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Real Estate: las nuevas zonas que vienen

La escasez de terrenos en los corredores consolidados y el impulso al crédito hipotecario estimulan el desarrollo de proyectos en barrios periféricos. Cuáles son los lugares con mayor potencial y qué tipo de productos se están levantando en ellos. 

Donado-Holmberg, el corredor recuperado de Villa Urquiza que experimentó un auge de proyectos.

Donado-Holmberg, el corredor recuperado de Villa Urquiza que experimentó un auge de proyectos.

Más allá de los corredores ya consolidados del norte porteño, los barrios del sur y centro oeste de la Ciudad captan la mirada de desarrolladores. Tentados por valores de incidencia accesibles, la disponibilidad de tierras para construir y esperanzados en que se potencie el mercado a partir del incremento de la oferta de créditos hipotecarios para clase media, surgen nuevos proyectos en zonas periféricas.

"Las zonas en las que se está construyendo y con mayor potencial de crecimiento son aquellas donde el Gobierno de la Ciudad ha desarrollado nuevos polos como los diferentes Distritos y también en los casos en que se han generado nuevos espacios, como el corredor verde Donado-Holmberg. El impulso está dado por la oferta de la tierra. Son zonas donde todavía se pueden encontrar terrenos y sus valores permiten encarar el desarrollo con valores lógicos para el comprador", explica Graciela Muradas, gerente de Emprendimientos Urbanos de la inmobiliaria Toribio Achával.

En tanto, Matías Santoro, CEO del grupo FBA, que tiene proyectos en Parque Patricios y Versailles, menciona que la diferencia de precios es importante: en esta zona la media del valor del m2 a estrenar oscila en u$s 2.500 mientras que en las áreas consolidadas no baja de u$s 4.000.

Sobre el corredor de la ex autopista 3, Oscand (la desarrolladora de Kineret) finaliza la construcción de Lin Calél, complejo de viviendas apto profesional ubicado en Olazábal 4150. Proyectado por el estudio Dujovne Hirsch & Asociados, contará con 72 unidades de 1 a 4 ambientes, con palieres semiprivados. También incluirá cocheras, tres locales comerciales a la calle y amenities distribuidos en seis plantas. La mitad de sus unidades ya están vendidas y el saldo se comercializa a u$s 3.000 el m2. La obra estará finalizada en septiembre.

Respecto a la respuesta obtenida en este proyecto, Luis Perelmuter, presidente de la firma, advierte: "En este momento todos los balances son muy ajustados. En las nuevas experiencias ganan los compradores porque la valorización es más tardía" y considera que, más allá de Núñez, este corredor, los alrededores del Parque Lezama y de Parque Patricios serán las zonas con más crecimiento.

Por su parte, hace ya dos años que CMNV se posicionó en el sur de la Ciudad. Allí, dentro del Distrito de las Artes, desarrolla Astillero Catalinas Sur, cuyo proyecto y supervisión de obra está a cargo del Estudio BMA & Asociados. Se trata de una inversión de u$s 25 millones para reciclar el edificio original de un astillero y convertirlo en un complejo de 14 plantas, 4 subsuelos y 20.000 m2 de obra nueva. Contará con 170 departamentos, 190 cocheras y espacios comerciales. Las unidades se venden desde $ 1.544.000 a $ 2.969.000.

"Por suerte la respuesta fue mejor de lo esperado. Antes de comenzar a construir, en un mercado complejo como el actual, era una zona a la que nadie prestaba atención pero el proyecto tuvo un excelente posicionamiento y es muy valorado. Tiene más del 55% vendido", cuenta Leonardo Rodríguez Nader, CEO y cofundador de CMNV.

El empresario agrega: "Seguimos creyendo que hay que volver al sur, al patrimonio cultural y a la identidad que siempre tuvo la Ciudad. Esto, sumado al impulso en obras de infraestructura que se concretan, nos hace creer que Buenos Aires de a poco irá cambiando su mirada". Y considera que "hay que dejar de atender la zonas que ya están consolidadas como Núñez o Palermo, que tienen toda su infraestructura de servicios saturada. Habrá que seguir poniendo foco en el 80% de la ciudad que no es atendida desde hace décadas y, definitivamente, tener un plan urbanístico a 50 años".

