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Real Estate: Lluvia de estrellas en los proyectos

La tendencia de incorporar hoteles a los emprendimientos mixtos gana adeptos. El objetivo: anexar el respaldo de una marca y, en el caso de los condo, captar a un inversor para un negocio que promete rentas por encima del 50 % de lo que deja un alquiler tradicional.

Real Estate: Lluvia de estrellas en los proyectos

Fue entre 2007 y 2008 cuando comenzaron a anunciarse los emprendimientos mixtos con hoteles. El objetivo es claro: no solo complementar y completar un círculo virtuoso sino también sumar prestigio al proyecto con una marca hotelera. Así, Ciudad Ribera, el emprendimiento realizado por Ingeconser auguraba un hotel dentro de los viejos silos de Puerto Norte, en Rosario, y el desarrollador Alejandro Ginevra contrataba al arquitecto Carlos Ott para diseñar un cinco estrellas en Madero Harbour, el proyecto que levanta en el dique uno de Puerto Madero, en el que hace pocos días estrenó la segunda torredel World Trade Center made in Argentina con $ 275 millones de inversión -helipuerto incluido-. Otros ejemplos, de distintas escalas, siguieron la tendencia. La Defensa (que combinaba, al principio, hotel boutique con oficinas de alta gama en pleno casco histórico porteño), Vohe desarrollado por Intecons en Pilar, Radisson Capitalinas en Córdoba, el Complejo Arena Maipú Esplendor en Mendoza, son algunos ejemplos que se fueron sumando. Quizá el que más ruido hizo fue el Hotel Alvear & Residences del Grupo Alvear, en donde el metru cuadrado trepó de $s 6.000 en el lanzamiento a u$s 10.000. "Un nombre hotelero, y más si se trata de una marca internacionalmente reconocida, suma mucho porque brinda mayor atractivo tanto al desarrollo como al inversor. La hotelería es sinónimo de lujo y de deseo, más allá de traer huéspedes reales que pueden hacer uso de otros componentes del proyecto mixto", analiza Carlos Alonso, Managing director para Latinoamérica de la consultora PKF Hotel Experts, quien ejemplifica (sin dar nombres) con dos casos concretos que avanzan en el país: uno en la localidad de Baradero y otro en la ciudad de Neuquén, ambos con marcas internacionales. "El hotel prestigia. Pero hay que estudiarlo muy bien, porque muchas veces también puede significar un lastre. Es fundamental analizar por separado cada una de las partes que componen el proyecto, dejando de lado la intuición", advierte Noel Verger, director de la División Hoteles de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.


Por lo antedicho, el éxito en la combinación de usos dependerá de estudios previos del mercado que tengan en cuenta la necesidad real de cada desarrollo, la ubicación y la ciudad donde está implantado (ver recuadro). "No es lo mismo proponer hotel y shopping, que hotel y oficinas. Pensar que la misma fórmula de un uso mixto aplica en cualquier lugar es el peor error que un desarrollador pueda cometer. En relación con esto, es vital asegurar que la demanda hotelera exista por sí sola y no creer que se va a generar a partir del proyecto mixto. Eso es irreal, salvo en destinos turísticos garantizados", sigue Alonso. Verger, agrega un dato importante: "Cuidar también la demanda es no poner dos cinco estrellas en el mismo lugar, donde apenas puede funcionar uno. Pensaría en hoteles tres estrellas en la zona Norte del Gran Buenos Aires, usando la fuerza de las empresas radicadas en Pacheco o en Garín, por ejemplo, donde casi no hay oferta hotelera. Aún en San Isidro, los hoteles de 25 habitaciones se ocupan rápido".

