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MARTES 11/12/2018
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Real Estate: los empresarios hoteleros respiran aliviados tras la devaluación

Con margen para seguir creciendo en cantidad de propuestas y formatos, el negocio hotelero también respira aliviado por la suba del dólar. Lanzamientos, proyectos, oportunidades y tendencias, según la mirada de sus protagonistas.

Real Estate: los empresarios hoteleros respiran aliviados tras la devaluación

Como es previsible, el aumento del dólar no tuvo el mismo impacto en todos los sectores de la economía argentina ni en todos los segmentos del mercado. En particular, en la actividad hotelera, la actualización cambiaria era reclamada desde hace tiempo por inversores y operadores hoteleros dado que las tarifas en moneda extranjera se mantenían estables pero los costos locales escalaban de la mano de la inflación, lo que redujo su margen de rentabilidad y competitividad.

Si bien la hotelería es uno de los negocios que resulta favorecido por la suba en el tipo de cambio ya que esta devaluación del peso hará rendir mejor cada dólar que entre, dependerá también de que el impacto no derrame en una suba de los gastos operativos.

Mariano Carrizo, director ejecutivo de SFC Worldwide, consultora especializada en real estate hotelero, apuntó: "Para inversiones provenientes del exterior la devaluación puede representar una oportunidad, suponiendo que los costos de nuevos desarrollos no absorban toda la depreciación. Por ende, desarrollar algunos proyectos en dólares tal vez se haya abaratado. En tanto, desde el punto de vista de la inversión local, para el desarrollo de nuevos proyectos no cambia sustancialmente, seguramente una parte de la devaluación impactará en el costo de construcción".

Por otro lado, la potencial mejora en la demanda producto de la desvalorización del peso (por ingreso de turismo extranjero) puede resultar en proyecciones de mejores rendimientos para las inversiones y también favorecer su promoción. "Más allá del impacto en la inflación, los costos se mantendrán por debajo de la depreciación y eso tal vez les permita generar un margen, principalmente en los hoteles de mayor categoría que operan con público internacional. Asimismo, este tipo de demanda se podrá ver favorecida ya que en los últimos días el país ha pasado a ser entre un 15 y 20 por ciento más barata en dólares, al menos hasta que se vea el impacto sobre los costos", amplió Carrizo.

Más allá de que la coyuntura es inevitable que surja en el análisis del negocio, las inversiones en real estate hotelero son siempre a largo plazo y, con esta mirada, varios son los proyectos por venir. Entre ellos, recién iniciado el año hubo novedades en este mercado con la noticia de que un ícono de la Ciudad -el hotel Sheraton Buenos Aires de Retiro (del grupo Marriot)- tenía nuevos dueños: un fondo inversor administrado por PointState Argentum (filial local del internacional PointState Capital LP) se quedó con el total del paquete accionario. Además, con esta operación el grupo adquirió al vecino Park Tower Hotel.

El total de la inversión alcanza los u$s 100 millones. Proyectan aggiornar las habitaciones, salas de reuniones y los espacios y servicios de uso común en un plazo de cuatro años así como construir oficinas. La cadena Marriot mantendrá los contratos de operación a largo plazo de ambos hoteles.

Según la mirada de Noel Verger, director de la División Hoteles de LJ Ramos, esta operación fue la novedad más importante en el último tiempo. "Este grupo lleva invertidos en la Argentina u$s 3.600 millones. En este caso el negocio fue inmobiliario ya que ese terreno contempla la posibilidad de construir muchos metros de oficinas", comentó.

El consultor hizo además un balance general del mercado hotelero: "Está en movimiento, si bien en lo que hace a la rentabilidad hay muchos hoteles complicados, no están con buen nivel o incluso están con pérdidas porque todos los costos fueron subiendo con la inflación. El aumento del dólar va a mejorar la rentabilidad de los hoteles que están pasando la peor crisis de los últimos 50 años".

Como referencia, según si es una época de retracción de la actividad o de bonanza, la rentabilidad promedio de inversión en un hotel categoría tres estrellas debería rendir entre 5 y 15%; un cuatro estrellas entre 3 y 12%; los números de un cinco estrellas son más complejos porque se puede perder plata en un mal momento y ganar entre 10 y 14% en uno bueno. "Los tres estrellas son los que mejor se bancan los buenos y malos momentos de la Argentina", afirmó Verger, y como justamente son los que más falta hacen, tienen gran potencial de crecimiento en las ciudades que haya más de 100.000 habitantes.