Otro desarrollador con obras en este mismo distrito es KWZ, que continúa avanzando con su megacomplejo de usos mixtos Puerto Pampa, que se construye en Caboto 420. Esta iniciativa -cuya primera mitad de unidades se entregaría a mediados de 2019- contempla viviendas, oficinas, suites, locales y ateliers. El metro cuadrado se ofrece a $ 30.000. "En la Ciudad de Buenos Aires, definitivamente, están surgiendo varias zonas con excelente potencial de crecimiento inmobiliario. Una de ellas es ésta, que además cuenta con un fuerte estímulo por parte del Gobierno.

La zona está viviendo una transformación positiva y se ha vuelto muy concurrida. Por eso, necesita servicios y un centro comercial accesible", afirma Guido Wainstein, CEO de KWZ Arquitectura y Desarrollos. En esta zona se crearon otros dos distritos orientados a diferentes negocios o industrias: el Distrito Tecnológico en Parque Patricios y el de Diseño en Barracas.

"Desarrollamos emprendimientos en los tres distritos y nos fue bien. En Holmberg hubo un crecimiento inmediato, una muy buena respuesta de venta y un proyecto de gran calidad urbana e innovador que generó, en poco más de tres años, más de 30 emprendimientos en la zona. En Barracas fue más lento pero ya está consolidado, los precios están convalidados, y hay expectativas de crecimiento. Lo que falta es mayor comunicación de los beneficios, más seguridad y transporte", analiza Darío López, socio de Arquitectonika, quien ve a Paternal y Villa del Parque "con potencial debido a la cantidad de espacios verdes y a la realización del Metrobús" y también valoriza el gran crecimiento en los últimos años de La Boca y Barracas "por la cantidad de lotes que hay con precios convenientes, por estar muy cerca de centro y disponibilidad de medios de transporte.

Además de que se está consolidando el centro comercial y equipamiento sobre la avenida Patricios, que hace algunos años fue transformada por el Gobierno de la Ciudad y generó un gran dinamismo en la zona".

Corredores extendidos

Barrio Norte, Palermo, Belgrano, están agotados. Queda poco disponible y a precios exorbitantes. Si bien allí las inversiones inmobiliarias son vistas como una apuesta segura, porque apuntan a un perfil de comprador que no necesita financiación bancaria para adquirir unidades, la escasez de terrenos, sus valores y la mayor accesibilidad de los créditos hipotecarios llevan a promover ejes alternativos. La diferencia de precios puede llegar a ser de entre 30% y 50% respecto de los barrios consolidados.

Según datos de la Dirección General de Estadística y Censos del Ministerio de Hacienda del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (relevados por el Ministerio de Desarrollo Urbano), a diciembre del último año el ranking de viviendas nuevas solicitadas en los permisos de construcciones por barrio era liderado por Flores, con 94 permisos, sobre un total de 621.

Este es uno de los barrios en el que la desarrolladora Predial pisa fuerte y conoce bien el mercado ya que tiene experiencia con el desarrollo de sus microdepartamentos comercializados mediante su sistema de minicuotas. "La zonas que se están construyendo con más potencial de crecimiento es donde vive más del 80% de la población de clase media en CABA. El foco está en los barrios de Flores, Floresta, Paternal, Villa Luro, Mataderos, Balvanera, Monserrat, Almagro, Villa Crespo, Parque Centenario, Abasto y Villa General Mitre", señala Pablo Brodsky, director de la firma.

Actualmente avanza con varios proyectos: dos ubicados sobre la avenida Juan Bautista Alberdi (altura 5784 y 6683) y otro en Ruiz Huidobro 3055 en el barrio de Saavedra a entregar en septiembre de 2019. También construyen un edificio en Caaguazu 6144, Liniers, a finalizar en agosto del mismo año.

