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JUEVES 21/02/2019

Proyectos inmobiliarios en Punta del Este y Pinamar: cuáles son los mejores y cuánto cuestan

El sector inmobiliario y los destinos de descanso van de la mano cada temporada. Los nuevos proyectos que escalan en Punta del Este y el crecimiento inmobiliario de Pinamar y Cariló. A qué precios cotizan y cuáles son sus características.

Proyectos inmobiliarios en Punta del Este y Pinamar: cuáles son los mejores y cuánto cuestan

Arena, mar y bosque se fusionan con proyectos y servicios premium para captar compradores, inquilinos y posibles inversores este verano. Como suele suceder, Punta del Este reúne el jet set y la demanda high class, si bien este año -efecto de la devaluación del peso argentino- el turismo cayó alrededor de un 30% en ese destino uruguayo mientras que Pinamar y Cariló ganaron más público y movimiento inmobiliario que el registrado años anteriores.

En Punta hay varios proyectos en desarrollo. Germán Gómez Picasso, socio director de la consultora argentina Reporte Inmobiliario, que desde hace 14 años publica un informe sobre el mercado del real estate de esta ciudad, sostiene: "En cuanto oferta, hay suficiente y se siguen lanzando nuevos proyectos aunque ha caído con respecto a años anteriores. Con 26 desarrollos actualmente en etapa de obra o recientemente terminados en el área de influencia, es la menor muestra vista desde que estudiamos la zona". Como referencia, en 2013 habían contabilizado 81 desarrollos, más del triple que la cantidad actual.

Respecto a la demanda de unidades, este arquitecto la describe como "lenta" y agrega que "los valores de oferta mostraron -en los últimos 12 meses- un crecimiento por tercer año consecutivo, aunque en este caso más vigoroso que los dos años anteriores. Pero, se debe tener en cuenta que los precios se habían mantenido estables por prácticamente seis años". Con la suba del 8,42% que muestran los valores en el último año, el precio promedio actual de departamentos a estrenar se ubica en u$s 4196 por metro cuadrado.

"El mercado esteño depende mucho del comprador argentino, por lo que no pasa un buen momento. En Uruguay los costos de construcción son más elevados en dólares que en Argentina, lo que complica aún más al mercado. Una economía más dolarizada y que no devaluó como la argentina los deja en mala posición con respecto a los precios inmobiliarios", concluye Gómez Picasso.

Cuatro torres en Playa Mansa

Entre los emprendimientos más relevantes en marcha está Fendi Château Residences, que comprende cuatro torres de 27 pisos cada una. Hace poco más de un año se inicio la obra, que implica 94.000 m2 de superficie edificada sobre un terreno de más de 21.000 m2 (son dos manzanas unidas con un frente de 230 metros lineales frente al mar). Se ubica sobre la Rambla de Playa Mansa, en la parada 16 y medio, y la desarrolla Château Group, que preside el argentino Sergio Grosskopf, quien antes de instalarse en la costa esteña construyó en Buenos Aires los Château Puerto Madero y Libertador.

Todos los apartamentos tienen vista a la playa y al mar. Las unidades parten desde los 190 m2 aproximadamente, son de 3 dormitorios en suite y ofrecen plantas de alrededor de 530 m2 con vistas de 360 grados.

En la primera etapa Château Group construye en simultáneo las torres The Residences, The Mansions con varios de los últimos pisos exclusivos y el Club Château, con más de 4.000 m2 donde se concentrarán la mayor cantidad de amenities del complejo. La entrega está pautada para el segundo semestre de 2020.

"Entendimos que éste era el momento más oportuno para volver con un gran proyecto. El mercado de real estate en Punta del Este es muy particular, en general son inversiones de segundas, terceras y cuartas viviendas en algunos casos, y la oferta y demanda fluctúan según como se encuentre el mercado regional. Actualmente la región está transitando un momento de incertidumbre pero como siempre es cíclico, sabemos que pasará. Estamos muy satisfechos con las ventas", señalan desde la compañía.

Además, cuentan que están evaluando actualmente un nuevo proyecto, también sobre La Mansa pero que "por ahora no cuentan con más información al respecto para compartir".

24 pisos de departamentos con vista a La Brava

Otro desarrollo que estará listo para fines de 2020 es Le Parc Punta del Este Torre III, desarrollada por la compañía argentina RAGHSA. La Dirección de Obra está a cargo de CRIBA con IANCOL y el proyecto es del estudio Mario Roberto Álvarez y Asociados.

