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Se juega el futuro del Real Estate porteño: las claves del nuevo código de planeamiento

El nuevo código de planeamiento urbano que impulsa el Gobierno de la Ciudad cosecha apoyos entre quienes se oponen a la construcción de torres pero es criticado por arquitectos y desarrolladores. Las claves de una discusión que va más allá de los metros permitidos para edificar. Qué puede pasar con la actividad.

Se juega el futuro del Real Estate porteño: las claves del nuevo código de planeamiento

Dudas, incertidumbre y cuestionamientos rodean al proyecto del nuevo Código de Planeamiento Urbano presentado en la Legislatura el mes pasado por el Poder Ejecutivo de la Ciudad de Buenos Aires. Entre funcionarios, desarrolladores y arquitectos hay coincidencia absoluta en que se necesita un cambio urgente de este código vigente desde 1977, así como del Código de Edificación que data de 1943, ambos bajo paradigmas de ciudad y de construcción ya obsoletos. Sin embargo, varios puntos de la versión de la normativa sometida a la mirada legislativa despiertan pasiones a favor (de los vecinos que se oponen a la construcción de torres) y en contra (de profesionales, empresarios y brokers del sector inmobiliario).

Según esgrimen desde el Ministerio de Desarrollo Urbano porteño, el nuevo paquete de normas que se pretende aprobar -que también incluye un nuevo Código de Edificación y la Ley de Plusvalía- apunta a desarrollar "una ciudad moderna pensada para las personas, con un desarrollo urbano sustentable y equilibrado". El ministro de esa cartera, Franco Moccia, argumentó que con estos proyectos buscan alcanzar "el equilibrio entre el norte y el sur de la Ciudad, quitando el concepto de zonificación", destacó que se incorporaron medidas "para lograr un crecimiento sustentable desde lo social" y también que aspiran a alcanzar "una ciudad aún más integrada y diversa".

En particular, con el Código de Planeamiento prometen privilegiar la mixtura de usos en los barrios (que se distinguirán cuatro áreas) para impulsar "una ciudad policéntrica donde se pueda vivir, trabajar y disfrutar en el mismo barrio" y así minimizar el uso de automóviles y del transporte público. Se incorporan las villas como barrios de la ciudad garantizándoles servicios e infraestructura y se suman los conceptos de techos verdes o cubiertas reflectivas así como los de recolección y uso del agua de lluvia.

En tanto, el punto que despertó más polémica es el que determina autorizar seis alturas de edificación distintas según las zonas, en reemplazo de las 27 que actualmente están vigentes. Si bien se ve como positiva la simplificación de las categorías, éstas van desde planta baja y dos pisos (9 metros) hasta los 12 pisos (38 metros). Este tope máximo generó -como era de esperarse- una cerrada oposición en el sector del real estate dado que se alega que al limitarse tanto la altura de los futuros edificios se producirá una menor cantidad de metros cuadrados por parcela, lo que desincentivará la densificación de la ciudad y se "achatará" el perfil urbano.

Al respecto, el subsecretario de Planeamiento de la Ciudad, Carlos Colombo, explicó: "Llegamos a un proyecto que tiene criterios previsibles, reemplazando el sistema de cálculo de FOT, FOS y tangente por seis alturas fijas teniendo en cuenta el ancho de calles y el entorno. Todos coinciden en la necesidad de actualizarlo (el Código de Planeamiento) con reglas claras y previsibles. No hay ninguna posibilidad de que esta normativa frene la actividad sino por el contrario, la incentivará de forma sustentable".

En el marco del proceso previo de consulta, el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) le entregó al Gobierno porteño un documento, elaborado junto al Centro Argentino de Ingenieros y el Consejo Profesional de Ingeniería Civil, con su mirada sobre los cambios a introducir en la nueva ley. Su presidente, Augusto Penedo, contó: "Se reclamó una visión más de planeamiento que solo del urbanismo privado, de normas de tejido y edificabilidad dado que se centraron casi todos los esfuerzos en una pretendida homogenización de alturas, penalizando las torres sorpresas" y se dejó de lado varias cuestiones, como ser que "al 50% de la Ciudad, es decir las áreas que abarcan las APH (áreas de protección históricas), los AE (de arquitectura especial), los distritos U (urbanizaciones determinadas) y las áreas verdes, se trasladó una buena parte del código tal cual está vigente actualmente. No se abordó la cuestión metropolitana, ni la ribera del Río de la Plata, ni el espacio público y su equipamiento, ni las áreas verdes y temas del medio ambiente, ni el acceso a la vivienda".

