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Recalculando

El impacto de la devaluación ya se siente en el negocio del real estate: caen un 25 por ciento las operaciones inmobiliarias y se desinflan los créditos hipotecarios. Cómo enfrentan los desarrolladores el nuevo escenario. ¿Se reacomodarán los precios de las propiedades usadas y a estrenar?

Recalculando

En una coyuntura financiera y cambiaria tormentosa como la actual, hay desarrolladores que prefieren "guardarse" o llamarse a silencio hasta que las aguas se calmen y el horizonte se visualice con mayor claridad. Los más osados se animan a compartir su mirada del mercado, del rumbo a seguir y hasta arriesgan algunos pronósticos, si bien se muestran moderados y miden cuidadosamente sus palabras, conscientes de la repercusión que sus dichos pueden cobrar en un escenario que cambia semana a semana.

 

Tras dos meses de fuertes "turbulencias" y la llegada del salvavidas de dólares del FMI, comienza la etapa de relevar ganancias y daños para replantear estrategias: caída de la demanda compradora de clase media y, especialmente, de operaciones con créditos hipotecarios, así como la suspensión de lanzamientos de proyectos residenciales ideados para ese segmento son algunas de las "bajas". Pero, a su vez, se recupera rentabilidad para los desarrolladores que ven disminuido en parte su costo de construcción medidos en dólares. El enfriamiento de los precios de venta es una de las variables que se empiezan a ver luego del tsunami cambiario.

"Es súper difícil hacer análisis estando en el medio de la corrida", admite Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos. Sin embargo, se anima: "Hay freno en las ventas. Hoy está el cazador que sale a buscar oportunidades por el tipo de cambio. El que compra habitualmente seguirá siendo el inversor pero en los nuevos desarrollos no se concretan operaciones de usuarios finales. Los clientes están cautos".

Según sus propios datos, construir una casa country implicaba 1.600 dólares de costo puramente constructivo (sin contabilizar la tierra) y actualmente -postdevaluación- este valor ronda los 1.250 dólares, alrededor de un 20% menos. "Debido a la inflación y a un dólar estático, se había llegado al más alto costo de construcción histórico en dólares. Ese costo bajó significativamente y se llegó a valores de principios de 2016", celebra el empresario. Pero advierte: "Antes para el desarrollador no había margen por la relación entre el alto costo de construcción y el valor de venta de los inmuebles en dólares y, si bien hoy quedó abierto ese gap, como la construcción es un negocio a largo plazo, aún hay incertidumbre".

Según Rius, la dinámica de los precios de las unidades construidas "depende de las zonas y del tipo de producto" porque como "los desarrolladores seguirán apuntando a lo premium, no bajarán los precios de lista por el momento" y respecto a las zonas no premium "podrán disminuir algo los valores pero no lo harán a igual ritmo que el de la inflación". Según considera, "la tierra no se abarató porque es un bien escaso, por ejemplo en CABA". Es más, arriesga que tal vez en algunas zonas del Conurbano de alta demanda "el precio de la tierra podría tomar valor en relación al costo porque venía retrasado".

Sobre la clase media que se apalancaba en los créditos hipotecarios para acceder a una vivienda "por el momento estará truncada" porque "con la inflación (actual) no hay perspectivas", sentencia.

Según diversas estimaciones, en mayo cayeron aproximadamente un 25% el cierre de operaciones inmobiliarias mientras que entre ese mes y parte de junio las solicitudes ingresadas a los bancos de créditos hipotecarios cayeron alrededor de un 20% a un 30% efecto de la devaluación y la inflación creciente.

Iván Kerr, secretario de Vivienda de la Nación, responde al respecto: "Sabemos que las operaciones concretadas tuvieron un impacto fuerte en el mes de mayo. Seguramente el sistema lo sienta. Pero, para que esto se termine, tenemos que tratar, por un lado, de generar oferta y que los desarrolladores construyan en UVAs, que es en la unidad que estará la demanda. Ya tenemos cuentas y plazos fijos en UVAs para que se pueda ahorrar en esa moneda, haremos subsidios en UVAs (en lugar de otorgarlos en pesos nominales), tenemos que trabajar para que haya créditos en UVAs y, finalmente, lograr que se pueda escriturar directamente también en UVAs. Además, vamos a estar promoviendo boletos de compraventa registrables así como la digitalización de todo el proceso de escrituración que en la Argentina es muy engorroso".