Se ubica a la altura de la parada 9 y medio en la Rambla Lorenzo Batlle Pacheco, en primera línea frente al mar. Contará con 24 pisos y residencias que van desde 195 m2 a los 435 m2, con 3 a 5 dormitorios en suite, sobre un terreno de 7000 m2 con 35.153 m2 de superficie total proyectada. Una de las características principales, además de los amenities, son sus vistas: todas las unidades tendrán el paisaje panorámico de La Brava y también al bosque. El valor de las residencias inicia en los u$s 3300 el m2 aproximadamente y la inversión total es de u$s 63 millones.

"La puesta de Le Parc en Uruguay tuvo una excelente respuesta del público ya que Punta del Este es un destino elegido por su cercanía a Buenos Aires y porque también brinda estabilidad económica y seguridad jurídica a las inversiones. Por eso, decidimos expandirnos internacionalmente en ese destino. En Uruguay, quienes deciden invertir lo hacen porque, además de su belleza y tranquilidad, brinda seguridad financiera. Este factor, sumado al precio de venta de la torre, es un atractivo indiscutido. En la Argentina no existen torres de alta gama con el valor de metro cuadrado que hay allí y tampoco una estabilidad semejante", sostiene Pablo Kiesel, gerente comercial de RAGHSA.

En el corazón de Punta

En tanto, CRIBA también construyó Artower, torre diseñada por el prestigioso arquitecto uruguayo Carlos Ott, ubicada en el corazón de la ciudad (frente al hotel Enjoy, ex Conrad), que cuenta con salida tanto a las playas La Brava como La Mansa. Se trata del único emprendimiento inaugurado en la temporada, aunque aún trabajan "en detalles de terminación de algunos amenities", según cuenta Santiago Tarasido, CEO de la constructora. Si bien en diciembre comenzaron a entregarse unidades, el 11 de enero se formalizó la apertura.

El desarrollo -que demandó u$s 50 millones de inversión- posee una superficie final de 26.000 m2, con más de 160 unidades distribuidas en 24 pisos. Los departamentos cuentan con 1 a 3 dormitorios y poseen desde 70 a 140 m2 de superficie. Los precios de las unidades parten desde los u$s 2500.

"Venimos de un 2018 que resultó ser un gran despegue para el mercado de Punta del Este. Luego de varios años sin nuevos emprendimientos premium se lanzaron varios proyectos muy interesantes. El tipo de cambio de aquel momento y los incentivos para el desarrollo de nuevas inversiones en Maldonado por parte del Gobierno uruguayo colaboraron mucho para que ello ocurriera. Luego la situación cambió y la devaluación que sufrimos en la Argentina tuvo un efecto derrame inesperado. Pero, en la actualidad, con más calma, el mercado comenzó a reacomodarse focalizando como siempre en los proyectos con mayor respaldo pero también abriendo algunas nuevas oportunidades de inversión. Será una temporada diferente a la que esperábamos. No obstante, el mercado de Punta del Este sigue ofreciendo nuevos horizontes, es una ciudad que tiene mucho por desarrollar y en donde los argentinos siempre quieren estar", considera Tarasido.

Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria Covello International, que está a cargo de la comercialización de Artower, coincide: "Dadas las exenciones del Gobierno para la construcción de edificios de alta gama cuyo monto supera los u$s 13 millones, se reactivó la construcción. Esto generó que los inversores se decidieran a invertir en Punta del Este. Actualmente, hay más de 300.000 metros cuadrados a la venta. El mercado se está orientando al segmento premium y de extranjeros (europeos y brasileños especialmente) a los que los atrae invertir en Uruguay".

La titular de Covello sostiene: "Los valores de preventa, según el avance de obra que presenten, se estima que crecerán un 10 por ciento anual. Los desarrolladores y grandes players están generando la demanda. Punta del Este se convalida año a año". El precio de los departamentos parten de los u$s 185.000 en Artower y menciona que en Manantiales comercializan Morea Bay I y II, desarrollados por Rodrigo Fernández Prieto, que cuenta con unidades de dos a cuatro ambientes.

Precios

Según destaca Covello, el proyecto "emblemático" es el del grupo Cipriani, que remodelará el tradicional Hotel San Rafael y para eso compró el lote en 40 millones de dólares y contrató al arquitecto Rafael Viñoly. "Es un área de altísima demanda, con otro casino, locales de retail con las primeras marcas italianas y en la playa habrá tres restaurantes y un club de playa. Luego, están los proyectos como Fendi Château, Venetian y Paramount, todos de alta gama".

