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MIÉRCOLES 19/12/2018
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Oportunidades de inversión en ladrillos en el interior del país

Con las características propias de cada lugar, el desarrollo inmobiliario del interior del país continúa en movimiento. Los últimos proyectos, zona por zona. 

Con las características propias del mercado de cada ciudad, el desarrollo inmobiliario del interior del país continúa en movimiento. Más allá de las latitudes, la caída del crédito hipotecario y la disparada del dólar en los últimos meses complicaron el panorama comercial y se ralentizaron algunos lanzamientos. Sin embargo, la baja del costo de la construcción y un leve descenso en algunos precios nominados en dólares tras la última gran devaluación de fines de agosto impulsan actualmente oportunidades de compra e inversión, sobre todo en proyectos en construcción para quienes están sentados sobre ahorros y capital en esa moneda extranjera.

Lo que se produjo a escala nacional es un cambio en el perfil del comprador con la retracción del crédito. Disminuyó el usuario final de clase media y reaparece el inversor. Los desarrollos y compradores de productos premium no se ven afectados, es el segmento que mejor resiste todas las épocas.

Pero, además de la coyuntura, el menor valor de la tierra y su mayor disponibilidad en el Interior en comparación a Buenos Aires permite lograr una rentabilidad interesante en la ecuación del negocio inmobiliario. A su vez, la ampliación de la oferta aérea de la mano de las líneas low cost es otro de los factores que potencia el crecimiento de este tipo de mercados.

"El nivel de actividad en el Interior ha sufrido el efecto de la crisis pero no se han paralizado los desarrollos, la actividad se mantiene. Las grandes ciudades del interior de la Argentina presentan buenas oportunidades para el desarrollo de productos inmobiliarios de construcción en el actual contexto. Hoy sin UVA, sin Procrear y con el contexto volátil, hay una ventana de oportunidad en el tiempo que nos den los precios en alcanzar la brutal devaluación de la moneda frente al dólar. En ese marco, sumando a que en las ciudades importantes del Interior quedan sitios con muy buena localización y baja incidencia, se pueden desarrollar muy buenos metros cuadrados a precios de venta por debajo de los u$s 1.500. Esto era algo impensado hace unos pocos meses", sostiene Gustavo Ortola Martínez, presidente de Go Real Estate y tesorero de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), quien cuenta con proyectos de gran escala en Córdoba, Rosario, la Costa Atlántica, Jujuy, Salta, Resistencia y Rawson.

"El concepto es el de fabricar ciudades -explica- dado que ya no se producen loteos, se trabaja sobre emprendimientos de carácter mixto. Sería un efecto 'conurbación' de las grandes ciudades hacia donde se desarrolla el crecimiento, algo parecido a lo que paso en la provincia de Buenos Aires con Pilar o Tigre y que actualmente sucede en Escobar o Zárate".

Con esta visión del negocio abordan el "concepto de distritos y eco distritos" que se trata de desarrollos mixtos con todos los usos: residencial, oficinas, comercios, educación, salud y entretenimiento. Sus principales proyectos en marcha son Ciudad Oeste en San Lorenzo, provincia de Salta, que proyecta construir 350.000 m2; Costanorte en Resistencia, Chaco, con 550.000 m2; Altos del Zapla en Jujuy; Ribera Norte en Playa Unión, Chubut; y el Distrito Sur, que prevé 120.000 m2 en Rosario.

Además, Ortola trabaja en el proyecto y comercialización de Distrito Las Artes que Corporación América lleva adelante en la capital cordobesa con una inversión que implicará en u$s 800 millones, cuyo masterplan contempla construir 446.300 m2 en 22,3 hectáreas. Habrá 4.000 departamentos que alojarán a 13.000 personas.

Según la mirada de Ortola, el mayor potencial del negocio está en "las grandes ciudades del Interior y las del interior del Interior (sic) dado que vuelve el fenómeno de las economías regionales que producen divisas que se volcarán a desarrollos en el área de influencia".

