al mes. “Está súper bien y, además, tiene mucho sentido, porque es el precio de una habitación”, señala. Con una inversión inicial de 3.000 euros y ese margen mensual, el plazo de recuperación se sitúa entre seis y siete meses, aunque puede acortarse dependiendo del número de habitaciones del inmueble.
Ese margen también le da un colchón para asumir periodos puntuales con alguna habitación vacía sin que la rentabilidad del piso se vea comprometida. “Mi peor error es precipitarme a la hora de llenar una habitación”, reconoce, lo que demuestra que la selección de inquilinos es tan importante como la búsqueda del inmueble.
Por qué Rocío defiende el rent to rent como vía de entrada al sector inmobiliario
Rocío no llegó directamente al rent to rent. Su camino comenzó comprando pisos y solo más tarde dio el salto a la gestión de habitaciones. Pero defiende que ese recorrido puede hacerse perfectamente al revés, y que el subarriendo es especialmente adecuado para quien quiere empezar a invertir sin un gran capital.
“Yo creo que puede ser una vía de entrada para empezar a invertir que tiene mucho sentido, porque al final con muy poquita inversión empiezas a generar ingresos”, afirma.
Esos ingresos, acumulados en el tiempo, pueden servir además para construir el colchón necesario para dar el siguiente paso: la compra de una vivienda en propiedad. “Eso puede servirte para meterte luego en la entrada de un piso de inversión, que mucha gente no tiene todavía”, concluye.
El papel creciente de la mujer en la inversión inmobiliaria española
El caso de Rocío no es aislado. Según los datos del informe de CBRE, las mujeres representan actualmente el 43% de los inversores minoristas en el sector inmobiliario en España, una cifra que refleja un cambio estructural en el perfil del inversor.
Las fórmulas de bajo coste inicial como el rent to rent están ganando especial tracción entre quienes buscan generar ingresos complementarios sin comprometer grandes sumas de capital desde el primer momento.
