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Qué hay de nuevo en usados

Con un alza de entre el 30 y el 50% en las ventas, según los brokers, el mercado consolida su recuperación. Cuáles son las tipologías más buscadas. Precios, zonas y tiempos de una operación.

Qué hay de nuevo en usados

El negocio se ha puesto en marcha. En pleno tránsito del segundo semestre de 2016, el mercado inmobiliario espera, ansioso, el derrame del blanqueo de capitales y los beneficios de la nueva oferta de créditos bancarios que, dicen en el mercado, ya comenzó a aparecer. Pero también hay otros factores que sostienen las expectativas del sector que, en esta coyuntura, vislumbra la posibilidad de volver a enfocarse en su core business: la compraventa de inmuebles usados. Tras la liberación del cepo cambiario, las operaciones de este tipo en el primer semestre crecieron entre 30 y 50% respecto de igual período de 2015, según los brokers.

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), su vicepresidente, Gabriela Goldszer, especifica que con el blanqueo, "aquellos que venían postergando sus decisiones de compra por no poder justificar el origen de los fondos, ahora estarán en condiciones de hacerlo, lo cual debería repercutir en un incremento de operaciones". Por otro lado, la aparición de líneas de crédito "hace suponer que en el segmento de unidades de hasta u$s 170.000, montos máximos permitidos por el Banco Nación, también deberían producirse más concreciones".

En mayor o menor medida, todos coinciden en que la demanda y oferta de inmuebles usados ya se reactivó. Y los precios, indican, acompañarán. Martín Boquete, también miembro del CPI, precisa que todo esto sucede, "en parte, porque hoy la inflación le está ganando al dólar, lo que repercutirá en el corto plazo, al igual que la falta de crecimiento económico. El mediano plazo aparece con precios en dólares en aumento, factor que fomentará tanto la construcción como la compraventa de usados".

Producto por producto

En el canal de ventas apuntan que en lo que va del año la oferta no se movió al ritmo de la demanda. Según informan, hay escasez de tipologías puntuales en algunas zonas. "Faltan productos de tres dormitorios, con o sin dependencias, en edificios con algún servicio, sobre todo, seguridad. Son los llamados productos premium, muy buscados", puntualiza Mariano Oppel, de la inmobiliaria homónima.

El requerimiento de departamentos amplios se replica. También en Villa Urquiza, una de las zonas donde trabaja Mel Propiedades, registran pedidos con esas características. "Por efecto rebote, algo similar sucede en Villa Pueyrredón", comenta Manuel Mel. Mientras aumentó la oferta de inmuebles chicos con el ingreso de nuevas unidades a la plaza, aquella centrada en la vivienda familiar se mantuvo estable, apunta. "Así, el valor del metro cuadrado del cuatro ambientes se elevó, ya que no se construyen nuevos", afirma el broker. "Los terrenos para hacer torres con departamentos premium escasean, por lo que sus precios también aumentan, aunque, a veces, están sobrevaluados", agrega.

"No hay una zona preferencial, aunque el corredor norte y las que cuentan con buenos medios de locomoción son las más requeridas, principalmente para propiedades familiares de tres y cuatro ambientes", responde Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. De igual modo, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, dice que son los departamentos chicos y medianos, de hasta 150 metros cuadrados, los que hoy traccionan la venta de usados en Capital Federal.

¿Quiénes compran? En el CPI trazan dos perfiles: por un lado, el cliente intermedio/inversor, que adquiere un departamento para tener una renta y, por el otro, el cliente final, que en la mayoría de los casos vende algo más chico para agrandarse. O también viceversa. Para el segmento de inversores, señalan, las unidades más requeridas son las de siempre: las más pequeñas, de uno y dos ambientes bien ubicados y, en lo posible, con bajas expensas, lo que facilita el alquiler posterior.

Tiempos

Consultados acerca de los plazos para cerrar una operación, cada inmobiliaria hace hincapié en distintos factores que, conjugados, derminarán los tiempos para que se concrete la compra. En Altgelt, por caso, señalan que el resurgimiento del boleto como instrumento de adquisición hizo que los plazos se aceleraran. Hoy, estiman, en un lapso de 30 días se puede cerrar la operación, a excepción de aquellas realizadas mediante créditos hipotecarios, en cuyo caso, el plazo se extiende a los tres meses.

"Los tiempos de una operación dependen mucho de la situación del propietario. No es lo mismo un inmueble que se vende vacío que aquel cuyo dueño tiene que encontrar dónde mudarse. En este último caso, depende de cuánto tiempo esté dispuesto a esperar el comprador. El plazo se conviene en beneficio de las partes. Ahora bien, los casos sin ningún tipo de condicionamiento deberían resolverse entre los 30 y 60 días", desarrolla Oppel.

Para Mel, en el mercado del usado, las operaciones encadenadas son un hecho habitual que, en general, prolongan los tiempos. ¿Cuánto, en concreto? "La cadena se extiende entre 45 y 60 días", contesta. "En este sentido, ha aparecido la figura del comodato, una especie de contrato que acuerdan las partes por el que el vendedor puede ocupar el bien vendido por un período que excede al plazo habitual durante el cual, a su vez, podrá comprar su departamento y/o llevar a cabo la mudanza. Esto se hace para que se pueda cerrar la operación", detalla.

Según las estadísticas del Colegio de Escribanos porteño, el número de escrituras subió un 13,8% en el primer semestre del año, lo cual confirma la reactivación que observan las inmobiliarias. Las 3.643 operaciones registradas en junio último representaron un crecimiento de 8,3% respecto del mismo mes del año anterior. Aunque el número de operaciones engloba tanto a unidades nuevas como usadas, los brokers llevan a cabo sus propias estadísticas que sustentan su optimismo. Según señalan, mientras que antes sólo entraban al mercado un 20% de las tasaciones, hoy es un 40% el que pasa a engrosar su oferta.