Para Carrizo, el mercado presenta oportunidades interesantes para crecer en el Interior, principalmente en ciudades capitales que aún no tienen oferta hotelera consolidada (con marcas y productos reconocidos) en algunos segmentos de la demanda. Por ejemplo, hoteles que actúan en la categoría económica-midscale (3 y 4 estrellas) en algunas capitales del norte argentino, como Tucumán, Resistencia, Salta, Corrientes y Posadas; del interior de las provincias grandes (algunas plazas en el interior de Santa Fe, Córdoba y Buenos Aires) y en el centro-sur también de otras capitales o ciudades con actividad económica relevante, como Comodoro Rivadavia, Neuquén y San Juan.

En cambio, en los destinos turísticos más tradicionales y consolidados, visualiza un incremento en el flujo de turismo interno e internacional por lo que puede haber espacio para diferentes tipos de productos hoteleros, dependiendo de la ubicación. "Iguazú, Bariloche, Ushuaia y Buenos Aires presentan condiciones atractivas. En estas plazas una de las principales barreras es el costo de la tierra ya que se necesitan ubicaciones muy competitivas", aclaró el directivo de SFC.

Otra tendencia que vendrá es la reconversión de hoteles sin bandera que pasarán a formar parte de alguna de las grandes cadenas (mediante contrato de gestión o franquicia). En Argentina, solo un 5% de los hoteles está bajo cadena cuando en la región esta participación es del 35% y en Estados Unidos llega hasta el 65%.

En carpeta

Andrés Kalwill, director de Nuevos Proyectos del grupo Alvear, está entusiasmado con su próximo desafío: aggiornar, recuperar y ampliar el emblemático Hotel Plaza, ubicado frente a Plaza San Martín. Para ello, el año pasado lo cerraron y actualmente trabajan con el estudio Bodas Miani Anger (BMA) en los lineamientos que definan el proyecto para poder así presentar los planos ante la Municipalidad.

"La idea es desarrollar las habitaciones actuales del hotel, mantener las hermosas estructuras de los salones de eventos y la oferta gastronómica. Pero, también se incorporarán dos nuevos conceptos: Residencias del Plaza que será un sector de viviendas sobre Plaza San Martín y Escritorios del Plaza que será como el coworking de la tercera edad, aunque por supuesto se respetará la magia y el clima de lo que es el Plaza", aclaró Kalwill. La inversión estimada superaría los u$s 50 millones.

Sobre el contexto actual y el impacto en su actividad, Kalwill sostuvo: "La fuerte devaluación del dólar sin duda tiene impacto sobre el mercado hotelero. Si bien hace mucho tiempo que el sector del turismo venía reclamando por el atraso cambiario, si esto se hubiera encarado hace tiempo y con una mejor previsión seguramente no hubiera tenido la visión tan traumática que se produjo en estos días".

Además de contar con el icónico Alvear Palace Hotel de Recoleta, Alvear Art Hotel y estar asociado a IRSA en el Llao Llao de Bariloche, a mediados de 2017 inauguraron Alvear Icon Hotel & Residences, en Puerto Madero, que comprende un hotel cinco estrellas y viviendas de súper lujo.

Otra de las novedades es la apertura del Howard Johnson Hotel Abasto que se concretará el primer día de junio: "Es un hotel moderno, con 42 habitaciones, que cuenta con los altos estándares de la cadena. Es una nueva oferta en un área comercial estratégica, cerca de Once", describió Alberto Albamonte, presidente de la cadena internacional en Argentina y la región.

A su vez, en abril se inauguró oficialmente el Howard Johnson Plaza Buenos Aires, ubicado en Lima al 600 que cuenta con 106 habitaciones. Y hace dos años incorporaron su segunda marca -Days Inn- que en marzo de este año abrió en la ciudad de La Plata el primero de los hoteles focus service que lleva esa bandera. Albamonte. estima que entre junio y julio abrirán el segundo Days Inn, que estará ubicado sobre la autopista Panamericana en Zárate.

HJ inició el año con 40 hoteles abiertos en Argentina y actualmente posee una veintena en construcción, entre ocho y diez de los cuales abrirían durante 2018. Entre ellos, están por inaugurar un Howard Johnson dentro del Parque Termal Dolores, el mes próximo iniciarán la operación de otro hotel en Tandil y entre junio y julio abrirán HJ La Plata. También prometen cortes de cinta en CABA, Rosario y Colón, Entre Ríos.