Lo que los impulsó a apostar a estas zonas es que se trataba de "un mercado de clase media que quería llegar a su primer departamento o primera inversión pero en zonas con movilidad, cerca de subtes o del Metrobús y donde la tierra tenía un valor lógico que hacía posible ofrecer viviendas de calidad y diseño financiadas hasta en 120 cuotas", relata Brodsky.

No obstante, reconoce que para desarrollarse aún mejor "falta que se apruebe la ley de mercado de capitales y que se genere la reforma tributaria" dado que de esa forma "podrán generar más proyectos en barrios de clase media, tanto en Capital Federal como en el interior y poder lanzar más Fondos Cerrados de Inversión pensados en la presentación de proyectos enfocados hacia este público".

El segundo lugar del hit list de permisos de obra lo ocupa Villa Urquiza, con 69 solicitudes. Manuel Mel, director de la inmobiliaria que lleva su apellido, afirma que éste es un barrio que está "en proceso de crecimiento". Al tener medios de transporte (subte, tren y líneas de colectivos), fácil acceso, diferencia de precios y cercanía con los barrios ya establecidos como Belgrano o Palermo, "provoca que mucha gente decida mudarse allí".

Mel señala que si en esta zona se propone hacer un emprendimiento comercial, "es un éxito asegurado dado el caudal de gente que está recibiendo el barrio". En Belgrano se pueden encontrar valores de incidencia de u$s 1.100 el m2 cuando en Urquiza ya existen lotes de u$s 700 a u$s 750 el m2 a construir, una diferencia de entre 25% y 30% con respecto a ubicaciones más consolidadas.

Proyecciones

Además de los distritos promovidos impositivamente desde el Estado, barrios como Flores, Chacarita, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Paternal y Villa del Parque captan inversiones privadas y encaran obras con proyección de crecimiento a futuro.

Sobre media manzana en Remedios de Escalada de San Martín entre Condarco y Terrada, Villa del Parque, KWZ y MGold desarrollan Las Fresias Garden, un complejo exclusivamente residencial que dispondrá de 160 unidades de 45 a 89 m2 cada una (con posibilidad de unificar unidades hasta 130 m2), amenities, servicios y un gran parque de 3.700 m2. La entrega comenzará en febrero de 2019 y se comercializa a $ 40.000 por m2. La inversión suma u$s 10,5 millones.

"Estas nuevas zonas no son consideradas ‘caras’. Nos encontramos con un público muy fiel a ellas por tradición familiar o porque prefieren instalarse en zonas aledañas a las que hasta ahora habían sido consideradas las estrellas del mercado inmobiliario, sin resignar ubicación atractiva y buenos accesos. Comenzar un emprendimiento con un costo de tierra muy elevado, sube todos los precios y de este modo el proyecto se hace accesible solo para unos pocos. Hace tiempo que nuestro mercado se encuentra en ese círculo vicioso, teniendo la posibilidad de explorar tantas otras ubicaciones atractivas, con buenos accesos y en barrios aledaños. Comenzamos a mirar con entusiasmo otros lugares, zonas con potencial atractivo por su desarrollo comercial en términos de comercios, servicios, entretenimiento y visualizamos el sur de la ciudad", señala Wainstein.

En tanto, la desarrolladora RED está presente en Monte Castro. En junio lanzará allí las ventas de la primera etapa y el showroom de IN Lope de Vega, proyecto residencial apto profesional que tendrá 350 departamentos, amenities, gran área verde y espacio de coworking. La inversión llegará a los u$s 50 millones. Las obras iniciarán en 2018 sobre un predio de 6.000 m2 y las unidades se entregarán a los 30 meses.

"A raíz de la vuelta del crédito hipotecario con propuestas de bancos muy interesantes, las oportunidades están en zonas que denominamos ‘frías’ por no haber tenido actividad de desarrollo inmobiliario desde hace prácticamente 20 años. Hay una masa de gente muy importante que tiene capacidad de pago de una cuota de $ 8.000 a $ 15.000 para la compra de su primera vivienda. Estamos mirando zonas de CABA y Gran Buenos Aires que reúnen estas características; barrios muy consolidados, con identidad propia y arraigo de la gente por quedarse a vivir allí. También vemos la oportunidad de ofrecer allí productos modernos, novedosos, que solo se desarrollaron en las zonas ‘calientes’ en los últimos 20 años y que se vendieron a la gente que podía pagarlo sin financiación", explica Alejandro Reyser, gerente Comercial de RED, quien adelanta que "antes de fin de año" estarían lanzando un proyecto en Chacarita y que se encuentran analizando un proyecto importante en San Telmo para 2018.