Según criticó Penedo, el nuevo código parece "acompañar el desarrollo tendencial de la ciudad sin generar nuevos escenarios deseados" y se ocupa "solo del parcelario privado". En cuanto al "famoso tema de las torres, es necesario analizar cada área en lugar de establecer juicios generales. Hay que trabajar la heterogeneidad que es lo característico de nuestro tejido". Además, comentó que entre los arquitectos existe el temor a que la eliminación del FOT "resulte en edificios menos interesantes arquitectónicamente, para aprovechar la máxima edificabilidad", aunque admitió que "se están ensayando tipologías alternativas a las torres, que pueden llegar a generar un nuevo tipo de soluciones arquitectónicas".
Para Roberto Converti, ex secretario de Planeamiento Urbano, actual decano de Arquitectura y Diseño de la UADE y titular de la empresa Oficina Urbana, independientemente de que la actualización del Código de Planificación Urbana "haya generado un debate aparentemente importante", aclara que es el Plan Urbano Ambiental (surgido a partir de la autonomía de la Ciudad en 1996) el principal instrumento del cual "debieran surgir las decisiones de las transformaciones notables para la organización territorial y funcional de la ciudad".
Asimismo, el urbanista cuestionó la falta de una mirada integral de Buenos Aires: "Las actuales polémicas surgen de la tradicional confusión en nuestro país de pensar el desarrollo urbano de las ciudades solo a través de sus indicadores de FOT, FOS y sus alturas. Se deja fuera de toda consideración relevante a la ciudad como sistema e influencia de múltiples cuestiones de orden social, programática, patrimonial, geográfica, ambiental e infraestructural". Y sugirió que para alentar el desarrollo de nuevos tipos de productos este código "debería sumar criterios asociados a los actuales distritos o a zonas especiales de concertación de iniciativas públicas y privadas".

Síntomas

Ariel Wasserman, uno de los directores de la desarrolladora BW Group, opinó que si bien cree que el nuevo Código de Planeamiento "puede resultar más ordenador a nivel urbanístico, no parece conveniente la restricción a construir más metros" y advirtió sobre las consecuencias que ya se observan en el mercado: "No se venderá un lote más hasta que se apruebe el nuevo código. Hoy el mercado está como si hubiese caído una nevada. Los proyectos que ya están en marcha continúan pero todo lo demás está freezado. El mercado deberá acomodar los precios a la realidad del nuevo código".

Sobre la intención de alentar el desarrollo de una ciudad policéntrica, con mixtura de usos en los barrios, Wasserman señaló que "seguramente será un impulso fuerte" pero que "todo depende de las variables del mercado porque si se puede construir más pero no hay compradores, el riesgo es alto. Si no hay créditos blandos y reales para la gente, es imposible; las medidas aisladas no son eficientes".

Por su parte, Daniel Mintzer, director de G&D Developers, dice continuar trabajando de la misma manera dado que los proyectos que tiene en curso y en carpeta no se verán afectados por la nueva normativa. "No son proyectos que tengan cambios entre un código y otro. Y eso es lo que pasa con el 80% de la Ciudad. Nosotros seguimos construyendo y lanzando proyectos. Esto no nos movió la aguja en ningún sentido y creo que se podría decir eso del 95% de los desarrolladores". Pero coincidió con su colega en que la compra de lotes se detuvo porque "nadie sabe lo que se puede hacer".

