Martes  24 de Octubre de 2017

Chile: inmobiliarias se alistan para una mayor inversión de las AFP en el sector

Desde noviembre, las administradoras de pensiones podrán elevar sus inversiones para la renta inmobiliaria. Se podría pasar de u$s 5000 millones disponibles actualmente, a u$s 30.000 millones

Chile: inmobiliarias se alistan para una mayor inversión de las AFP en el sector
En sólo días, las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP) estarán autorizadas para aumentar sus inversiones en los llamados activos alternativos, pasando de los actuales 2,5%, a una cuota variable de entre 5% y 10%, según lo estipulado por el Banco Central.

Dentro de este segmento están considerados, entre otros instrumentos, la inversión en bienes inmuebles, los que acumulan la mayor expectación en el mercado ante el poder de compra que mantienen las administradoras.

Según proyecciones realizadas por la consultora Reistock, las provisiones de las AFP les permitirían gestionar la demanda de viviendas para el Gran Santiago hasta por las próximas seis décadas, dependiendo de los niveles que seleccionen para invertir. Esto, ya que según los datos de la Superintendencia de Pensiones, estas entidades administran cerca de u$s 201 mil millones, de los que u$s 5000 tienen como destino los activos alternativos.

Sin embargo, con la nueva regulación, esta última cifra podría crecer para oscilar entre los u$s 10 mil y u$s 30 mil millones, lo que crearía un gigante de la industria, permitiéndoles participar de forma mayoritaria en entre 3.700 y 11.200 proyectos inmobiliarios, que traducido en unidades, les permitiría colocar en oferta de hasta 2.255.639 unidades.

Considerando que la venta anual de viviendas en la Región Metropolitana durante los últimos años se ha mantenido estable cerca de las 35 mil unidades, la inversión de estas instituciones podría acumular la oferta de entre los próximos 21 y 64 años.

La renta tras este tipo de proyectos es uno de los principales atractivos del negocio, y según explica Juan Sebastián Morales, director de operaciones de Reistock, todavía existe camino por recorrer.

"Hoy en Chile la tasa de arriendo llega a 18%, mientras que en los países de la OCDE esta cifra llega hasta el 25%, por lo que hay una brecha importancia para crecer en renta inmobiliaria", dice.

La gran liquidez con la que cuentan las AFP es una de las principales ventajas que tienen a la hora de tomar una decisión de invertir, lo que les otorga gran poder de compra en comparación a inmobiliarias o family offices, que participan del negocio a través de fondos de inversión.

Esta mayor disposición de recursos pondría presión en los precios de los terrenos, lo que podrían subir, y por consiguiente, en el valor de las viviendas.

"Hay que tener claro que la capacidad de capital con el que pueden ingresar en un mercado tan diminuto como el de Santiago, va a generar que la demanda de productos aumente y con eso el precio de los suelos y la cadena de valor en torno a la construcción de un edificio también", explica Morales.

El analista apunta a que el proceso de entrada de las AFP se concretará de a poco, ya que las entidades tienen que tomar rodaje, contratar especialistas y armar sus equipos, que tendrán que seleccionar las mejores oportunidades de inversión.

Una de las variables que se pesquisa es que no cualquier proyecto inmobiliario será atractivo en cuanto a sus retornos, lo que podría estar marcado por la comuna en donde se ubiquen.

"Lugares como Estación Central, San Miguel, La Cisterna, entre otras, con el desarrollo del Metro van a tener que enfrentar la edificación en altura, estas permitirán desarrollar a las AFP proyectos con valores que llevados a la renta, generen rentabilidad sobre el 5% anual, menos que eso no vale la pena", asegura Morales.

Estas inversiones también influiría positivamente en las pensiones de los afiliados, a raíz de la mayor competitividad, cuenta Ramiro Figueroa, Head of Real Estate de Chilena Consolidada, quien advierte también que "en la medida que pase el tiempo, observaremos una reducción de la rentabilidad esperada en estos nuevos activos, producto de esta mayor demanda".

A pesar de que el mayor atractivo para las AFP se concentrará en la renta inmobiliaria residencial, en el mercado de las oficinas ven con buenos ojos la entrada de este tipo de recursos, principalmente ante la posible aparición de nuevos polos de oficinas en la región.

"Las oportunidades están en poder sumar sectores nuevos a los ya consolidados, como El Golf o Nueva Las Condes. Por lo pronto, Providencia está pasando a ser gradualmente el nuevo centro, lo que conlleva a una renovación de la oferta", explica Mariano Valacco, national director de JLL.

Por el contrario, explica, la oscilación de la vacancia y la exposición a la actividad económica o a las crisis internacionales, juegan en contra de este tipo de inversión. "El sector residencial cuenta con una decisión más largo plazo, las casas son uno de los activos más resguardados", comenta Valacco

MONEDAS Compra Venta
DÓLAR B. NACIÓN0,840356,500060,0000
DÓLAR BLUE-3,333364,750065,2500
DÓLAR CDO C/LIQ1,1070-74,6594
EURO0,415964,967865,2380
REAL0,411614,141414,1976
BITCOIN-1,59607.940,00007.944,4700
TASAS Varia. Ultimo
BADLAR PRIV. Pr. ARS0,000054,8125
C.MONEY PRIV 1RA 1D-0,819760,5000
C.MONEY PRIV 1RA 7D-0,806561,5000
LIBOR0,05311,0546
PLAZO FIJO0,000056,0000
PRESTAMO 1RA $ 30D-0,662861,4500
TNA 7 DIAS-0,302846,0900
BONOS Varia. Último Cierre Día Anterior
BODEN 20150,00001.424,501.424,50
BOGAR 20180,00009,829,82
BONAR X0,00001.585,501.585,50
CUPÓN PBI EN DÓLARES (LEY NY)0,0000132,00132,00
CUPÓN PBI EN PESOS6,00001,591,50
DISC USD NY2,078583,0081,31
GLOBAL 20170,00001.676,001.676,00
BOLSAS Varia. Puntos
MERVAL-0,083031.995,1300
BOVESPA-0,2700105.015,7700
DOW JONES-0,950027.025,8800
S&P 500 INDEX-0,39192.997,9500
NASDAQ-0,83008.156,8530
FTSE 1000,14007.139,7600
NIKKEI-0,580021.803,9500
COMMODITIES Varia. Último Cierre Día Anterior
SOJA CHICAGO0,2415343,0944342,2677
TRIGO CHICAGO0,9515194,9254193,0882
MAIZ CHICAGO-1,0766153,7340155,4072
SOJA ROSARIO0,0000243,0000243,0000
PETROLEO BRENT-0,934759,350059,9100
PETROLEO WTI-0,370953,730053,9300
ORO-0,34181.487,20001.492,3000