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La posibilidad de realizar reformas en una vivienda alquilada es una de las dudas más frecuentes entre quienes viven de alquiler en España. Pintar, cambiar un grifo o hacer una pequeña mejora puede parecer inofensivo, pero no siempre está claro si se necesita el visto bueno del propietario.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) aclara qué modificaciones puede hacer un inquilino sin pedir permiso y cuáles requieren autorización por escrito. Conocer esos límites no solo evita conflictos, también puede prevenir sanciones y la pérdida de la fianza.
Cuáles son las reformas que no requieren permiso del casero
La LAU distingue principalmente cuatro categorías de reformas en viviendas alquiladas: pequeñas reparaciones, obras de conservación, obras de mejora y obras del inquilino.
Aunque en la mayoría de los casos los cambios estructurales o estéticos necesitan el consentimiento expreso del arrendador, existen excepciones legales donde el inquilino puede proceder sin permiso:
Pequeñas reparaciones: trabajos cotidianos y de menor cuantía que corresponden al desgaste por uso normal del piso, por ejemplo, cambiar bombillas, pintar o arreglar grifos, siempre sin pedir aprobación (idealista.com).
Obras de conservación: si se trata de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad (como reparar humedades o elementos estructurales), el propietario está obligado a hacerlas y no se requiere autorización del inquilino.
Adaptaciones por discapacidad o edad avanzada
Existe una excepción en la que el inquilino puede hacer reformas sin el permiso del casero: cuando necesita adaptar la vivienda debido a discapacidad propia o de familiares mayores de 70 años. Solo es necesario notificarlo con antelación; no se puede afectar a elementos comunes ni comprometer la seguridad del edificio.
Estas adaptaciones no revierten al estado anterior al fin del contrato y tampoco requieren indemnización al propietario, siempre que se mantenga el uso original del inmueble.
Cuáles son las reformas que requieren autorización del propietario
Según el artículo 23 de la LAU, el inquilino debe contar con autorización escrita del arrendador para hacer obras que modifiquen la configuración del inmueble o duren en el tiempo. Si las realiza sin permiso, el propietario puede exigir que las revierta al estado original al término del contrato, sin indemnización alguna para el inquilino.
Esto incluye obras como cambiar puertas, suelos, paredes, redistribuir espacios, o cualquier reforma permanente. Tampoco se permite la cesión o subarriendo sin autorización del casero, según los artículos 8 y 23 de la LAU.
Qué deben tener en cuenta tanto inquilinos como propietarios
Los inquilinos deben conocer que sólo pueden realizar reparaciones menores sin permiso, mientras que cualquier intervención de impacto o duradera exige acuerdo y documento escrito con el propietario.
En el caso de no obtenerlo, arriesgan a tener que revertir estas modificaciones al final del contrato y perder la fianza, sin compensación económica.
Por su parte, el propietario tiene derecho a prohibir obras no consentidas y, en caso de incumplimiento, puede resolver el contrato o exigir la restauración del inmueble según lo establece el artículo 27 de la LAU.