Para el arquitecto Gustavo González, asesor técnico comercial de la consultora Serinco, "el primer signo después de la devaluación de abril fue el congelamiento de las operaciones bajo crédito UVA, que disminuyó en comparación con enero de este año en un 47% medido a partir de los pedidos de tasación recibidos. Los valores de publicación continúan en los mismos precios, tanto en nuevos como usados y en los diferentes segmentos no se han notado aún variaciones".

En tanto, según Walter Pruss, socio de la desarrolladora rosarina G70, "estos movimientos siempre impactan en el mercado y se evidencian en el freno de las decisiones de inversión/compra en general. Influye mucho más en el usado porque el propietario ya se hizo una idea del valor del bien en dólares y mantiene esa posición".

Agustín Freccero, CEO de Haras del Sur, cuenta su percepción: "En nuestros productos ofrecidos al contado o con financiación propia, no se notó un impacto pronunciado. En cuanto al cierre de operaciones han sido 60 días casi normales. Sí se ha advertido una merma pronunciada en operaciones con crédito bancario, esto no sólo por la diferencia que se generó entre el precio versus el monto acordado sino por la implicancia que tendrá la inflación esperada en las cuotas futuras". La empresa continúa ofreciendo propiedades en UVAs, en pesos más ajuste por índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y en dólares. No obstante, "las operaciones más frecuentes han sido en dólares, aún después de la devaluación", expresa.

Ganadores y perdedores

Para Darío Lopez, socio de la desarrolladora Arquitectonika, cuando el valor del dólar no está estable "automáticamente el comprador se abstiene" de definir las operaciones inmobiliarias a la espera de "que los valores se normalicen para tomar una decisión". Según su percepción, los precios se mantienen en dólares tanto en los inmuebles nuevos como en los usados y "ganan terreno" las unidades en construcción al costo en pesos.

 

Sobre si la devaluación del peso dará mayor margen de ganancias a la actividad, explica que "la suba del dólar afecta solo en parte" dado que solo algunos costos de la construcción están dolarizados y otros costos -como la mano de obra y algunos materiales- están en pesos. Pero, como el valor de venta final es en la moneda extranjera, "se mejora la rentabilidad para el inversor".

Matías Santoro, CEO del grupo desarrollador FBA, opina que hay una "baja de consultas y de concreciones" por lo que "tienen que ceder la parte compradora y la vendedora para llegar a un punto medio y que se cierren operaciones". Según él, la caída es más fuerte en propiedades a estrenar.

El gerente General de Interwin Marketing Inmobiliario, Lorenzo Raggio, hace una diferenciación sobre lo sucedido con la cotización del dólar durante mayo (con el salto de la divisa de 20 a 25 pesos) respecto al último salto, el de la segunda semana de junio, cuando llegó a los $ 29: "En el primer período se sintió fuerte un enfriamiento del mercado inmobiliario. Muchas operaciones con créditos UVA se cayeron por la relación cuota/ingreso que piden los bancos, el mercado de los usados se dejó de mover y las consultas por inmuebles en pozo y obra mermaron, con inversores ávidos de sacarle más jugo a sus dólares. A fin de la primera semana de junio podíamos decir que la crisis se había superado y el movimiento de la inmobiliaria había retomado su ritmo. Pero, con el nuevo salto del dólar, se generó un nuevo parate", describe.

Estos avatares de la economía, agrega Raggio, "sin duda afectan la curva de precios de las propiedades. Antes opinaba que los precios no iban a caer porque el ritmo de créditos se podía recuperar, los terrenos para construir siguen con incidencias altas y los costos de obra estaban muy estresados". Pero, en la actualidad, con este nuevo nivel de divisas, "el crédito se alejó un poco más de la clase media y los desarrolladores podrían estar más un poco más atentos a las ofertas que les hagan los inversores. Si bien los precios no bajarán, se estabilizarán".