El empresario visualiza que "hay mucho mercado" para sus dos marcas, a pesar de estar dirigidas a segmentos diferentes. HJ es resort de categoría media alta y superior mientras que Days Inn propone rooms de "muy buena calidad" pero con servicios hoteleros y espacios comunes acotados para bajar costos de operación y ofrecer así tarifas más económicas que HJ.

Consultado sobre si la corrida cambiaria de este mes afecta sus planes, Albamonte opinó que "como ya ocurrió varias veces en la historia argentina reciente, la corrida cambiaria es netamente coyuntural y la fuerza y potencia de la economía general va a ir poniendo las cosas en su lugar".

Por su parte, Amérian Hoteles, la principal cadena hotelera de capitales nacionales dueña de su marca homónima, de Mérit y de Ítem, tiene planes de crecimiento a partir de inversiones propias, sistema de franquicias y contratos de gerenciamiento. Cortará cintas el 30 de este mes al inaugurar un Mérit en Iguazú, con lo que alcanzará los 24 hoteles en todo el país.

El nuevo hotel está ubicado sobre un terreno de 1.000 m2 en el barrio residencial más importante de Puerto Iguazú (a 20 Km de las Cataratas del Iguazú y a 1,5 Km del hito tres fronteras). Contará con 74 habitaciones.

A partir de esta nueva apertura, la firma tendrá cinco hoteles en Córdoba y el resto en 13 provincias, además de uno en Montevideo, Uruguay. Asimismo, se encuentran en construcción tres hoteles: Amérian de Rafaela será categoría cuatro estrellas superior y apunta a al segmento corporativo, mientras que el 773 Amérian Apart Hotel Río Cuarto también estará en una zona céntrica, con servicio cuatro estrellas.

A su vez, poseen varios proyectos en marcha, entre los cuales el más significativo es la Academia M14 Amérian Lincoln Norte, emprendimiento que vinculará la academia de fútbol de alto rendimiento Javier Mascherano -primera sede en el mundo- con el Hotel Spa Amérian Lincoln. El hotel, que estará dentro de un predio de 12 hectáreas, tendrá 70 habitaciones. El proyecto se desarrollará en dos etapas y se espera que entre marzo y abril del próximo año abra sus puertas con gran parte de la edificación y del área de piscina y spa terminados.

Desde sus oficinas en el Hilton de Puerto Madero, Fabián Rodríguez Suárez, director ejecutivo de Desarrollo para el Cono Sur de la cadena, sostuvo que la devaluación de la moneda local "no ha cambiado el panorama ni las perspectivas de las últimas semanas" dado que esta actividad en Argentina y la región "se mantiene estable tanto para los hoteles en etapa de construcción como para aquellos en operación, de todos los segmentos". El nivel operacional de sus hoteles fue bueno durante 2017. Hilton tiene actualmente una cartera de más de 130 hoteles en el Caribe y América Latina, incluidas tres propiedades en Argentina: Hilton Buenos Aires; Anselmo Buenos Aires, Curio Collection by Hilton; y Hilton Garden Inn Tucumán.

Durante este año se sumarán dos más, que serán además operados por ellos mismos: Hilton Pilar Golf & Residences de 162 habitaciones y Hilton Garden Inn Neuquén, de 130. Mientras que para el año que viene se espera la apertura del Hampton by Hilton Bariloche de 105 habitaciones, que será operado bajo sistema de franquicia.

En tanto, Accor Hotels posee 10 hoteles en operación en la Argentina. Con inversión propia manejan Novotel Buenos Aires; los Ibis de Obelisco y Congreso; The Brick Hotel Buenos Aires; MGallery by Sofitel; e Ibis Mendoza. En tanto, gerencian Sofitel Cardales en Buenos Aires; Pullman de Rosario, Santa Fe; Ibis Pilar así como los Mercure de Iguazú y Santa Rosa. En total, tienen 1.349 habitaciones bajo su responsabilidad.

Para 2018 prevén inaugurar dos hoteles en Buenos Aires: MGallery Callao de 113 habitaciones y el Ibis Styles Corrientes con 94, además de firmar tres nuevos acuerdos con alguna de sus marcas Grand Mercure, Mercure, Novotel o Ibis en puntos estratégicos de Argentina. "Estamos avanzando en crecer en ciudades secundarias, en los accesos a Buenos Aires y queremos enfocarnos en las principales ciudades turísticas y comerciales como Bariloche, Mendoza, Neuquén, Córdoba y Rosario", detalló Juan Paredes, gerente de Desarrollo de Accor.

