Cómo se procede a un desalojo hoy y qué piden cambiar las inmobiliarias

La ley de alquileres se debate en el Congreso. Y si bien los principales puntos que están en el centro de la polémica tienen que ver con los plazo de los contratos y el sistema que los indexación, las inmobiliarias insisten en hacer hincapié en los desalojos para que se achiquen los tiempos y vuelva la figura de "exprés".

Los desalojos se convierten en un verdadero dolor de cabeza para los propietarios que, durante la pandemia, se extendieron los plazos y llegan a demorar años. Además, se traducen en un gasto enorme porque no solo no se recibe la renta mensual por el alquiler de la vivienda que está ocupada, sino también por los desembolsos de dinero que debe afrontar entre trámites de gestión y honorarios para los abogados.

A eso hay que sumarle que el propietario debe afrontar los gastos mensuales de la vivienda, como los servicios, para no seguir acumulando deuda.

"El desalojo abreviado ya existe en nuestro Código Procesal Civil y Comercial.   que es un esquema de pedido de desalojo mediante una caución. Esto lo hace el propietario y si bien ya existía no funciona realmente como tal", explica Mariano Oppel, dueño de la inmobiliaria homónima y presidente de la agrupación Unidos por la Profesión, que presentaron un proyecto para que se debate este punto fundamental en la Ley de Alquileres.

Ley de Alquileres: los puntos más calientes del debate que empieza hoy y todo lo que se quiere cambiar

Ley de Alquileres: las inmobiliarias piden liberar precios y volver a contratos de dos años

Pero, qué pasa cuándo actualmente se pone en funcionamiento el desalojo abreviado. "La realidad es que hay que esperar que se responda a la demanda, tiene una serie de medidas preliminares y una forma de notificar la demanda con un oficial muy retrograda que retrasa los tiempos", explica Oppel.

A partir de la nueva Ley de Alquileres, que rige desde julio del 2020 y la llegada de la pandemia que retrasó todos los procesos un desalojo demora entre 18 meses hasta tres años.

"La ley de alquileres establece dos mediaciones obligatorias, sino se llega a un acuerdo, que es lo que suele suceder en la mayoría de los casos, se debe recurrir al juzgado. Esto requiere una etapa de verificaciones, si hay niños o personas con discapacidad retrasa aún más el trámite porque es necesario que intervenga un juzgado de menores", resalta Daniel Bryn director de Invertire Real Estate.

También se requiere a la fuerza pública. "Hay que pedir intervenciones y esto hace que los plazos se extiendan y que el valor también sea más costoso que además no se recuperan", agrega.

Es decir que de abreviado, solo quedó el título, porque el trámite puede demorar años. "El procedimiento no funciona como tal. Por eso nosotros presentamos un proyecto, que es el que impulsa el diputado que es el que impulsa el diputado Alberto Asseff, en donde proponemos que funcione un desalojo abreviado real", resalta el empresario inmobiliario, Mariano Oppel.

Hay que recordar que, durante la pandemia, el gobierno congeló el precio de los alquileres y prohibió los desalojos por un año, a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU). Esto generó que los tiempos se extendieran aún más de lo normal.

Cuál es la propuesta del desalojo exprés

 Para los inmobiliarios, los desalojos abreviados podrán dictarse ante tres causales: "Falta de pago, vencimiento de contrato o intrusión", remarca Oppel. En estos casos, "el juez inaudita parte y pide el desalojo lo que facilita el proceso". Es decir que no se notifica al inquilino, sino que se lleva a cabo la medida directamente, lo que cota los tiempos notablemente.

"El planteo es abrir nuevas maneras de comunicar con plazos más cortos al inquilino. Y frente a una situación concreta que se pida el desalojo de forma inmediata y la restitución del inmueble a sus dueños", resume Oppel.

"Hay otras causales, como el mal uso del inmueble o destrucción de la propiedad. En esos casos se puede pedir el desalojo. Pero con una caución juratoria, que no tiene que ser con el título de propiedad. Es como si fuese una declaración jurada en donde vos asumís el compromiso de hacer las cosas bien", agrega el especialista.

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