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, considera que, además de los barrios ya mencionados por los entrevistados, otro barrio con potencial es Villa Ortúzar y que la construcción crecerá "hacia barrios aún no desarrollados de la Provincia de Buenos Aires" mientras que en la Ciudad "todo dependerá del nuevo código (urbanístico) porque como la superficie para crecer es limitada se torna determinante cómo hacerlo sin afectar la sustentabilidad y a terceros".

En tanto, sobre el tipo de proyectos a construir, el broker señala que mayormente serán viviendas multifamiliares de 1 y 2 ambientes, si bien sostiene que durante 2015 ya comenzaron a proyectarse viviendas de 3 y 4 ambientes.

Sobre los futuros barrios que se "verá potenciado por la influencia de la financiación bancaria", quien gerencia FBA detalla las zonas que elige la clase media: Colegiales, Villa Urquiza, Caballito, Flores, Parque Patricios, Almagro y Boedo. Este grupo está en proceso de venta y construcción de Torres del Parque II y III en Nueva Pompeya; Plaza Garay, edificio de categoría, de PB y 14 pisos, a metros de la Plaza Vuelta de Obligado, cuyos límites son avenida Garay, Pichincha, Av. Brasil y Combate de los Pozos. También avanzan con Medallion Residences, entre otros.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, agrega que Saavedra es otro de los barrios donde "se ven muchas obras" y Monserrat "está empezando a ser muy interesante para los desarrolladores, con la llegada del subte". Según afirma, "la incidencia puede ser hasta un 50% menos respecto a zonas consolidadas". Además, considera que "las zonas promovidas por la Ciudad han tenido muy buena repercusión: los valores de la tierra han aumentado y la oferta es cada vez menor" y agrega que "los próximos desarrollos vendrán por el lado de los edificios que eran patrimonio del Gobierno Nacional y se pusieron a la venta".

En tanto, a futuro, según el broker, "la construcción dependerá de las oportunidades que vayan surgiendo" y cita como ejemplo que, como en 2018 se realizarán los Juegos Olímpicos de la Juventud en Buenos Aires, los edificios de la villa olímpica que se están construyendo serán parte de la ciudad por lo que "esa zona sin dudas será muy interesante para los desarrolladores porque tendrá un crecimiento muy fuerte", predice Altgelt.

Pros y contras de la expansión

Si bien estas zonas tienen ciertas ventajas, Graciela Muradas, de Toribio Achával, advierte que "necesitan consolidarse en el tiempo y hay que promocionarlas adecuadamente. Seguramente (la actividad desarrolladora) se extenderá hacia el sur donde el Gobierno de la Ciudad encara mejoras importantes dentro del espacio urbano, vial y paisajístico".

Para Francisco Altgelt, de la inmobiliaria homónima, lo que falta es que "el inversor final apueste a esas zonas y que piense la inversión a mediano plazo". Mientras que para Matías Santoro, de FBA, el reclamo apunta a que haya una mayor cantidad de oferta de unidades y servicios como restaurantes, centros de entretenimientos y shopping.

Según evalúa Guido Wainstein, de KWZ, "las zonas periféricas de la ciudad van a ser el ‘boom’ de los próximos años, sobre todo con la reaparición del crédito hipotecario bancario. El mercado periférico crecerá en el escenario que se está planteando actualmente: aparición del crédito, baja de inflación y control de precios. Habría que explorar la forma de promover aún más el desarrollo inmobiliario en esas zonas con incentivos impositivos y fiscales, como sucede en Uruguay, donde hay exención de impuesto para desarrollos de vivienda social". El empresario promete continuar "explorando zonas que hoy no son ‘estrella’" como Abasto, Villa Crespo y Villa del Parque.