Con acento cordobés

Uno de los grandes players inmobiliarios de Córdoba es Grupo Edisur. Su director, Horacio Parga, analiza el impacto de la coyuntura: "Los niveles de venta no fueron malos. Lo que es malo para todos es la incertidumbre. El crecimiento del dólar fue una complicación y las empresas tuvimos que ir ajustando el precio de los productos para no descapitalizarnos, pero no al mismo ritmo que subió el dólar porque sino perjudicaríamos el nivel de ventas. Como nuestros inmuebles están pesificados, surge una oportunidad para quien tiene dólares y también se presenta un nuevo perfil de comprador. A diferencia de Buenos Aires, donde la dolarización es casi un hecho, nuestro sector tiene los inmuebles pesificados".

En el rubro lotes, sus precios están cerca de un 80% del valor en dólares que presentaban a comienzos de enero y en los ladrillos, en un 73% aproximadamente. "Eso da la pauta de que los valores aumentaron más que la inflación, pero sin llegar a alcanzar los valores en dólares lo que genera complicación porque hay insumos que están dolarizados", se lamenta Parga.

Para el directivo, "la clave está en términos de financiación. Se trata no sólo de apostar por los créditos hipotecarios sino también de que las empresas ofrezcamos financiación a largo plazo. Es la manera en que el sector puede crecer ya que se puede llegar a un segmento al que antes no teníamos acceso".

En su caso, ofrecen financiar compras a través del Plan Mio, "que le permite a las familias acceder a una casa o lote, sin requisitos, a través de una entrega y el saldo cancelarlo en cuotas". Y en cuanto a los créditos hipotecarios, consideran que "ese es el camino" y por ello avanzan "en la negociación con distintas entidades bancarias" para acercar a los clientes la posibilidad de comprar por ese medio. Ya cuentan con financiación a través del Banco de Córdoba, del Banco Itaú y recientemente obtuvieron una línea de crédito del Banco Nación para desarrolladores por $ 105 millones.

Justamente Manantiales es su producto principal, un desarrollo urbano de más de 1.000 hectáreas en la zona sur de la ciudad de Córdoba donde avanzan con lotes de distintas dimensiones, departamentos en edificios y Casonas, casas, housing y proyectos comerciales. Actualmente cuentan allí con más de 30 emprendimientos residenciales y comerciales donde viven 1.000 familias y se proyectan 120.000 residentes a 20 años.

Si bien el fuerte del negocio lo tienen focalizado en su tierra natal, Edisur continúa trabajando para desarrollar proyectos en otras ciudades: "Principalmente evaluamos Buenos Aires. Viajamos permanentemente, estamos en contacto, analizando negocios y propuestas de tierras, aunque aún no tenemos definidos proyectos específicos ni tipologías a desarrollar. Podrían ser productos como las Casonas, que son los que nos posicionaron en Córdoba", comenta Parga.

Siempre cerca

En Santa Fe, Rosario continúa en crecimiento aunque se mantiene una mirada moderada respecto a las proyecciones. Ari Milsztejn, CEO de G70, evalúa:

"A nivel general todavía se mantiene la inercia con la que veníamos antes de la gran devaluación. Los costos de construcción medidos en dólares bajaron aproximadamente un 25 a 30 por ciento, en comparación entre el precio del billete y la suba por índice CAC. En nuestra ciudad se siguen lanzando algunos proyectos nuevos pero con mucha cautela ya que no sabemos cuánto puede durar esta baja en los costos trasladada a precios finales y todos estamos redefiniendo valores y estrategias. Hay alguna demanda de inversores de renta o reventa posterior pero, ante la falta de créditos hipotecarios, desaparecieron los consumidores finales.No se paralizaron proyectos sino que de alguna manera todos estamos estudiando el nuevo escenario. En el Interior hay también varias ciudades con potencial y, de hecho, estamos desarrollando en San Lorenzo y Marcos Juárez".

G70 está en etapa final de construcción de alrededor de 30.000 m2 -todos vendidos- y antes de fin de año lanzarán cuatro nuevos desarrollos por un total de más de 35.000 m2. Son proyectos residenciales "con importante estilo en arquitectura, amenities y excelentes terminaciones, apuntando a un segmento medio alto y exigente". También están con Foss II, edificio de 48 oficinas (desde 40 m2 de superficie cada una) con basamento comercial, ubicado en el centro rosarino, sobre la avenida Corrientes en el cruce con San Lorenzo.

