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Cuando una vivienda alquilada cambia de dueño, el contrato de alquiler sigue vigente. La ley obliga al nuevo propietario a respetarlo: no puede desalojar al inquilino solo por haber comprado la casa.
Esta protección surge de las leyes de alquiler que rigen en cada estado de EE.UU., que consideran el contrato una obligación atada a la propiedad y no a quien la vende. La normativa exacta varía según el estado, pero el principio general se aplica en todo el país.
¿Qué dice la ley cuando se vende una casa con inquilinos?
El contrato de alquiler no se cancela con la venta: se transfiere automáticamente al nuevo dueño junto con la propiedad. El comprador asume el rol de arrendador con las mismas condiciones ya pactadas.
El nuevo propietario no puede subir el alquiler, modificar cláusulas ni exigir la salida del inquilino antes de que termine el plazo del contrato. Solo puede pedir el desalojo si el contrato mismo incluye una cláusula que lo permita ante un cambio de dueño.
¿Puede el nuevo dueño desalojar al inquilino?
En general, no. Si el comprador quiere vivir en la propiedad, debe esperar a que el contrato termine, salvo que exista una cláusula que autorice la rescisión por cambio de titularidad.
Existen algunas situaciones puntuales en las que el desalojo anticipado sí es posible:
- El contrato incluye una cláusula que permite rescindirlo si la propiedad cambia de dueño.
- La compra se concretó por ejecución hipotecaria (foreclosure), con plazos de aviso previo que fija cada estado.
- El comprador planea usar la vivienda como residencia principal y accede a un proceso de desalojo por ocupación del propietario, habilitado en algunos estados.
En cualquiera de estos casos, el inquilino debe recibir una notificación formal con el plazo correspondiente antes de dejar la propiedad.
