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Proyectos premium fuera del eje norte

Las menores incidencias que en Palermo o Recoleta y la escasez de propuestas hacen que desarrolladores se animen a emprendimientos de calidad en otros barrios. Las zonas en alza.

Proyectos premium fuera del eje norte

Nuevos desarrollos con características premium redibujan, sin prisa pero sin pausa, la fisonomía de Abasto, San Cristóbal y Balvanera, entre otros tantos barrios de la CABA. Motivados en muchos casos por planes y proyectos de infraestructura pública, estos emprendimientos prueban que el real estate es, definitivamente, un negocio de expectativas en el que la palabra futuro juega un papel fundamental.

Oportunidad es la otra palabra clave en la jerga de este sector. Desde TGLT, Alejandro Belio, director de Operaciones de la empresa, dice justamente que el terreno en la avenida Caseros, entre las calles Bolívar y Perú, representó por sus dimensiones toda una oportunidad para la desarrolladora. "Por nuestros tipos de proyectos, requerimos de superficies grandes y ésta es una media manzana, ubicada en las áreas más lindas del barrio", señala el ejecutivo y resalta la disponibilidad de tierra que tiene Buenos Aires por fuera de su eje norte.

Vecino al atractivo boulevard de la citada avenida Caseros, Astor San Telmo -el último lanzamiento de TGLT- fue diseñado por el estudio Aisenson y contará con edificios de viviendas de entre uno y cuatro ambientes. "Si bien en principio evaluamos la posibilidad de hacer un proyecto bajo la marca Metra, otra marca de nuestro portfolio integrada por productos más compactos y con menos prestaciones, finalmente, la combinación de la zona más la calidad del proyecto nos decidió a utilizar Astor que, junto a Forum, son las que usamos para nuestras iniciativas premium", explica Belio.

De acuerdo con el directivo, la cartera de clientes, integrada tanto por inversores como por usuarios finales que "no necesitan de crédito hipotecario", se mostró receptiva ante esta propuesta que estará finalizada en tres años. ¿Perspectivas del negocio, en ese lapso? Según Belio, por el tipo de producto se puede esperar una capitalización. "No puedo arriesgar un número, porque hay otros factores que intervienen, como el valor del dólar. Pero una referencia puede estar dada por los otros Astor, cuyos valores aumentaron en el orden del 25 al 50%. De hecho, en Núñez, el metro cuadrado arrancó a 1.800 o 2.000 y hoy está a más de u$s 3.000".

Fórmulas y ecuaciones

Que el valor de la tierra incide directamente en los precios de comercialización representa, valga la metáfora, los cimientos del negocio. Con la escasa disponibilidad en el corredor norte, los precios responden en consecuencia y reducen la propuesta a un público de alto poder adquisitivo.

Antonio Pecora, titular de MPC Desarrollos Inmobiliarios, que actualmente tiene iniciativas en marcha en Abasto, San Cristóbal y Saavedra, da los detalles de la ecuación: "Primero, debemos diferenciar entre productos exclusivos como los de Puerto Madero o Palermo de aquéllos que ofrecen un diferencial en cuanto a su categoría", introduce. Se refiere a proyectos situados en puntos estratégicos de estos barrios en cuanto a su acceso a servicios, comercios y transporte, con un estándar de calidad superior, comodidades y amenities pero a costos razonables para la clase media. Asimismo, cuentan con una cantidad considerable de cocheras y bauleras y seguridad las 24 horas.

"Las amenities o la calidad de muchas terminaciones en un proyecto no son los que realmente inciden en el precio final, sino que lo esencial es el costo de la tierra, y estas zonas en crecimiento ofrecen grandes oportunidades en este sentido", detalla Pecora. Los precios, continúa, son más bajos por dos causas: el costo del metro cuadrado y la ubicación. "Todos queremos vivir en Palermo o Recoleta y en edificios premium, pero no todos podemos hacer realidad esos dos deseos. Algunos preferirán el corredor norte, en un edificio entre medianeras y con un costo que no bajaría de los u$s 2.500 a 2.750 el metro, y otros optarán por un edifico de categoría en una zona en crecimiento y con posibilidades de mejorar la inversión, ya que si el barrio sigue creciendo los valores aumentarán", afirma.

Otras voces, otros ámbitos

El titular de MPC Desarrollos Inmobiliarios también destaca el importante papel que desempeña la inversión pública para el crecimiento de nuevas zonas. "La expansión de la línea B de subte y la inauguración de la línea H", enumera, como ejemplo del crecimiento de Villa Urquiza y Parque Patricios por ese motivo.

Pero hay más ejemplos. Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments y de Cohen Imach Soluciones Inmobiliarias, firmas que desarrollan y comercializan Step Lafuente, a 150 metros de Nazca y Rivadavia, calcula que sólo por el soterramiento del ferrocarril Sarmiento, lo que se invierte hoy allí se valorizará entre 25 y 40 por ciento. Según revela, hoy, en Flores, en la ecuación del negocio la incidencia de la tierra en una propuesta premium ronda los u$s 400/500/m2.

Esos mismos barrios comenzaron a generar su propia oferta a medida de su público. "Hay mucha gente del barrio que tiene una gran tradición y sentido de pertenencia", asevera Cohen Imach, en el caso puntual de Flores. "Pero también hay gente de otras zonas, que buscan un lugar cerca de áreas comerciales con buenas vías de comunicación y transporte. Creo que va a haber un crecimiento importante, sobre todo a lo largo de todo el trazado del Sarmiento", finaliza.

Cómo llegar a los clientes, según los brokers

Desde Capital Brokers, firma que habitualmente trabaja en el corredor norte de la Capital, su socio gerente, Hernán Siwaki, afirma que para vender proyectos más o menos premium en otras áreas de la ciudad llevan a cabo tanto acciones masivas como segmentadas. Estas últimas, muchas veces, se ejecutan in situ.

"Nuestro proceso de comercialización se planifica según el target al que apunta el proyecto", apunta. "En el caso de Abasto Block, las acciones que hacemos en el barrio están dirigidas a captar la atención de los vecinos, quienes no están acostumbrados a recibir un producto de estas características a un costo accesible", indica Siwaki.

"En cuanto a la influencia de Barrio Norte y Palermo, también fue un factor importante al momento de delinear la estrategia, ya que una parte del público que buscamos captar tiene esos barrios como su zona de pertenencia pero, por el capital del que dispone, prefiere alejarse unas cuadras y ganar en calidad", dicen en Capital Brokers.

Por su parte, Manuel Mel, titular de Mel Propiedades, firma que tiene su campo de acción tanto dentro como fuera del corredor (Belgrano/Villa Urquiza), señala que el cliente de una determinada zona resulta atraído por un proyecto inusual en su entorno. "Hay muchos que nunca se irían a otros barrios, y el hecho de que le construyan un edificio que tenga amenities variados o terminaciones que están un escalón por arriba de lo habitual hacen que la decisión de compra se tome rápidamente porque no hay demasiadas opciones de ese tipo", comenta. "Que los edificios posean seguridad cambia sustancialmente el interés", remata.

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Comentarios1
Eugenio Vazquez
Eugenio Vazquez 25/05/2017 10:37:59

que hay de las casas tomadas por peruanos, dominicanos y demás yerbas...