La compraventa de una vivienda alquilada suele generar dudas tanto entre propietarios como entre inquilinos. Una de las preguntas más frecuentes es qué ocurre con el contrato de arrendamiento cuando el inmueble cambia de dueño y, en particular, en qué casos el nuevo propietario está obligado a indemnizar al arrendatario.

La respuesta se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la subrogación del comprador en los contratos de alquiler y establece con precisión los supuestos en los que el nuevo propietario debe respetar el contrato o compensar económicamente al inquilino.

Guía completa sobre la ley de alquileres y normativa

De acuerdo con esta normativa, al realizarse la venta de una vivienda arrendada, el comprador asume automáticamente el rol de nuevo arrendador y tiene la obligación de cumplir con el contrato existente.

Esto conlleva que, durante los primeros cinco años si el propietario anterior es una persona física, o siete si se trata de una entidad jurídica, el arrendatario mantiene su derecho a permanecer en la vivienda bajo las mismas condiciones acordadas, sin que se requiera indemnización.

La indemnización prevista por la LAU asciende a una mensualidad de renta por cada año del contrato que exceda el mínimo legalmente establecido.

Por ejemplo, si un contrato fue suscrito por diez años con una persona física como arrendador y la vivienda se transfiere en el octavo año, quedarían dos años de alquiler por cumplir, más allá de los cinco años protegidos. En tal caso, el arrendatario tendría el derecho de recibir del propietario anterior dos mensualidades en concepto de compensación.

Compensación a inquilinos por incumplimiento de contrato de alquiler

En efecto, la legislación contempla las circunstancias en las que el arrendador y el inquilino acuerdan explícitamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento.

En caso de que tal pacto se formalice, el nuevo propietario únicamente debe respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido este periodo, no existe ninguna obligación de indemnizar al arrendatario.

La situación se modifica si el contrato firmado establece una duración que sobrepasa los plazos mínimos. En este supuesto, el nuevo propietario se halla obligado a mantener el alquiler hasta el cumplimiento de esos cinco o siete años.

Si el contrato se extiende más allá, el arrendatario podría ver extinguido su derecho antes del plazo acordado, pero el responsable de indemnizarle será el vendedor de la propiedad y no el comprador.

Esto implica que el comprador nunca está obligado a pagar una compensación económica. La responsabilidad por la indemnización recae de manera exclusiva en el vendedor y solo en el caso de que la duración del contrato supere los plazos mínimos establecidos por la ley.

El equilibrio que establece el artículo 14 de la LAU es evidente: el nuevo propietario no tiene obligación de indemnizar al inquilino bajo ningún circunstancia y únicamente el anterior propietario deberá hacerlo si el contrato excede los cinco o siete años legales.