Por su parte, Alejo Castellanos, director de TSA Desarrollos del Grupo Transatlántica, considera que "Rosario es una localidad con mucho potencial para productos que complementen un desarrollo integral en la infraestructura y crecimiento de la ciudad. La principal diferencia con CABA -en cuanto a productos inmobiliarios premium- es el precio de mercado porque Rosario está un 30% por debajo de Buenos Aires en inmuebles de calidad y ubicación similares". Sobre el mercado, considera que "está selectivo, hay proyectos que siguen siendo interesantes y viables pero depende de la ubicación, la calidad del producto ofrecido y el respaldo de los desarrolladores".

TSA -junto con la constructora Milicic- llevan a cabo Distrito Puerto Norte, complejo de usos mixtos ubicado entre las calles Vélez Sarsfield, Vera Mujica, Arenales e Ing. Thedy, en la zona de mayor desarrollo inmobiliario y valoración de Rosario. El proyecto consiste en tres torres de 20 plantas, de calidad premium, con departamentos de entre 1 y 4 dormitorios y entre 80 y 400 m2. Los precios de venta actuales oscilan entre u$s 2.500 y 3.500 el metro cuadrado.

En junio comenzó la construcción. El primero de sus edificios estará concluido en diciembre de 2020 mientras que el tercero y último, tres años después. El masterplan contempla también un área comercial y de servicios (segunda etapa) y hacia fines de 2025 se prevé tener lista la tercera etapa que comprenderá un sector corporativo. En total, el desarrollo implica la construcción de 53.000 m2 en siete años con una inversión estimada de 100 millones de dólares.

Para Pablo Furigo, director Comercial de Maui, proyecto ubicado frente al río, también en Puerto Norte, Rosario, que lleva adelante Fernández Prieto y Servicios Portuarios, "durante el transcurso de 2018 el importante aumento en la cotización del dólar generó dudas sobre la convalidación en los precios de los inmuebles y con la caída de la demanda por créditos hipotecarios se produjo una merma en la venta de propiedades. Esta situación puso en ventaja a los nuevos desarrollos inmobiliarios dado que como los propietarios de inmuebles usados, por lo general, interpretan que esta baja en los costos es una situación circunstancial, no muestran predisposición a cambiar los precios si no hay una necesidad imperiosa de venta. Los precios de preventa tenían una rentabilidad por debajo del 10% y hoy es de un 25%".

Respecto al panorama santafesino en particular, Furigo describe: "El principal polo de inversión se concentra en Rosario, donde los departamentos situados en la zona central rondan u$s 2.000 a u$s 3.000 por metro cuadrado y los emprendimientos de calidad premium (en primera línea sobre la Costanera) van de u$s 3.000 a u$s 4.500. Dentro de la actividad inmobiliaria, nuestra región podría ser una de las menos afectadas por el proceso de ajuste y medidas económicas ya que se nutre de la actividad agropecuaria".

Maui cuenta con su primera torre de 44 pisos y 30.000 m2 totalmente vendida y entregada desde 2014. En función de la coyuntura actual, decidieron avanzar con el lanzamiento de la segunda etapa que consta de una torre similar, con 250 unidades.

El este mendocino

Juan Manuel Giménez Riili, CEO de la desarrolladora que lleva su apellido, analiza el mercado inmobiliario mendocino: "El panorama cambió 180 grados en seis meses. Tuvimos que replantearnos muchos temas como la financiación a largo plazo y los créditos hipotecarios. Ahora es el momento de los loteos para inversión sin gastos. Hay que volver a reiniciar el GPS, vender más oportunidades de preventa, sin gastos inmediatos, para que la gente compre en pesos a precios bajísimos en dólares y -con el paso del tiempo- estas inversiones se valoricen".