Manuel Mel, gerente Comercial de la inmobiliaria Mel Propiedades, suma: "A raíz del aumento del valor del dólar, se vuelven a comercializar las propiedades como se lo hacía habitualmente. Es decir, hoy se produce una reactivación del mercado real, dejando en segundo plano a los créditos hipotecarios. La fuerte suba del dólar en poco tiempo genera que no sigan subiendo los valores de las propiedades y abre la posibilidad a muchos compradores a conseguir con sus dólares la propiedad que anhelan comprar, es decir que es un buen momento para animarse a hacer propuestas. En cuanto a los emprendimientos, como no se estaban generando ventas con créditos, se mantienen igual".

Lamentablemente, el sector ya tiene experiencias en trabajar en un marco devaluatorio. Néstor Curland, director de Zentrum Developers, se queja: "Luego de 20 años de desarrollar edificios en la Argentina, estas situaciones vuelven a repetirse y el análisis en todos los casos vividos es similar. La devaluación del peso genera inmediatamente una retracción en el mercado. El inversor se mantiene expectante de la nueva situación, se ilusiona con un ajuste o baja de precios de los inmuebles, que le permita hacer valer más sus ahorros. Lo que generalmente, no sucede. Varios de los insumos de la construcción ajustan sus valores por el incremento del dólar, la inflación hace el resto y nos encontramos que el costo del metro cuadrado para las desarrolladoras sigue en la misma relación peso/dólar, que previo a la devaluación. Ni hablar del costo de la tierra, que, en las ubicaciones deseadas, siempre estará por las nubes. Pero se acomoda la idea de los nuevos valores a todos los actores de esta nueva escena y luego, con el horizonte claro y previsible, las operaciones vuelven a surgir".

Proyecciones

Si bien el real estate es un negocio a largo plazo, desde la última edición de este suplemento, la Argentina continuó devaluando la moneda y las tasas fueron en aumento, se aprobó el auxilio financiero del Fondo Monetario Internacional (FMI) y -una buena noticia- el país fue declarado emergente. Si todo esto pasó en solo un mes, ¿cómo pensar el panorama a futuro?

 

"El mercado inmobiliario se reacomodará rápidamente por la poca oferta y gran demanda y porque el negocio inmobiliario seguirá siendo la inversión más segura, estable y con el dólar como referencia", señala el arquitecto López. Según él, ante el aumento de la inflación "hay una disminución de las consultas por créditos pero el mercado seguirá demandándolos porque no hay otra opción para un sector de la población que alquila o adquiere su primera vivienda", asegura.

Kerr se muestra confiado al respecto: "Vamos a lograr estabilizar la situación. Pero, claramente, sigue siendo más conveniente en la relación cuota-ingreso pagar un crédito hipotecario en UVA (que alquilar) porque se refleja que los alquileres ya aumentaron más que la inflación. Y, desde el Estado, se seguirá promoviendo a la oferta a través de tierras, con desarrolladores con crédito intermedio -poniendo los bancos públicos a la cabeza- para lograr que la rueda siga girando y que este enorme crecimiento que había tenido el crédito hipotecario durante el año pasado y que se había mantenido al menos los primeros cuatro meses de este año pueda seguir. Al final del día, la solución es bajar la inflación".

Para Raggio de Interwin, entre la suba de tasas de fines de marzo y el salto del dólar de principios de abril, "los créditos hipotecarios UVA han desaparecido de la negociación inmobiliaria". De todas maneras, considera el directivo, "este es un efecto temporal". A su vez, coincide con Kerr en la conveniencia de estos créditos a pesar de la inflación que no cede porque "la realidad es que quienes están pagando crédito están mejor que quienes pagan alquiler, con el plus de que los valores inmobiliarios en general se han seguido valorizando".

A modo de conclusión, el broker prevé que los precios de las propiedades en pozo, a estrenar y usadas "se amesetarán". Particularmente, en el segmento del usado, al haber menos créditos "se enfría un mercado que estaba demandado" y en el de las nuevas hay cierto "alivio en los costos de desarrollar y los inversores sentados sobre sus dólares revalorizados, detendrán también la escalada de precios. Sin dudas el mercado encontrará un nuevo equilibrio".

