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Las donaciones de inmuebles en vida han experimentado un notable crecimiento en España en los últimos años, superando las 54.000 en 2024, lo que representa un incremento del 68% desde 2017. Esta opción ha ganado popularidad debido a la dificultad de acceso a la vivienda que enfrentan numerosos jóvenes, aunque la carga fiscal adicional puede generar inquietud al momento de otorgar o recibir la herencia.
Donar una vivienda a un hijo no constituye una operación sencilla desde la perspectiva fiscal, siendo fundamental comprender adecuadamente las ventajas y desventajas tributarias que puede conllevar esta transacción.
Una de las transacciones más significativas es aquella que involucra a los mayores de 65 años. Al donar la vivienda habitual a partir de esa edad, el donante puede quedar exento del pago del IRPF, dado que Hacienda no considera que exista ganancia patrimonial.
David Jiménez, abogado y experto en herencias, ha abordado este tema en su participación en el podcast de la notaria María Cristina Clemente. Según el experto, hay diversos factores a considerar, incluso más de los que la mayoría supone: “Existen varias variables, la variable fiscal y la variable civil, que son las consecuencias que implica que tú le entregues tu propiedad a otra persona”.
donar vivienda habitual sin impuestos adicionales
Desde el punto de vista fiscal, uno de los errores más comunes es asumir que no se pagará nada por la donación. “Como en muchas comunidades autónomas está bonificado, le hace creer a la gente que el impuesto de donaciones de padres a hijos quizás está bonificado a un 99% o lo que se piensan que no tienen que pagar nada”, advierte.
Para explicar mejor lo que se deberá tributar, Jiménez destaca tres de los impuestos implicados: “El Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que en la donación lo paga quien recibe y en la herencia quien hereda; la plusvalía municipal, que se aplica cuando se donan inmuebles urbanos, y el IRPF, que afecta al donante”.
Sin embargo, según Jiménez, la realidad es más compleja: “Hay que tener en cuenta que existen tres niveles de administración: administración local, municipal, autonómica y estatal. En este caso hay que ver los impuestos que se ven afectados en la donación o en la herencia”.
Cómo evitar los tributos del IRPF al donar una vivienda
Jiménez pone un ejemplo práctico: “Si yo compro una casa por 100 y se la regalo a mi hijo por 200 he ganado 100 y tengo que tributar por el IRPF”. Sin embargo, aclara que hay casos en los que esta tributación puede evitarse, como cuando se produce una pérdida patrimonial y la vivienda se dona por menos de lo que costó o si se trata de una vivienda habitual de una persona mayor de 65 años, en cuyo caso está exenta.
Según Jiménez, el IRPF es un tributo que suele pasar desapercibido en este tipo de transacciones: “Todos se lo comen con patatas y que quiere decir que si tú donas una casa a tu hijo en la declaración de la renta debes pagar por ello porque aunque tú seas muy generoso con tu hijo para Hacienda es como si hubieras vendido el inmueble y como si hubiese una ganancia patrimonial”.