Su principal emprendimiento es Pueblo Nuevo #GoEast, un conjuntos de seis barrios privados con más 3.000 lotes en el este mendocino. "Estamos entregando 800 escrituras por año. Todos los años terminamos un barrio nuevo. Para el 2019 esperamos terminar Las Retamas", afirma Giménez Riili, quien apunta a generar una propuesta que vincule los departamentos de Guaymallén, Maipú y San Martín sobre la línea rápida del acceso este de esa provincia.

Un nicho en Entre Ríos

El litoral también presenta buenas perspectivas. Daniel Roldan, socio gerente de R&R Desarrollos Inmobiliarios, con sede en Concepción del Uruguay, está convencido de que Entre Ríos "es una de las provincias con más potencial en este momento por las dificultades que hay para inversiones de pequeña y mediana escala en Buenos Aires, y ayudado por la cercanía con la Capital Federal. Existe un gran arribo de este tipo de usuarios con intención de invertir ya sea para turismo, para rentabilidad en la venta, como así también para polos universitarios, con gran demanda de pequeñas unidades".

Una de las principales diferencias, plantea, es el costo de incidencia de los terrenos, que no llega al 20%. Desde R&R se enfocan en construir departamentos para estudiantes dado que Concepción del Uruguay es una ciudad con una fuerte presencia universitaria. "Hacemos proyectos de mediana escala, de 10 a 20 unidades por cada emprendimiento. La mayoría son departamentos de un dormitorio, aunque en algunos casos ofrecemos de dos", dice. Según afirma, actualmente están vendiendo a u$s 1.200 el metro cuadrado "dado que en el costo no superamos los u$s 600 por cada metro".

Patagonia, turismo y Vaca Muerta

Ignacio O´Keefe, director de O'Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana, ve con buenos ojos el futuro inmobiliario de Bariloche, destino potenciado por el turismo: "Esta plaza, apalancada en la triple temporada vacacional y en el aumento considerable de los vuelos low cost, tiene perspectivas de crecimiento muy atractivas. La baja en el costo de la construcción en dólares es un importante incentivo para que los desarrolladores comiencen a construir viviendas para abastecer esta demanda".

La firma comercializa dos proyectos desarrollados por Grupo Klover en Bariloche, Barracas de Melipal y Patagonia III. El primero, un barrio privado de ocho hectáreas, con ocho edificios de media densidad, un loteo de 36 exclusivas unidades y un hotel. Está emplazado en el último gran terreno urbano, a solo 4,9 kilómetros del centro de Bariloche y a 3 de la ruta 82, camino a Villa Catedral.

Barrancas 1 es el primer edificio que se lanza en preventa. Cuenta con 23 unidades funcionales de uno a cuatro ambientes que se venden desde u$s 81.700 y lotes desde u$s 64.300.

En tanto, Klover Patagonia es un complejo de condominios premium situado dentro del exclusivo Arelauquen Golf & Country Club, a orillas del lago Gutiérrez y sobre la ladera boscosa del Cerro Otto. Actualmente, se comercializan las últimas unidades de Klover Patagonia III, de cuatro ambientes, de 130 m2 de superficie, desde u$s 300.000.

En tanto, Neuquén apuesta todas sus fichas al desarrollo del gas, el petróleo y las energías limpias. "La provincia tiene un potencial enorme con relación al desarrollo de Vaca Muerta y, en general, como capital energética del país, que desborda a todo tipo de desarrollos e inversiones inmobiliarias ", asegura Santiago Cerruti, gerente General de Los Canales, mega emprendimiento ubicado en Plottier, en los alrededores de la capital neuquina, con cuatro kilómetros de costa sobre el río Limay.

La propuesta consta de 850 lotes dentro de 200 hectáreas correspondientes al Club de Campo (donde se ofrecen terrenos desde u$s 47.300) y 120 macrolotes ubicados en 128 hectáreas de urbanización abierta para el establecimiento de comercios, oficinas y otros servicios.

Comentarios1
Guillermo Alejandro Pagola
Guillermo Alejandro Pagola 11/11/2018 01:23:52

En La PLata se ofrecieron Dptos nuevos a 1156 d�lares el metro cuadrado. Los costos d�n para que se pueda bajar el precio. La burbuja se est� desinflando.

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