En cuanto a los precios, Covello explica: "El público en Punta del Este está segmentado de acuerdo a las zonas de la ciudad. El mercado da respuesta a la demanda en los inmuebles terminados en valores de oportunidad que arrancan en u$s 250.000 para departamentos de unidades recién terminadas y amobladas. Habrá unidades de 2 a 4 dormitorios y de 120 a 350 m2 de superficie, que cuentan con salida a playa Bikini. El precio promedio arranca en u$s 6500/m2".

Las Garzas, un proyecto de Costantini

Cerca de allí, en las afueras de José Ignacio, se consolida Las Garzas, emprendimiento de 240 hectáreas de Consultatio, firma de Eduardo Costantini. La mitad de la superficie es para áreas comunes y el resto se dividió en 336 lotes de 2500/m2 . Existen lotes que están a la venta desde u$s 132.000 hasta u$s 400.000, de 2000 a 4000 m2; ya llevan 200 vendidos (60%). La inversión fue de u$s 50 millones entre tierra, obra e infraestructura.

Alan Mohadeb, gerente comercial de Consultatio, cuenta: "La primera etapa se encuentra finalizada. En 2011 comenzamos a entregar los primeros lotes que ya contaban con todos los servicios urbanos y un acceso directo y asfaltado a través del puente circular Laguna Garzón, conectando ese destino con la vida social de José Ignacio". El 75% de esta obra vial fue abonada por Consultatio (u$s 10 millones).

Según considera Mohadeb, "el mercado uruguayo posee previsibilidad y estabilidad económica, políticas gubernamentales sólidas a largo plazo y un mercado hiperactivo y receptor. Hoy el perfil del comprador cambió y hay más consumidores finales de carácter familiar que buscan un giro en la calidad de vida. De todas formas, como consecuencia de la gran devaluación y caída del poder adquisitivo de los últimos meses en la Argentina, sumado a la crisis económica y política que se vivió en Brasil, el segmento que mayor baja tuvo fue el que comprende los valores de hasta u$s 600.000".

Proyectos con rentabilidad comercial

En cuanto a proyectos con rentabilidad comercial en el país vecino, está Entre Pinos Eco Box Apart, condo hotel ubicado en la 32 de La Brava. A pocas cuadras del mar, el proyecto surge como un complejo creado a partir de contenedores marítimos reutilizados. Hay unidades de 52 m2 que se pueden adquirir por u$s 125.000 y otras de 96.4 m2 por u$s 245.000.

En cuanto a las condiciones, esta compañía administrará el complejo, descontará las expensas y gestionará el mantenimiento y el alquiler de las unidades liquidando al propietario la renta hotelera que eventualmente se obtenga. "El contrato será por cinco años de administración de la unidad pero el inversor/propietario podrá vender antes ya que estamos evaluando la posibilidad de que pueda salir a los 30 meses, recuperando el monto original. Una vez terminado el proyecto, la renta hotelera estimada es del 8% en dólares", explica Antonieta Santonja, desarrolladora y socia de Entre Pinos.

Pinamar: jugar de local

Al comparar la situación actual del mercado de Punta con el Pinamar y Cariló, Gómez Picasso de Reporte Inmobiliario aclara: "Son diferentes. Pinamar y Cariló están en mejor posición para competir con Punta del Este debido a una caída en los costos locales por la devaluación. Hace unos años la demanda de este segmento de compradores la absorbía mayoritariamente Punta".

Jorge Kacef, gerente de Pinamar SA, la desarrolladora inmobiliaria más importante de esa zona que actualmente comercializa lotes multifamiliares y unifamiliares en un barrio abierto y en uno con seguridad, sostiene: "Este verano Pinamar muestra muchas señales interesantes. El año pasado lanzamos Pioneros un nuevo barrio con seguridad a cinco minutos del centro, que aún está en obra y esperamos la posesión próximamente. Nos enfocamos tanto en el turista como en el pinamarense que busca tranquilidad y un gran entorno como es el que presenta el bosque de más de 50 años".

Desarrollado en una fracción sobre el Camino Parque de los Pioneros, lindante al barrio La Herradura, Pioneros contará con servicios y amenities pero con bajas expensas. Son 200 lotes de 700 m2 de superficie promedio que están en el bosque. "Está en etapa de preventa con condiciones preferenciales y se contempla la posesión para dentro de 36 meses. Los precios van de $ 1,9 millones a $ 2,9 millones y se pueden pagar 30% al contado y el restante 70% a 24 meses si es en pesos y a 36 meses si el pago se pacta en dólares", detalla Kacef.

