Por qué vender un inmueble como lote puede ser un gran negocio

 Las operaciones de compra-venta de propiedades se hacen a cuentagotas. Aquellas casas de grandes metrajes pueden estar años en venta. Pero los trueques con las desarrolladoras son, muchas veces, la solución que termina con la agonía de la eterna publicación del inmueble.

"En pandemia, el 100% de los lotes que adquirieron las desarrolladoras fueron bajo este sistema. Muchas veces, se hacen acuerdos con los propietarios en los que se les da un porcentaje de metros cuadrados construibles y el resto en cash", explica Alejandro Ginevra, director de GNV Group.

Pero esa suma en efectivo es, cada vez, más acotada. La mayoría busca otorgar como forma de pago el total en metros cuadrados a futuro. "En general, es un porcentaje del edificio, que va entre el 18% y el 30%", explica el empresario.

"Este tipo de negocio apunta a aquellos que buscan una nueva modalidad de inversión y que entienden que, a futuro, se beneficiarán con el valor del metro cuadrado (m2) en dólares a estrenar", agrega Solange Esseiva, dueña de la inmobiliaria H-54.

Las negociaciones dependerán de ambas partes. Aquellas desarrolladoras que cuentan con edificios ya terminados a estrenar y aún tienen unidades disponibles en venta, muchas veces, ofrecen esto como parte de pago.

"En la mayoría de los casos, se opta por un canje total de m2 en un edificio ya terminado del mismo desarrollador", remarca Esseiva.

¿Cuál es el beneficio para el vendedor?

Ante las escasas ventas, hay muchas constructoras que ofrecen las unidades que ya tienen terminadas en otros emprendimientos para poder volver a arrancar con una obra nueva. Esta opción es la más segura y rentable para el vendedor.

Es que, si bien no se hace de cash, cuenta con unidades ya terminadas, que puede volcar al mercado locativo y hacerse, aunque baja, de una renta mes a mes.

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"En este caso puntual, el propietario adquiere una renta inmediata frente a un bien que no le generaba ninguna ganancia y que, por el contrario, le provocaba gastos de mantenimiento", remarca Esseiva

¿Qué pasa en el caso de hacerse de metros cuadrados a futuro? "Puede ser un negocio interesante para quien no necesite del dinero en efectivo y se haga de un inmueble al costo de la construcción. Será más económico que en el precio de venta", gráfica Ginevra. Es decir, al volcarlo a la venta en un futuro, podría obtener una ganancia de, al menos, el 20 por ciento.

¿Qué hay que tener en cuenta?

A la hora de vender una propiedad como lote, se deben evaluar varios puntos. El primero, y quizás más importante, es contar con garantías que den seguridad de que esos metros a futuro existirán.

"Es importante que estos acuerdos se hagan con una desarrolladora con espalda, que trabaje con una constructora seria y que ya hayan llevado otros edificios adelante. Nadie quiere una promesa de inmueble, sino contar con esa propiedad en un plazo de tres años", sostiene Ginevra.

Otro de los ítems que deben evaluarse es si es más adecuado vender la unidad como vivienda o como lote. Eso dependerá de su ubicación y del tamaño del terreno.

"En estos casos, se hace una tasación, en la que se evalúan los metros vendibles y los metros para construir. Nosotros, según cada caso, recomendamos que la operación se haga por la propiedad tal cual es o como lote. Hay muchos propietarios que aceptan negociar con las desarrolladoras", explica Carlos Boero, director de la división comercial de la inmobiliaria Miranda Bosch.

"Estas operaciones crecieron en pandemia por la necesidad de deshacerse del gasto diario de mantenimiento y con la certeza que contarán con nuevas unidades, ideales para alquiler en el futuro cercano", agrega.

En los centros urbanos, los terrenos valen más por su potencial de edificación que por lo que efectivamente esté construido en ellos. "Para un desarrollador, es prácticamente lo mismo si la parcela está vacía o hay una casa de 4 ambientes con pileta", remarca Nicolás Zancare cofundador Terres.

"En otras palabras, las variables que hacen al valor de un terreno no tienen que ver con lo que hay, sino con lo que puede haber", finaliza.