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Persianas abajo: cómo viene año para el alquiler de locales

Con un promedio de ocupación del 91% en la Ciudad, el segmento de locales atraviesa un año marcado por la caída en los valores de alquiler y las renegociaciones de contratos. Pero en el mercado prevén una recuperación de la demanda para 2017. Cuáles son los rubros más activos. Las zonas en crecimiento y la rentabilidad.

Persianas abajo: cómo viene año para el alquiler de locales

Este año fue difícil para la actividad comercial, tanto de locatarios como locadores. No obstante, hay signos de estabilidad y perspectivas de recuperación.

El alza de la inflación y el incremento tarifario de los servicios públicos trajo aparejada la caída de ingresos reales en los bolsillos, lo que llevó a la inevitable reducción del consumo que se hizo sentir en todos los rubros. A su vez, el sinceramiento cambiario del dólar facilitó las negociaciones por un lado pero implicó una baja del valor del metro cuadrado en los alquileres, dado que hubo que acordar precios ajustados a la nueva realidad.

Si bien el panorama es complejo y las ventas cayeron, la ocupación de locales se mantuvo similar a otros años. Comienza a haber indicios de estabilidad y perspectivas de crecimiento a futuro.
Según el último reporte de la consultora inmobiliaria LJ Ramos, en septiembre los valores de alquiler comercial en la Ciudad de Buenos Aires rondaron entre 56 y 70 dólares por metro cuadrado en los focos principales, mientras que variaron de 22 a 63 dólares en los ejes secundarios.

El director de la División Locales de esta firma, Miguel Grehan, relata: "Hay una pequeña caída de pedidos de locales para alquilar con precios en baja. Todas las negociaciones son prácticamente sin ajuste a pesar de la inflación porque los propietarios prefieren pasar este mal momento con un alquiler bajo que tener el local vacío".

Los precios de venta están en alza y la oferta escasea. "Es un momento de transición por el blanqueo. Hay muchas consultas para locales en venta y esto generalmente no pasa. En el segmento de locales hay pocas ventas, el movimiento mayor está en alquileres y, si bien sigue, hay un porcentaje grande de consultas para comprar. A partir de fin de mes que se termina el blanqueo se cerrarán operaciones. La gente no se quedará con la plata en el banco, tomará posiciones y una de las opciones serán los inmuebles comerciales. El tema es que los propietarios no están dispuestos a vender ahora, esperan que haya una pequeña suba por la demanda así que en este momento tratan de no vender, salvo situaciones particulares", agrega.

Esta combinación de altos valores de compra y alquileres desactualizados hace que la rentabilidad promedio esté en 5% anual, por debajo del rendimiento histórico. No obstante, Juan José Ramos, gerente de la misma División en LJ Ramos, considera que "para la gente que quiere y necesita comprar una propiedad porque blanquea la plata no es una mala opción adquirir un local ahora, aunque sea con un sobreprecio de 10 ó 15% de lo que vale en el mercado, porque no hay oferta. Si la economía se reactiva -como pensamos que pasará- las rentas subirán y, con cierta estabilidad, si uno proyecta la renta que podría lograr dentro de 10 años, no se hace un mal negocio".

El valor de venta y alquiler en este rubro es complejo de establecer ya que, al tasarlo, entran en juego multiplicidad de variables que difieren de local en local. Para Mario Korn, presidente de la inmobiliaria homónima, los locales muy bien ubicados subieron aproximadamente 4% su valor en moneda constante respecto al año anterior y "se mantienen firmes". En el caso del alquiler, las condiciones de renegociación de contratos a mediano plazo tienden a reflejar las expectativas de baja de la inflación de los próximos años".

Además, "el sinceramiento de las variables macro y micro de la economía acentuó la tendencia a la baja en demanda de locales comerciales que venía observándose en el último trimestre del año pasado, si bien esto se sintió menos en los corredores comerciales clásicos, donde siempre hubo gran movilidad y rotación". Por su parte, en locales pequeños y zonas tangenciales "se observa un impacto mayor por la suba de los costos indirectos, como son las tarifas, impuestos y expensas", señala.

Sin embargo, para Gonzalo Painceira, gerente de Locales en Toribio Achával, se observa el "inicio de una incipiente estabilidad económica con niveles de inflación y de cotización del dólar controlados". Si esta situación se consolida augura "expectativas positivas respecto al aumento de los valores de alquiler para el próximo año" y, como consecuencia directa, un incremento en la rentabilidad anual, lo que disminuirá la vacancia actual.