Aunque Mintzer elogió el objetivo de completar el tejido urbano y la tendencia a eliminar medianeras, calificó como "demagógico" tanto al código como al slogan que se usa en las presentaciones (´Basta de torres´). "La regulación de la altura es un tema demagógico, no tiene fundamento. Decir que no se hacen torres es un capricho. Hay una dosis importante de criterio urbanístico morfológico (del nuevo código de planeamiento) que está bien pero no hay conciencia de que la Ciudad necesita estar densificada. Se le está dando poca manija a los lugares que quieren que se desarrolle porque bajaron las alturas (permitidas de construcción) en un montón de lugares pero no las subieron en otros. Es un proyecto pensado desde el punto de vista urbanístico y del modelo de ciudad con algunas cosas poco claras y una dosis importante de demagogia", sentenció.
En cuanto a la posibilidad de que disminuya la rentabilidad de los proyectos al limitarse la altura de construcción, Mintzer lo relativizó y aclaró que eso "dependerá de cuánto se pueda extender la obra dentro del terreno" pero advirtió que "no es lo mismo en cuanto a la calidad del producto porque la gente está mucho más dispuesta a pagar por altura que por extensión". Además, agregó, "es mucho más ecológica la ciudad que crece para arriba que la que lo hace para los costados porque en este último caso se genera una mancha gris que se expande. En cambio, al crecer para arriba, con lo mismo se abastece a más gente".

Tendencias

Gonzalo Monarca preside el grupo que lleva su apellido. Si bien desarrolla barrios privados fuera de CABA (en Pilar, Hudson y está lanzando uno nuevo en Tortugas Norte), prepara los proyectos y el esquema financiero para desarrollar tres lotes comprados en La Boca donde prevé construir viviendas para la clase media. Afirmó que si bien "era necesaria una modificación" del código, de aprobarse este proyecto se configurará "una nueva ciudad, muy alejada de las tendencias internacionales de torres y rascacielos".

"La Argentina mira completamente en dirección contraria con esta nueva morfología, más bien del tipo aldea, con no más de 12 pisos de altura. Homogeneizar la ciudad no suele ser el camino. Los barrios tienen diferentes necesidades de altura. Y, ante la escasez de suelo y las zonas saturadas, la edificación en altura permitirá abastecer al mercado de mayores unidades y empezar a atacar el problema del déficit de vivienda", apuntó Monarca.

En tanto, Leonardo Rodríguez Nader, CEO y Cofundador de CMNV, Comunidad de Inversión, empresa que avanza con la construcción del complejo Astillero Catalinas Sur, solicitó que se considere el desarrollo de distritos económicos, que es "una práctica probada mundialmente donde a partir del estudio coyuntural y del entendimiento del potencial cultural de cada barrio se otorgan beneficios puntuales, se fomenta el desarrollo privado y se planifica con un sentido y un criterio de las necesidades de cada sector de la ciudad".

También Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments, sumó su voz: "El proyecto del nuevo Código de Planeamiento Urbano tiene varios puntos sobresalientes. Se intenta homogeneizar una ciudad que ha crecido de forma despareja y muchas veces caprichosa, y se pretende completar el tejido urbano. No obstante, la reforma traerá consecuencias negativas, por ejemplo, en lo que se refiere a las torres, salvo las excepciones previstas en Puerto Madero y en la zona de Tiro Federal, la altura máxima establecida echará por tierra la posibilidad de erigir torres con vistas abiertas. Dado que el perímetro libre se tornará excesivamente caro, los desarrolladores se volcarán a los edificios entre medianeras".

Si bien el empresario aseguró que "es necesario proteger al vecino de barrios bajos", objetó que este proyecto "limita a rajatabla" la construcción de torres que superen los 38 metros y que, de ese modo, "se homogeniza en exceso, en zonas o parcelas donde no sería necesario, como por ejemplo, en las grandes arterias. No resulta imaginable la ciudad sin edificios como el Kavanagh, Le Parc y tantos otros".

Con experiencia en proyectos en CABA, Iván Chomer, CEO del grupo Chomer, también se adhirió a criticar la limitación a la altura de los edificios: "Están encarando un cambio que afecta mucho a desarrolladores inmobiliarios, brokers y a toda la cadena ya que se eliminan las torres y proyectos de gran escala que son siempre los más demandados y los que más transformación generan en las distintas zonas".

