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Un retorno a lo grande

Frente a una demanda insatisfecha y ante la proliferación de unidades chicas, desarrolladores empiezan a volcarse a proyectos de cuatro y más ambientes. Las perspectivas del segmento.

Un retorno a lo grande

Después de años con escasas novedades en el rubro, los departamentos de cuatro ambientes vuelven a decir presente en el horizonte de los desarrolladores. Las nuevas propuestas combinan mayor espacialidad con modernas comodidades y amenities.

Un ejemplo reciente de esta apuesta es Bayres Cerviño, en el barrio de Palermo, sobre la calle Cerviño, entre Godoy Cruz y Sinclair. Se trata de un edificio de 14 pisos que contará con semipisos de 175 metros cuadrados con tres suites, la principal con vestidor, baño con hidromasaje y cuarto de ducha. El emprendimiento, pensado para el segmento ABC1, ofrecerá detalles cuidados, desde placards y terminaciones hasta aperturas amplias y ambientes espaciosos.

El proyecto, de la desarrolladora Obras Civiles junto al estudio Ganzábal & Landman, demandará una inversión de $ 210.000.000 y prevé su finalización para octubre de 2018. Federico Andreotti, socio gerente de Tizado Propiedades, a cargo de su comercialización, explica las expectativas para el segmento: "En los últimos años se construyó una gran cantidad de edificios de departamentos pequeños para satisfacer la demanda de inversores que querían tickets chicos para proteger sus dólares. Ahora el mercado se está reactivando y muchos quieren cambiar y renovarse", señala.

Andreotti destaca que las nuevas construcciones se caracterizan por optimizar muy bien los espacios para ofrecer cuatro ambientes a partir de medidas justas, pocos pasillos y ventanales muy amplios para un mejor aprovechamiento de la luz. Además, la inclusión de amenities es fundamental.
Proyecto Al Río, en Avenida Del Libertador y General Paz, en Vicente López, es otro emprendimiento que incluye departamentos de cuatro ambientes destinados al segmento premium.

Federico de Narváez, vicepresidente de Ribera Desarrollos, a cargo del proyecto, señala que los usuarios finales, generalmente matrimonios con dos hijos, son la base de la demanda para esta tipología: "Ante la ausencia generalizada de créditos, pocas personas pueden comprar una vivienda propia. La falta de financiamiento hace que las unidades más pequeñas sean más accesibles y logren mayor aceptación, a pesar de que existe una demanda sostenida para departamentos más grandes. En el mercado de residencias premium, donde se ubica el proyecto Al Río, existen inversores, pero también usuarios finales que están en condiciones de comprar su casa propia", explica.

En los barrios

El segmento premium no es el único destinatario de esta tendencia. En Almagro, comienza a construirse Lumiere Urbano, torre de 19 pisos sobre la avenida Corrientes al 3800. Se trata de un proyecto desarrollado por Fidusaires y diseñado por el estudio Bonta Donozo, que demandará una inversión de u$s 25 millones y estará listo a fines de 2018.
 

Lumiere tendrá departamentos de uno, dos, tres y cuatro ambientes con y sin dependencias, y estudios y oficinas que, junto con dos grandes locales comerciales, componen un basamento comercial independiente. Además, contará con un estacionamiento distribuido en cinco niveles.
Pablo Sánchez, gerente de Marketing de Baigún Inmobiliaria, comercializadora de Lumiere Urbano, señala que el cambio de administración y la llegada de reglas más claras fueron claves para el impulso de proyectos inmobiliarios de gran escala.

"Las unidades pequeñas y medianas apalancan la obra y las grandes, en líneas generales, se comercializan sobre el final. En proyectos chicos, este esquema es inviable porque las unidades grandes consumen muchos metros cuadrados, imposibilitando apalancar la obra con las unidades chicas, que toman menos superficie del desarrollo", resume la ecuación Sánchez. En Baigún, de 20 obras que tienen en cartera, sólo tres o cuatro son proyectos de gran escala.

"El mercado está demandando emprendimientos de gran escala de usos mixtos donde el usuario pueda vivir, trabajar y desarrollar su vida social. En la medida en que las condiciones del mercado lo permitan, se generarán mega emprendimientos que serán pequeñas ciudades en sí mismos", señala.

Belgrano también suma propuestas de la mano de Capital Brokers: a metros de la Avenida del Libertador, un nuevo edificio de nueve pisos ofrece sólo semipisos de cuatro ambientes por planta de entre 94 y 100 metros cuadrados. Otro emprendimiento de la misma inmobiliaria recientemente inaugurado en la calle Honduras al 3800 corre en el mismo sentido: cuenta con unidades de cuatro ambientes de entre 70 y 135 m2.
 

Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers, es prudente al hablar de los alcances de esta tendencia y explica que si bien en el último tiempo se empieza a percibir una reactivación de estas tipologías, la estrella del mercado siguen siendo los proyecto de unidades chicas que apuntan a un público inversor. "Los desarrolladores, en general, son reacios a proyectos de unidades grandes porque apuntan en su mayoría a un consumidor final, que además de una buena inversión quiere que cubra sus necesidades de vivienda. Es más difícil captar a este segmento de clientes. El desarrollador debe financiar la obra con dinero propio o prevender desde el pozo. Si no cuenta con el capital o preventa suficiente no llega a lanzarlo al mercado", dice Siwacki.

Para él, en las zonas correctas y con líneas de crédito adecuadas para los desarrolladores las perspectivas a futuro son muy buenas, ya que la necesidad de esta tipología existe, pero lo que falta es el financiamiento. "Es necesario que aparezcan más players que se animen a llevar adelante estos proyectos", concluye.