Vacancia

La Federación de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (Fecoba), adherente de la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME), realiza periódicamente un relevamiento de los locales porteños que permanecen abiertos. El del mes pasado arrojó que el factor de ocupación promedio es 91,53%, con variaciones según el eje (76,25% es el valor inferior que corresponde a Avenida de Mayo y el top se registra sobre la Avenida Lope de Vega con 99,48% de ocupación). Esto implica una vacancia de menos el 9%.

"Todavía se mantiene un nivel de ocupación razonable, sobre todo en los ejes comerciales más importantes. Hubo una baja, evidentemente, pero no fue tan fuerte aún", analiza Fabián Tarrío, presidente de la Comisión de Centros Comerciales a Cielo Abierto de la CAME.

Si bien la estadística de ventas que releva la organización muestra que en septiembre hubo 7,8% menos unidades comercializadas respecto a igual mes de 2015 (valor similar al de meses anteriores), Tarrío destaca que para el Día de la Madre las operaciones fueron solo 4,8% por debajo de la misma fecha para el año pasado: "Se recuperó un poco lo que nos da alguna esperanza (de que repunte) para fin de año, porque esta fecha es la más importantE después de Navidad. No estamos contentos pero no fue tanto como se presagiaba".

Sobre la demanda habla Diego Migliorisi, gerente de Migliorisi Propiedades: "Creció especialmente en avenidas y zonas centrales de la Ciudad. La mayoría (de los comercios) se mantiene, salvo el caso de servicios que comenzaron a mudarse a oficinas al ver incrementada su actividad en Internet. También se crearon nuevas zonas donde el comercio era prácticamente nulo". Cita como ejemplo a Chacarita, con su entorno del polo audiovisual, el Distrito Tecnológico, los alrededores de la calle Godoy Cruz y del Abasto.

Asimismo, Korn destaca que se sumó la peatonalización del microcentro porteño, "lo que aportó valor agregado a la Ciudad desde lo urbano y lo comercial" y que ante la escasa oferta y los altos valores se está comenzando a observar también una demanda creciente en arterias transversales.
El broker menciona también los diversos circuitos de compras como outlets sobre la avenida Córdoba y alrededores de la calle Aguirre (Villa Crespo), los circuitos de diseño en Palermo Soho o los gastronómicos y audiovisuales en Palermo Hollywood. Estos corredores "nacieron como desarrollos de muy pocas cuadras pero siguen expandiéndose y consolidando zonas urbanísticas cada vez más amplias, llegando a sectores que están convalidando valores de renta impensados unos pocos años atrás".

Respecto a los centros comerciales a cielo abierto, Korn afirma que tuvieron un desarrollo sostenido en las zonas periféricas del área metropolitana. "El crecimiento ha sido tal que ya hay cerca de 40 circuitos comerciales abiertos en la Ciudad".

Para Migliorisi, los rubros que motorizan la apertura y recambio de locales son el gastronómico y el textil. Sin embargo, según cuenta Melina Leiva, broker de Toribio Achával, sus últimos análisis muestran que estos dos rubros "son los que se vieron más afectados en el último período" aunque reconoce que "este proceso se está revirtiendo en forma gradual". Como contrapartida, los supermercados, entidades bancarias y farmacias lograron mantener en forma sostenida su nivel de actividad y expansión. A este listado, LJ Ramos agrega el crecimiento en presencia comercial de las concesionarias, las hamburgueserías y cervecerías.

Para Korn, "las cadenas y marcas consolidadas y algunas otras que se encuentran explorando un nuevo nicho de negocios son las que han mantenido en pie sus locaciones" y, en algunos casos, hasta se observa un aumento de la demanda para el segmento ABC1. Las grandes firmas internacionales que se han retirado durante el último período, al flexibilizarse y agilizarse la importación de productos están considerando una estrategia de reinserción y se están comenzando a ver estos jugadores nuevamente en el mercado. Las expectativas en el mediano plazo son muy buenas", concluye.

Asimismo, Painceira afirma que las grandes empresas empezaron a mostrar un "notable interés en concretar proyectos de expansión e inserción de marca en el mercado. Si bien continúa existiendo cierta incertidumbre, las mejoras en la perspectiva económica impulsan de forma positiva la confianza.

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