Por su parte, el asesor de Serinco aclara que "aún no se ven signos claros pero es de esperar que se produzca un ciclo de operaciones más lento que el anterior. Los usados tienen un mejor mercado que los nuevos, hay más variedad y flexibilidad de precios. En los que son a estrenar, los inversores no se desprenderán fácil de los metros cuadrados comprados de pozo. No se puede saber cuál segmento puede ser más afectado".

González agrega: "Si la crisis no se profundiza, los inmuebles que se ofrecen al mercado en dólares mantendrán su valor, los alquileres solo se ajustarán como estaba previsto en los contratos y en el interior del país es posible que se vea una baja en dólares de inmuebles de sectores medios y bajos".

Pero, para Pruss, "el mercado siempre se reacomoda, es solo cuestión de tiempo. Los precios van a seguir evolucionando y ofertas continuará habiendo. Por ahora, un poco más frío. Cuando se vea algo de estabilidad, los que pusieron el pie en el freno volverán a analizar las opciones".

Desde Haras del Sur proyectan que el mercado de urbanizaciones y de viviendas premium "será el que menos sienta el impacto de la devaluación por el target al que están dirigidos". Los productos pensados para la clase media sufrirán sin dudas una "ralentización importante, por lo menos, durante el próximo semestre", prevén.

Hacia el final, Rius aporta que si bien la Argentina está más competitiva en dólares, "tiene que haber también reestructuración de leyes laborales y de las cargas impositivas para que sea algo más de fondo dado que no solo las variables cambiaria y financiera son determinantes" para el sector.

¿Cómo recuperar la confianza en el rumbo económico? ¿Y en las UVAs? ¿Cómo convencer de endeudarse hoy al comprador genuino de clase media con un crédito hipotecario cuando la inflación superará este año el 30% y se registró una devaluación que llegó al 50% en lo que va de 2018? Preguntas que quedarán aún por explorar durante algún tiempo pero que no hay que dejar de plantear.

Oficinas, firmes frente a la tormenta

El desarrollo de oficinas triple A es un negocio prometedor. Con muy baja vacancia en las zonas de mayor demanda, como Catalinas Norte, los precios se defienden muy bien y las rentas se pagan a valor dólar. Pero, a pesar del fuerte aumento de la cotización de esta moneda, "el mercado comercial de oficinas corporativas de venta y alquiler todavía no registra grandes cambios fruto de la reciente devaluación. En el mercado de alquiler corporativo, la escasa vacancia de mercado -que ronda el 5%- es lo que sostiene los precios frente a la demanda", comenta Rafael Valera, broker senior de la consultora corporativa Cushman & Wakefield.

 

En cuanto al mercado de compraventa, "al ser un producto principalmente de renta, durante su ciclo de vida son pocas las veces que este tipo de inmuebles se ofrecen a la venta en el mercado, con lo cual hay poca oferta sosteniendo los precios. Esos dos factores combinados (valores de alquiler estables y precios de venta sostenidos) hacen que por el momento no se registren cambios en el rubro comercial corporativo", agrega.

En tanto, Alejandro Gawianski, presidente de HIT Group y HIT Cowork, desarrolladores de espacios ideados especialmente para coworking, opina: "Hay que comprender que el ADN del real estate es de proyectos de largo plazo y, fundamentalmente, dolarizados. La Argentina nos tiene acostumbrados a las montañas rusas con grandes oscilaciones en el corto plazo. Si bien tuvimos dos casos de empresas (3%) que han tenido que achicarse devolviendo espacios locativos, los precios se mantienen en dólares. La devaluación convierte en más rentable la inversión en real estate. No hemos percibido un enfriamiento aun, la búsqueda de oficinas es algo premeditado y de largo plazo, estos cimbronazos no nos han afectado en nuestro crecimiento".

Pero, según Gustavo González, asesor técnico comercial de la consultora Serinco, "en los inmuebles comerciales el panorama es disímil. Las propiedades premium, que pactaban los precios de alquiler en dólares, aún no se han movido. Pero, sin dudas bajarán. Por otro lado, los sectores medios que estaban cotizados en pesos tampoco cambiaron, con lo cual los niveles de rentabilidad anual comparados con sus precios de venta en dólares son muy bajos".

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