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Los propietarios de viviendas en Colombia pueden solicitar la restitución de un inmueble cuando el arrendatario incumple las obligaciones establecidas en el contrato. Una de las principales causales contempladas por la Ley 820 de 2003 es la falta de pago del canon de arrendamiento, situación que permite al arrendador iniciar un proceso judicial para recuperar la vivienda.
La normativa establece que el incumplimiento en el pago del arriendo puede dar lugar a la terminación del contrato y a la solicitud de restitución del inmueble.
Sin embargo, el desalojo no es automático: el propietario debe acudir ante un juez mediante el proceso correspondiente, en el que se analizarán las pruebas presentadas por las partes.
¿Cuándo puede un propietario iniciar el proceso de desalojo de un inquilino?
La Ley 820 de 2003 establece que el no pago del canon de arrendamiento dentro del plazo acordado es una causal que permite al arrendador solicitar la terminación del contrato y la restitución del inmueble. Una vez se presenta el incumplimiento, el propietario puede acudir a la vía judicial para iniciar el proceso correspondiente.
Entre las principales causales previstas por la normativa se encuentran:
- El no pago del canon de arrendamiento.
- El incumplimiento en el pago de servicios públicos o expensas cuando correspondan al arrendatario.
- El subarriendo o cesión del inmueble sin autorización.
- El cambio no autorizado del uso de la vivienda.
- La realización de modificaciones sin permiso del propietario.
- La destinación del inmueble para actividades contrarias a la ley o que afecten la convivencia.
¿El desalojo es inmediato?
No. Aunque el propietario puede iniciar el proceso cuando se configura la causal de incumplimiento, la restitución del inmueble debe ser ordenada por un juez.
Durante el trámite judicial, tanto el arrendador como el arrendatario pueden presentar pruebas y ejercer su derecho de defensa. Si el juez determina que existe una causal válida, podrá ordenar la entrega del inmueble y las medidas necesarias para hacer efectiva la restitución.
¿En qué casos el propietario debe pagar una indemnización?
La Ley 820 de 2003 también contempla situaciones en las que el arrendador decide terminar el contrato sin que exista un incumplimiento del inquilino. En esos casos, cuando la terminación ocurre durante las prórrogas del contrato, el propietario debe cumplir con el preaviso establecido y pagar una indemnización equivalente a tres meses de arrendamiento.
Además, cuando el contrato lleva al menos cuatro años de vigencia y el arrendador decide terminarlo al vencimiento por su propia voluntad, la indemnización corresponde a 1,5 meses de arriendo.
En cambio, cuando la terminación del contrato se debe al incumplimiento del arrendatario, como la falta de pago del arriendo, el propietario no debe pagar esa indemnización para solicitar la restitución del inmueble.