Para el próximo año estarían operativos Mercure Salta, que sumará 70 habitaciones más, y están en conversaciones con desarrolladores para introducir en el mercado local su marca Mama Shelter, ideada para millennials. Según contó el ejecutivo, tienen "mucha expectativa" por traer este "nuevo concepto hotelero de lifestyle que tiene mucha propuesta gastronómica y apunta a generar una vida social muy fuerte dentro del hotel. Este producto podría funcionar perfectamente en Palermo o San Telmo".

En tanto, el 10 de este mes abrió sus puertas el condo hotel Cyan Soho Neuquén, el nuevo 4 estrellas de esa ciudad que dispone de 69 habitaciones. Las unidades se vendieron a u$s 100.000 por unidad y prometen que la rentabilidad estará entre el 8 y 10% en dólares. Éste es el séptimo hotel que hay de esta cadena en el país, perteneciente al grupo AADESA, una de las principales empresas gerenciadora y comercializadora hotelera del país, que cuenta también con las marcas propias Don Hoteles y MyHoteles y la internacional Wyndham Hotels & Resorts.

Además, AADESA incorporó recientemente a la cadena Don Hoteles, los hoteles Palermitano en Palermo Soho (16 habitaciones), el Hotel Club Francés en Recoleta, Hub también en Recoleta, Casa Calma en el Centro y Mine Hotel Boutique en Palermo Soho.

Asimismo, realizó una alianza con un socio -DECO Collection- con 11 propiedades del segmento de hoteles Don (exclusivos) y está lanzando una obra de esta bandera en la Reserva de Iguazú (120 habitaciones). Con esta marca el mes próximo se abrirá un hotel en Bariloche frente al lago Nahuel Huapi, que tendrá el nombre Don Águila Mora.

Consultado sobre la suba del dólar, Arturo Navarro Ithuralde, CEO de AADESA, analizó: "Un dólar alto a nuestra industria lo favorece siempre. Al tener los precios de las habitaciones en dólares, los ingresos suben automáticamente. Al turismo extranjero, el destino le resulta más económico y al mercado nacional lo desincentiva a viajar".

El grupo de origen marplatense Álvarez Argüelles Hoteles -dueño de los hoteles Costa Galana, Iruña y Presidente de Mar del Plata, entre otros- celebra también otra apertura: el 18 de abril inauguró Grand Brizo Buenos Aires, hotel con 192 habitaciones y tres salones de reuniones que se ubica en Cerrito 180, a metros del Obelisco. Además, está "con proyectos en Rosario y propuestas en el exterior", comentó Gonzalo Pereira, su gerente de Marketing. Opera 13 propiedades y entre sus últimas aperturas están un hotel que gerencian en Salta de marca Brizo (70 habitaciones) y un Unit Santa Rosa en La Pampa (que se inauguró en enero de este año).

Además, tiene proyectos en curso en Rosario, Bariloche e Iguazú y posibilidades de expandirse a Punta del Este y Brasil. "El crecimiento actual de la cadena está basado en el formato de gerenciamiento integral hotelero, sea de propiedades existentes y reconversiones, como de proyectos de pozo, en donde tenemos experiencia en la conformación de condo hoteles y fideicomisos de administración", explicó Héctor Arias, gerente de Operaciones y Desarrollo.

Sobre el nivel de actividad, el ejecutivo sostuvo: "Hemos experimentado una clara línea de crecimiento en distintos segmentos del mercado. La ampliación de la base de conectividad sin lugar a dudas es uno de los lugares desde los cuales podremos construir un nuevo escenario".

En Neuquén está con el Hotel Comahue, un desarrollo propio bajo la marca Collection y gerencia con el sello Unit el Hotel Comahue Business. Por otra parte, ofrece propuestas de alquiler temporario bajo la marca Flaat.

Comentarios3
William Gaudio
William Gaudio 22/07/2018 10:00:45

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walter daniel Giache
walter daniel Giache 04/06/2018 12:28:21

Cuánto le costó a la Argentina en términos de intercambio mantener el dólar barato !!!!!!!Ahora es tarde para lamento !!!!!!

Emilio Gaviria
Emilio Gaviria 03/06/2018 08:27:03

Los precios de estos servicios así como el de bienes de todo tipo son más altos que en el exterior. Requieren de mercado cerrado para no desaparecer, gobierne quien gobierne.

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