No obstante, rescató que esta normativa en algunos aspectos "beneficia a propietarios de terrenos más pequeños, los cuales se veían limitados por algunos indicadores" que fueron simplificados. Y, si bien la intención es ordenar la ciudad, ésta necesita "diversidad, que es lo que le da valor, pero hay que tener presente cómo se ejecuta esa diversidad". Hacia el final Chomer hizo un llamado a "reestudiar algunas cuestiones previo a que sea aprobado en la Legislatura", aunque reconoció que "a esta altura se ve muy difícil".

Gabriel Torraca, titular del estudio de arquitectura Gatarqs y director de la gestora integral de proyectos inmobiliarios GRID, con obras en CABA e interior del país, expresó que la modificación del Código "no solo es una necesidad bienvenida, es una obligación postergada" porque "no es posible sostener una norma que regula una realidad distinta y que no resiste más parches".

Respecto a si estos cambios complican sus proyectos, Torraca sostuvo que si bien "los que se analizan en el estudio siguen su proceso, estos cambios generan incertidumbre que podrían decidir postergaciones no deseadas. El problema se presenta para proyectos en etapa de búsqueda de suelo donde la especulación jugará un papel importante y, sin duda, se retrasarán decisiones, aunque no deberían descartarse las oportunidades que generan estos cambios".

Según relató el directivo de GRID, dado que "Buenos Aires cuenta con un volumen edificado de 104 millones de metros cuadrados y una capacidad de 200 millones, hay mucho por hacer. El gran debate que se viene es sobre el cómo hacerlo".

Para Gonzalo Pagano, gerente de la división Terrenos y Desarrollos de la inmobiliaria Interwin, es positiva la eliminación del FOT, la restricción de superficie que da como resultado volúmenes heterogéneos; las alturas fijas por calles y barrios para edificios entre medianeras; el mayor desarrollo en el completamiento de tejido urbano que permite tapizar medianeras existentes y futuras; así como la mixtura de usos, que mejora el funcionamiento de la ciudad.

Pero, también halló varios puntos en contra: las limitantes de altura para las torres dado que considera "que la principal problemática no se encuentra en la cantidad de pisos sino en las medianeras que quedan expuestas a edificios linderos". Y recomendó "tener en consideración el contexto porque hay zonas que sí merecen tener torres de 40 pisos o más y otras residenciales y de baja densidad donde debería preservarse una escala barrial".

Los nuevos proyectos, ya sean entre medianeras, en torre, en perímetro semilibre o una combinación de tipologías, "deben adaptarse sinérgicamente con su entorno mediato e inmediato", recomendó Pagano. Es posible "apuntar a una ciudad más ordenada, policéntrica y diversa, tomando distintos modelos de la actualidad, pero se debe conservar coherencia con lo que ya está construido. En este sentido el nuevo código tiene muchos puntos a favor pero falta pulir algunos detalles", concluyó.

Permisos suspendidos

Mientras se debate el nuevo código de planeamiento urbano, el Jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, firmó un decreto que suspendió por 180 días el otorgamiento de permisos de obras nuevas y ampliaciones para edificios de perímetro libre que superen la altura máxima permitida por el proyecto enviado a la Legislatura (38 metros), aunque no incluye las áreas donde están autorizados emprendimientos específicos, como el corredor de Av. del Libertador, Puerto Madero y la zona de Catalinas.

Otros proyectos

- Nuevo código de edificación: Entre los principales cambios introducidos, se elimina la obligación de tener una vivienda para el encargado (puede reemplazarse por un vestuario), se reducen las dimensiones de la sala de máquinas de los edificios, se incorporan nuevos materiales y sistemas constructivos y eliminan la obligatoriedad de materiales específicos. También se incentiva la iluminación led, la digitalización de trámites y se incorpora una clasificación, según el grado de complejidad de la obra, para agilizar la entrega de avisos y permisos.

- Ley de plusvalía: Se generarán cambios en los valores del suelo por lo que habrá parcelas en las que se podrá construir más. Este valor adicional que logre la propiedad gracias al cambio de normativa será llamado plusvalía urbana. El proyecto propone que el desarrollador contribuya con el crecimiento de la infraestructura de la Ciudad a través del pago de un porcentaje de esa plusvalía (el 94% irá al Fondo de Desarrollo Urbano y Hábitat que se crea con esta ley y el 6% restante estará destinado al Fondo Estímulo para la Recuperación de Edificios Catalogados).

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