Aires de cambio en la construcción

El nuevo Código Civil y Comercial incorporó, a través del artículo 2071, un seguro obligatorio como condición para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal. En qué consiste.

En reemplazo del régimen anterior de pre horizontalidad de la ley 19.724, el nuevo Código Civil y Comercial (CCyC) incorporó a través del artículo 2071, un seguro obligatorio como condición para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal. Deberá ser tomado por el titular del dominio del inmueble, a favor del adquirente.

"Tiene por finalidad amparar el riesgo del fracaso de la operación, de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas por el adquirente, más un interés retributivo, o en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato individual" explica Sebastián Cerdá, abogado, miembro de Waldo Sobrino y Asociados.

Mediante la Resolución 40925/2017, la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) aprobó las condiciones contractuales de la cobertura global del "Seguro de Caución para Adquirentes de Unidades Construidas o Proyectadas Bajo el Régimen de Propiedad Horizontal", tal como se lo conoce, tornándose efectiva la obligatoriedad del mismo.

En este sentido, Cerdá comenta que "el seguro de caución es un instrumento por el cual una compañía aseguradora garantiza una obligación de dar o hacer del tomador de la póliza hacia un tercer beneficiario: asegurador, tomador y beneficiario".

Por tanto, la compañías de seguros autorizadas por la SSN para operar en el ramo de caución serán las aseguradoras. El tomador de la póliza será el desarrollador y/o emprendedor inmobiliario (titular del dominio) y los asegurados serán aquellos adquirentes (consumidores, titulares de un derecho creditorio) sobre las unidades construidas o proyectadas, detalla el especialista.

El riesgo asegurado será el incumplimiento de las obligaciones a cargo del tomador (emprendedor inmobiliario titular del dominio), por el cual la aseguradora ampara al adquirente hasta la suma asegurada más los intereses correspondientes, determinándose el monto asegurado por las cuotas abonadas más el interés que al efecto se haya pactado entre el desarrollador y el adquirente.

"De este modo, a medida que se realicen nuevos pagos destinados al proyecto inmobiliario por el adquirente al emprendedor, en igual proporción deberá incrementarse la suma asegurada, que será el límite de indemnización por el cual responderá la aseguradora", sostiene Cerdá.

Emprendedores inmobiliarios

El espíritu de la nueva exigencia para desarrolladores y emprendedores del sector inmobiliario da cuenta de la preocupación estatal por proteger a los adquirentes de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal, que al establecerse como "un seguro obligatorio expresa el interés público por aquel sector de la población que decide adquirir una unidad construida o en vías de desarrollo, de forma tal que si el desarrollador y/o emprendedores inmobiliarios no cumplen con sus obligaciones asumidas y, en consecuencia, ven frustrados los derechos del adquirente, cuentan con la garantía a su favor que le otorga la compañía de seguros, a fin de recuperar lo invertido", comenta Cerdá.

Si bien a la fecha ya operan varias aseguradoras dispuestas a ofrecer la cobertura, el porcentaje de contrataciones del seguro de caución por parte de emprendedores y/o desarrolladores inmobiliarios en la Argentina es todavía desconocido, según pudo indagar El Cronista Seguros. Sin embargo, hay buenas perspectivas.

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