También están comercializando los últimos lotes exclusivos en la zona la Isla del Golf, a un valor que va de $ 2,9 millones a $ 6,2 millones y con superficies promedio de 1000 m2 así como terrenos unifamiliares en Pinamar Norte, con lotes de 1000 m2 de superficie promedio y valores que van de $ 2,3 millones a $ 5,9 millones. "Se trata de una zona con mucho bosque, rodeado por un gran boulevard y a pasos de la playa", señala este ejecutivo.

Costa Esmeralda

En tanto, a 11 kilómetros de Pinamar -en el Km. 380 de la ruta 11- continúa creciendo la megaurbanización Costa Esmeralda. Se extiende a lo largo de 3200 metros de costa, con 1000 hectáreas de bosques, médanos y plantaciones de pinos. Desarrollado en conjunto por Eidico y JPU Desarrollos, consta de 16 barrios y más de 4000 unidades suscriptas (entre lotes y departamentos).

Actualmente, el proyecto cuenta con el 100% de los lotes suscriptos (sólo se pueden conseguir tierras de reventa), 1550 casas terminadas, casi 100 obras en marcha y 105 departamentos colocados del complejo Al Golf 19. Está en proceso de suscripción el cuarto edificio de este último complejo, que sumará 35 unidades más (de 2 a 4 ambientes) distribuidas en planta baja y cuatro pisos, y en el que solo quedan cinco departamentos por vender, cuyos valores rondan entre los $ 6.383.200 y $ 9.890.800. La construcción comenzará entre abril y mayo para entregar las primeras unidades aproximadamente en julio de 2021.

Santiago Valledor, jefe del Proyecto, sostiene: "2018 fue un año difícil pero Costa Esmeralda ya logró un posicionamiento en el mercado con el que pudo contener la situación. Si bien la cantidad de reventa de lotes y casas cayó, se mantuvo un promedio de casi una cesión por día y esperamos que para 2019 suban todos los indicadores".

Sobre el futuro de Costa Esmeralda, prevén una zona de medias y altas densidades y ofrecer un sector comercial. Además, desde Eidico esperan desarrollar nuevos emprendimientos en la zona aunque no descartan la posibilidad de diversificarse hacia otros municipios de la Costa argentina.

Cariló, elegido y protegido

Cerca de allí, en Cariló, el panorama también es optimista. "El mercado inmobiliario de alquileres este verano es un éxito. La semana en la que el dólar llegó a $ 40 los teléfonos no paraban de sonar para reservar las propiedades. La temporada va muy bien, las casas están alquiladas y ocupadas por sus propietarios", cuenta Silvia Melgarejo, directora de Constructora del Bosque.

En cuanto a operaciones de compraventa, "las consultas son numerosas para saber cuánto cuestan los lotes y el metro cuadrado para construir, si bien algunos prefieren visitar casas ya construidas para pensar en hacer la compra directa, aunque realicen alguna obra mínima o adaptación para su familia", agrega.

Según refiere, en Cariló se aplica la ley de Paisaje Protegido por lo cual entre diciembre y el 15 de marzo debe detenerse la construcción de proyectos para que los turistas descansen y no sufran ruidos molestos. Pero, superado ese período, se continuará la ejecución de las obras, entre las que está el edificio Arami, un nuevo complejo residencial y comercial.

Joaquín Bustillo, socio de Celtis, firma que comercializa este emprendimiento -ubicado en Cerezo entre Boyero y Calandria- describe: "Éste es hoy es el único proyecto al pozo en Cariló. Está emplazado en el centro comercial y a tres cuadras de la playa, sobre tres lotes que se unificaron, sumando una superficie de 3.400 m2. La propuesta consta de dos locales para automotrices (donde actualmente ya está Nissan) y 20 departamentos de 50 a 140 m2, con cochera cubierta. Hay monoambientes y unidades de 2 y 3 ambientes. La propuesta cuida mucho el bosque. El perfil de los compradores son familias y matrimonios que quieran vivir el departamento y por eso se hacen terrazas y expansiones al jardín de igual superficie que la construida en cada unidad. Por ejemplo, los monoambientes tienen 50 m2 y las terrazas serán también de 50 m2".

El precio de venta de las unidades está en u$s 2500 el metro cuadrado. Hasta el momento del cierre el nivel de ventas era del 30%. La desarrolladora es Carlos Carrizo que invirtió u$s 2,5 millones en comprar las tierras. Está pautado finalizar la obra para 2020.

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