Cadenas que se suben

Una de las principales novedades del mercado es que el Grupo Amerian operará el condo que tendrá LOVE, un proyecto mixto desarrollado por Inverco y GO Real Estate en Córdoba. Será el primer hotel de los 27 que suma la cadena, entre abiertos y en ejecución, dentro de un mixed use. Con el nombre de Amerian LOVE Córdoba Hotel, el emprendimiento será un business 4 estrellas superior, incluirá 75 habitaciones y una superficie de construcción de 2.800 m2. La inversión total será de $ 25.742.800, estará listo en tres años y se ubicará en el centro comercial del emprendimiento. Con foco en los inversores particulares, el condo operado por la cadena cordobesa se estructuró en un fideicomiso de administración. "Es una franquicia que se financiará con el sistema condominio. Para el inversor, ofrece una renta superior a un inmueble tradicional, para el condomino suma servicios de calidad como bar, restaurant, gym, spa, servicio de habitación o limpieza, y para el pasajero agrega un paisaje diferente, que puede incluir locales comerciales y shopping", agrega Fernando Gaido, director General de Amerian Hoteles, para quien el condo es un modelo vigente que permite el ingreso de pequeños inversores a la industria hotelera, antes reservada a grandes inversores. "Un hotel de un solo dueño requiere de al menos u$s 10 millones de inversión. Con formato condo, se atomiza y pueden entrar inversores por el monto de un departamento. El retorno debiera ser entre un 50% y un 100% más que un alquiler tradicional. Pero cuidado: requiere un muy buen operador. Esto no es un dato menor", advierte el directivo.


En relación a esto, hay una tríada que tiene que funcionar sinérgicamente. "El negocio debe ser para el desarrollador, para quien opere el hotel y para el inversor que compra la suite", dice Alonso. Si la operación hotelera no funciona, el que pagará los platos rotos será el inversor. "Aunque quien compra una suite hotelera no deja de comprar una habitación que se ve beneficiada por la inversión macro de todo el complejo. La piedra angular del mixed use es que tiene que ser negocio para las tres partes", inisiste Alonso.


Otro proyecto en danza es el que anunció a fin del año pasado FSA Group, la desarrolladora con más de u$s 220 millones invertidos en el sector desde el 2003. Se trata de un hotel Grace en La Dolfina Polo Ranch, proyecto que abarcará más de 465 hectáreas en Cañuelas.

"El hotel es un ancla que da vida social al proyecto. El atractivo que generan en el público extranjero el polo y la mano de Adolfo Cambiaso se potencian con la elegancia y lo exclusivo de nuestro hotel", refiere Gustavo Araujo, CEO de FSA Group. El desarrollo ofrece departamentos a un promedio de u$s 350.000 y villas por alrededor de u$s 650.000. "Aún no se lanzó la comercialización, lo haremos este año. No es un condo hotel. El desarrollo que lo circunda hace que cada propietario obtenga su título de propiedad y pueda, o no, cederlo luego la operación del hotel", completa el CEO que ya estrenó su primer hotel en la Argentina: Grace Cafayate, en Salta.

La opción condo

A la falta de créditos y de enormes inyecciones de capital extranjero, el aporte de cientos de pequeños inversores vino a salvar una parte del negocio. Visto del otro lado, estos micro inversores accedieron a un mercado que, de otro modo y apenas unos años antes, solo estaba reservado a la participación de grandes corporaciones, muchas multinacionales. Así nació el formato condo. Un negocio con una renta anual estimada que varía de acuerdo a la ciudad elegida, su ubicación en la misma y a la cadena seleccionada. "Un destino que asegura alta demanda puede estimar un retorno del 10 al 12%. Sin embargo, en proyectos del tipo resort o más destinados al placer o al residencial, donde no hay demanda tan grande, bajan del 6 a 8% en algunos casos y del 8 a 10%, en otros", completa Alonso, para quien no se debe garantizar una renta al inversor. "Mucho menos una renta alta, combinada con el uso de la habitación por una cantidad de semanas al año. Eso no es viable y muchas veces está pensado sólo para incentivar la compra. Aunque suene muy bueno, la hotelería y los usos mixtos son parte de una macroeconomía donde nada se puede garantizar", concluye el analista, para quien un tip a tener en cuenta es que el desarrollador se quede en el proyecto, al menos con un porcentaje." Si participa en el negocio implica que confía que el hotel funcionará", finaliza.

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