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Mercado inmobiliario: fidecomisos, la alternativa a los créditos hipotecarios

En un mercado cambiante, los fideicomisos parecen mantener su lugar como alternativa en un contexto de incertidumbre e inflación. Cómo juega el dólar hoy.

Mercado inmobiliario: fidecomisos, la alternativa a los créditos hipotecarios

En un mercado cambiante, los fideicomisos parecen mantener su lugar como alternativa en un contexto de incertidumbre e inflación. Y la desaceleración del crédito hipotecario podría impulsarlos, según los especialistas del sector.

Gustavo Llambías, vicepresidente de AEV y Socio de la desarrolladora RED -Real Estate Developers, con emprendimientos como Dorrego Mío o IN Lope de Vega, dice que hoy el desarrollo de fideicomisos al costo se mantiene como una opción para los proyectos de alta gama y en general, para esquemas de inversión. Llambías advierte que, teniendo en cuenta que se requiere que los fiduciantes o inversores al costo aporten todo el dinero necesario para la construcción de la obra en el tiempo que toma su desarrollo -es decir, de 2 a 3 años- no se trata de una opción para la clase media, sino más bien de una alternativa para sectores acomodados que cuenten con la capacidad de hacer esos aportes en ese plazo.

"Conceptualmente, la generalización de esta estructura, que debería ser de nicho, fue consecuencia de la inflación y la incertidumbre, por lo que en realidad esta no los afecta como estructura, ya que están diseñados para eso. La que se ve afectada en realidad en estas condiciones es la decisión de desarrolladores e inversores a iniciar nuevos proyectos", sostiene el socio de RED, quien aclara que los fideicomisos siguen siendo una alternativa de vivienda propia para los sectores que pueden pagarla en tres años.

Luego de varios años de uso, Llambías destaca que el modelo funciona muy bien, como pasa con cualquier estructura legal, cuando está gestionada por gente experta y que actúa con profesionalismo y cumpliendo las normas. "En esos casos, es decir cuando no se agregan costos y riesgos por ineficiencias de gestión, los retornos esperados de la inversión son lo que surgen de la diferencia entre el costo total pagado por las obras y su precio de venta terminadas", sostiene, y agrega que esto varía en cada ciclo, porque varía el precio de venta, pero históricamente las expectativas de los inversores han sido vender las unidades a un 20% más en moneda dura con respecto al monto invertido.

Llambías afirma que el auge de los créditos en UVA se ha focalizado por el momento, en su gran mayoría, en la financiación de unidades usadas o terminadas, con escaso impacto sobre los proyectos nuevos y la venta en el pozo. Para él, uno de los temas pendientes de resolución es encontrar la forma de vincular el otorgamiento de un crédito al consumidor final con el boleto de compraventa de una unidad a desarrollarse.

Para Hernán Nucifora, presidente de Global Investments -desarrolladora con actividad en la ciudad de Buenos Aires y la zona norte del GBA- y Nucifora Propiedades, el auge de los créditos UVA, mientras duró, frenó el mercado de las obras en pozo. Hoy, en cambio, dice, prácticamente no hay operaciones con crédito. Advierte que en un escenario de devaluación el fideicomiso al costo o de precio concertado vuelve a ser atractivo ya que de la misma manera que se incremente el costo de la construcción se está incrementado el tipo de cambio, siempre y cuando el comprador tenga dólares para el pago de dicha unidad.

El presidente de Global Investments advierte igual que si no se controla la inflación, es difícil la reactivación del sector de la construcción. "La inflación y la incertidumbre paralizan absolutamente el mercado. Son una mezcla explosiva. Mientras el dólar se estabilice vamos a ir viendo de a poco cómo vuelven a aparecer operaciones en pozo", afirma.

Diego Silbert, director de la desarrolladora BrodyFriedman -con emprendimientos en Palermo y Belgrano, como Sucre750 o Palacio Cabrera- coincide con su par en que el contexto de devaluaciones y alta inflación complica el trabajo. Estas dos variables, explica, hacen muy difícil presupuestar las obras y, por consiguiente, determinar el mejor formato para comercializar los productos.

De todos modos, para Silbert, los fideicomisos al costo se mantienen como una alternativa para la vivienda propia. Aclara que, si bien los requisitos y las cláusulas de ajuste siguen siendo las mismas luego de la última devaluación, hoy existe una mayor incertidumbre. "Los cambios para nuestro mercado tienen que ver más con la inflación y las devaluaciones. Es difícil estimar los rendimientos para los compradores de inmuebles en este contexto, pero la historia muestra que siempre han sido una excelente inversión tanto por rendimiento como por refugio de valor" dice.

Créditos y fideicomisos

"La efímera aparición de los créditos UVA causó un breve parate de los fideicomisos al costo, pero ante la imposibilidad de obtener dichos créditos con condiciones favorables, los fideicomisos, efectivamente, vuelven a cobrar relevancia. Lamentablemente, dado que el plazo de financiación de los fideicomisos suele ser relativamente corto, y por ende el valor de las cuotas alto, no son muchos los que se pueden comprometerse a este tipo de financiación" dice Ignacio O'Keefe, de O'Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana.

Para O'Keefe, al margen de los vaivenes del mercado, los fideicomisos al costo son una herramienta que va a seguir generando oportunidades de inversión. Comenta, además, que si bien por el momento no ha notado cambios sustanciales en los contratos, sí ve una mayor flexibilidad de los desarrolladores ante incumplimientos. "Los fideicomisos al costo seguirán siendo de gran utilidad, ya que hasta el momento las alternativas de mercado en materia de financiación a mediano o largo plazo no han cumplido con las expectativas", concluye O'Keefe.

Lucas Desalvo, supervisor Senior del Area de Negocios Corporativos de la consultora Serinco, especializado en inversores del corredor norte y lotes, cuenta que, por lo menos en lo que se vive en esta zona, los fideicomisos al costo se activaron post devaluación. "Estamos en un momento donde todavía los precios de los materiales no se llegaron a acomodar y lógicamente el dólar del inversor rinde más para afrontar el costo y es un momento ideal para construir, sumado al exceso de oferta laboral que hace que el costo de mano de obra baje", dice.

Con respecto a la relación con los créditos UVA, Desalvo considera que la alternativa de los fideicomisos siempre estuvo vigente. "En cuanto a la vivienda propia, lógicamente es más atractivo el crédito UVA para el consumidor final, por la disponibilidad de la unidad en dos o tres meses, versus 18 meses de obra en caso de un fideicomiso al costo. El perfil del fideicomiso radica casi siempre en inversores, empresarios pymes o consumidores finales ya como segunda vivienda", dice Desalvo.

Para el arquitecto Darío López, socio del estudio y desarrolladora Arquitectonika- con muchos años en el rubro y emprendimientos en diferentes zonas-, el fideicomiso de construcción ya tiene muchos años de recorrido y está instalado en los inversores como un modelo transparente y el que mejor garantiza la inversión. "Teniendo como base un muy buen proyecto, ubicación, calidad y administración, las perspectivas son muy buenas porque el retorno volvió a más del 22 por ciento con emprendimientos de plazos cortos" dice López.

Comentarios1
Jose Cateac
Jose Cateac 12/08/2018 05:48:33

debe aclarar que el que interviene en un fideicomiso es INVERSOR NO FINANCIERO SINO SOCIO EN LA PRODUCCION DEL EDIFICIO Por tanto el fallo del constructor o resto de los inversores lo asumira en caracter de SOCIO

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