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El ‘big data’ puede evitar una nueva burbuja inmobiliaria

Pese a que la digitalización del ladrillo todavía es incipiente, la adopción de soluciones de análisis de datos y las nuevas "start up" conocidas como "proptech", aceleran su transformación

El ‘big data’ puede evitar una nueva burbuja inmobiliaria

La pregunta es sugerente: ¿Podría el big data haber anticipado, o incluso evitado, los devastadores efectos de la burbuja inmobiliaria en España?

"El análisis de datos hubiera permitido conocer con anterioridad zonas donde la demanda estaba agotada y ciertos desarrollos y tipologías que se dieron en la última época del boom inmobiliario no hubieran sucedido", explica Carlos Olmos, director de Urban Data Analytics (uDA), empresa española especializada en el análisis de datos en el sector inmobiliario. Pero matiza: "El big data podría haber minorado la gravedad de la crisis, pero no la hubiera evitado. Todas las burbujas tienen un componente humano".

Una opinión compartida por Emilio Portes, director de Portafolio Advisory Group de JLL, quien si bien coincide en que esta tecnología "podría haber ayudado a predecir tendencias negativas", no descarta que en el futuro, y aún aplicando el análisis de datos, el sector vuelva a verse sumergido en una crisis similar. "La aplicación del big data supone un cambio disruptivo en este sector pero las decisiones son tomadas en última instancia por personas y, por tanto, podemos volver a repetir errores pasados".

De lo que no cabe duda, una vez que se ha podido comprobar el potencial de los datos en otras industrias, es del papel transformador que puede jugar en un sector tan tradicional como el inmobiliario. Por el momento, la adopción de nuevas tecnología es incipiente en este mercado. Aunque, como apuntan los expertos consultados por Expansión, la progresiva profesionalización del sector y la entrada de nuevos players como fondos de inversión, Socimis, servicers y consultoras están acelerando el proceso. "Cuando empezamos, hace tres años, sólo unos pocos pioneros entendían cuál era el valor real del big data en el sector. Hoy en día, nuestros clientes están convencidos de que o incorporan estas herramientas a su día a día o bien va a haber alguien que les quite su cuota de mercado", señala Olmos.

El big data convierte enormes volúmenes de datos no estructurados, y con apenas valor, en información útil para la toma de decisiones de las empresas. Por ejemplo, para un promotor, contar con análisis detallados sobre la tipología de vivienda más demandada en una determinada zona y su potencial demanda, puede suponer la diferencia entre el éxito o el fracaso de una promoción. Ignacio Martínez-Avial, director general de Desarrollo de Negocio de Aguirre Newman apunta que el hecho de que el big data permita la agregación de los datos que condicionan esos factores, tales como la demografía, las infraestructuras o los estilos de vida, explica muy bien la importancia que tiene en el mercado inmobiliario. "Hace posible la anticipación en la toma de decisiones esenciales como dónde promover un edificio, qué tipo de viviendas hacer o anticipar a qué precios se van a poder vender los inmuebles", explica.

Inversión extranjera

La entrada de inversores extranjeros, que desplazaron a las compañías inmobiliarias tradicionales, sirvió como catalizador del cambio, al demandar este tipo de servicios que, como apunta el experto de JLL, "aportan transparencia e inmediatez aparte de una capacidad de análisis superior en la toma de decisiones que, a día de hoy, es una importante ventaja competitiva".

"Los datos permiten anticipar dónde es mejor promocionar un edificio, su demanda y el precio de venta".

"Estos agentes actúan de forma deslocalizada. En 2005, el 90% de las promociones las hacían empresas locales que conocían a la perfección su entorno. Hoy, para detectar oportunidades de negocio mayores necesitan conocer de forma deslocalizada el sector inmobiliario de cada país", apunta el director de uDA. Se trata, en definitiva, de aparcar la intuición y comenzar a tomar decisiones con datos que las justifiquen. Prácticas más extendidas en otras industrias, como la banca, y que en el negocio inmobiliario comienzan a asentarse. Y no sólo para las empresas. En tanto que dispone de más y mejor información para tomar sus decisiones, el usuario particular también sale beneficiado.

Además del big data, existen otras tecnologías y nuevos modelos de negocio que están llamados a transformar radicalmente la forma de trabajar en el sector. Un ejemplo es la realidad virtual, que pone a disposición de los usuarios la posibilidad de realizar visitas a inmuebles que ni siquiera están construidos, o el BIM, una suerte de maqueta digital que permite el modelado de los edificios en tiempo real y de forma colaborativa. En España tenemos el ejemplo de Housers, la primera plataforma de crowdfunding inmobiliario del país que permite a los usuarios participar en la compra de un inmueble desde 50 euros. Como Álvaro Luna y Tono Brusola, sus fundadores, cada vez son más los emprendedores que ven en las anacronías del sector inmobiliario una oportunidad para innovar.

Proptech

Se trata de las start up aplicadas al sector inmobiliario, conocidas como empresas proptech, que en el mundo inmobiliario anglosajón han desatado una revolución similar a la vista en el mercado financiero español con las fintech. Los números hablan por sí solos: en apenas cinco años, este mercado ha pasado de captar u$s 221 millones a superar los u$s 2665 millones; y el número de empresas que se beneficiaron anualmente de esta inversión en el mismo periodo se disparó de 72 a 235 compañías, fundamentalmente en Reino Unido y Estados Unidos, según los datos de Aguirre Newman.

En cinco años, las firmas "proptech" pasaron de recaudar 207 millones de euros a más de 2.500 millones

Precisamente, la consultora acaba de lanzar en España, de la mano de Finnovating, la primera plataforma dedicada a impulsar esta prometedora industria. El objetivo, como explica Martínez-Avial, responsable del área de investigación y desarrollo digital de Aguirre Newman, es "abanderar la promoción de las mejores soluciones tecnológicas vinculadas con el mercado inmobiliario".

Los países que abanderan esta revolución son Reino Unido y Estados Unidos, donde las empresas encuentran un ecosistema innovador y un marco legal favorable para su desarrollo. "En España, el proptech todavía no se configuró como industria y las empresas que existen operan como iniciativas inconexas, aunque en algunos casos ya están transformando el sector inmobiliario", concluye Martínez-Avial.