La reglamentación de las nuevas exenciones en el Impuesto a las Ganancias para los alquileres de vivienda abrió un debate entre especialistas tributarios por el alcance de los cambios y, especialmente, por el impacto que tendrán sobre las deducciones vinculadas a los contratos de locación.

A través del Decreto 406/2026, publicado en el Boletín Oficial, el Gobierno reglamentó las modificaciones incorporadas por la Ley 27.802 de Modernización Laboral y precisó quiénes podrán acceder a la exención del impuesto por los ingresos provenientes de alquileres destinados a vivienda permanente.

La norma establece que las ganancias derivadas de la locación o sublocación de inmuebles con destino a “casa-habitación” quedarán exentas del Impuesto a las Ganancias para las personas humanas y las sucesiones indivisas.

¿Por qué se dice que no desaparecen todas las deducciones?

La reglamentación no eliminó el régimen general de deducciones de Ganancias. Lo que hizo fue limitar una deducción específica vinculada al alquiler de vivienda cuando el propietario es una persona humana.

Qué alquileres quedan exentos de Ganancias

El decreto definió como “casa-habitación” al inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien lo habita.

La exención alcanza a los ingresos obtenidos por la locación o sublocación de inmuebles utilizados con ese destino y también comprende los importes cobrados por muebles, accesorios o servicios suministrados junto con la propiedad.

Además, el beneficio se extiende a todas las unidades que una persona humana o sucesión indivisa destine a vivienda permanente, sin establecer límites en la cantidad de inmuebles alcanzados.

Según la reglamentación oficial, también quedan comprendidos los contratos vigentes celebrados con anterioridad a 2026, siempre que las rentas se devenguen desde el inicio de ese año.

La diferencia entre una exención y una deducción

Uno de los puntos centrales para comprender el alcance de los cambios es distinguir entre dos conceptos tributarios diferentes.

Por un lado, la exención beneficia al propietario. En este caso, implica que los ingresos obtenidos por el alquiler de viviendas dejan de estar alcanzados por el Impuesto a las Ganancias.

Por otro lado, la deducción beneficia al contribuyente que paga el alquiler, permitiéndole descontar determinados importes al momento de calcular el impuesto.

Hasta ahora podían coexistir ambos mecanismos: el propietario tributaba por la renta obtenida y el inquilino podía computar una deducción por el alquiler abonado. La reforma modificó ese equilibrio.

A modo de ejemplo

Antes:

• El propietario cobraba $ 1.000.000 de alquiler.
• Ese ingreso estaba alcanzado por Ganancias.
• El inquilino podía deducir parte del alquiler que pagaba.

Había un beneficio para el inquilino, pero el dueño tributaba.

Ahora:

• El propietario cobra $ 1.000.000.
• Ese ingreso queda exento de Ganancias.
• Como contrapartida, el inquilino pierde la deducción.

La idea oficial es que haya un solo beneficio fiscal, no dos.

Por qué la eliminación de beneficios no alcanza a todas las deducciones

La reglamentación incorporó un nuevo párrafo al artículo 204 del decreto reglamentario de Ganancias y estableció expresamente que la deducción por alquiler no será aplicable cuando el locador o condómino sea una persona humana o una sucesión indivisa.

La lógica fiscal busca evitar que una misma operación genere simultáneamente un beneficio para quien cobra el alquiler y otro para quien lo paga.

Es decir, si el propietario deja de tributar Ganancias por la renta obtenida, el inquilino pierde la posibilidad de computar esa deducción en los casos alcanzados por la exención.

Un beneficio pensado para dueños de inmuebles

La norma no elimina el sistema general de deducciones previsto en la Ley de Impuesto a las Ganancias. Lo que hace es restringir una deducción específica vinculada a los alquileres cuando el locador es una persona humana o una sucesión indivisa beneficiada por la exención.

Por eso los especialistas advierten que la eliminación de beneficios no se traslada automáticamente a todas las deducciones contempladas en el tributo.

Cabe señalar que, en los considerandos del decreto, el Poder Ejecutivo señala que la reglamentación busca otorgar certeza y garantizar la aplicación efectiva de las exenciones incorporadas por la Ley 27.802.

Con la exención, los propietarios dejan de tributar Ganancias por los ingresos provenientes de alquileres destinados a vivienda permanente. Como contrapartida, la reglamentación limita la deducción para los inquilinos en aquellos casos en los que el beneficio fiscal ya fue otorgado al locador.

De esta manera, el nuevo esquema mantiene beneficios tributarios vinculados a los alquileres, pero evita que una misma operación genere ventajas fiscales simultáneas para ambas partes del contrato.